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《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已經最高人民法院審判委員會第1938次全體會議審議通過，自2025年7月24日起施行。這部司法解釋，是人民法院深入貫徹習近平法治思想，堅持以人民為中心，貫徹民事訴訟“便于當事人訴訟，便于法院審理案件”的兩便原則，依法規范執行異議之訴案件審理，促進矛盾糾紛一攬子實質化解的重要司法文件，對指導各級法院正確高效辦理相關各類案件、平等保護各方民事主體合法財產權益，具有重要現實意義。《解釋》的制定背景、基本原則以及主要內容如下。

一、制定背景

2007年《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）建立了執行異議之訴制度。執行異議之訴是針對強制執行中發生的財產爭議提起的訴訟，該制度的立法價值在于保護案外人的合法財產免于被作為被執行人的財產進行處置，完善該項執行救濟制度，對于保護真正權利人、打擊惡意串通逃避執行行為，明晰裁判規則，提高審判執行效率，推動解決執行難等均具有重要意義。近年來，執行異議之訴案件呈逐年上升態勢，《解釋》進一步完善執行異議之訴制度的法律適用，為人民法院通過審理程序對案外人合法財產權益進行實體保護提供裁判依據，同時促進人民法院規范執行。

執行工作強調效率，為確保債權人的債權及時得以全面實現，一般根據財產登記、占有情況采取查封措施，但是該財產可能實際不屬于被執行人的責任財產，繼續執行將損害案外人實體權利，由此產生的實體爭議，需要通過執行異議之訴來解決。執行異議之訴案件涉及申請執行人債權實現、被執行人責任財產范圍認定、案外人財產權益保護等現實權利沖突。這些權利沖突，主要起因于被執行財產的實際權利人與名義權利人分離，即財產權利的“名實不符”。隨著社會經濟發展，交易形式日趨復雜，權利主體的財產外觀也呈現出多元化，這些都是導致財產權利外觀與實際權利不能保持一致的重要原因，由此誘發相應法律風險。

長期以來，執行異議之訴裁判規則相對匱乏，缺少專門規定，多參照執行程序中的相關規定進行審理，相當程度上存在救濟制度界分不清、審執協調銜接不暢、關聯糾紛合并處理困難、程序空轉一案結多案生、法律適用尺度不一，以及濫用訴權誠信缺失、虛假訴訟時有發生等問題，案件上訴率、申請再審率超過其他民商事案件。執行異議之訴需要從實體上判斷案外人權益能否排除強制執行，亟待通過專門規范進行指引。因此，最高人民法院在扎實深入調研、積極總結審判實踐經驗、廣泛聽取立法機關、相關國家行政機關及社會各界意見等的基礎上制定本《解釋》。

二、基本原則

一是堅持正確政治方向，嚴格落實中央有關政策精神。堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹習近平法治思想，堅持以人民為中心的發展思想，立足于滿足人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，充分發揮人民法院審判職能作用。認真落實中央經濟工作會議精神等黨中央決策部署，著力穩定社會預期，激發市場活力，維護公平競爭。《解釋》聚焦人民群眾急難愁盼問題，對于新型社會關系下涉及多元利益沖突的訴訟，科學制定裁判規則，切實滿足人民群眾日益增長的司法需求。

二是堅持依法保護權利，在法律框架內細化規則。《民事訴訟法》對執行異議之訴作出了明確規定，是當事人提起該項訴訟的法律依據。一方面，《解釋》保持與《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（以下簡稱《民事訴訟法解釋》）《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定》）《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱《商品房消費者權利保護批復》）等司法解釋確立裁判規則的一致性和連續性，落實審執分離和審執協調，既促進規范執行，又助力解決“執行難”。另一方面，針對案外人民事權益與執行債權的實體民事權利沖突，《解釋》貫徹民法典精神，堅持主體平等、保護財產權利，尊重合同效力、支持繼續履行，便利交易流通、維護市場穩定，保障人格尊嚴、體現人文關懷，努力實現定分止爭，維護市場經濟秩序。

三是堅持問題導向，重點解決司法實踐難題。在《解釋》制定過程中，最高人民法院積極總結審判實踐經驗，并特別注重搜集、研究地方各級法院上報的普遍性、前沿性疑難問題，廣泛聽取各方意見，努力提煉共性規則。《解釋》重點對實踐中急需明確的相關程序問題，以及當前較為突出的實體難點問題等進行規范，以切實解決問題、體現公平正義來回應群眾關切。由于執行異議之訴所涉問題復雜多樣，對于目前尚未達成普遍共識的問題，后續將進一步研究探索，擬通過人民法院案例庫、法答網或者以發布典型案例等形式提供裁判參考或指引。

三、主要內容

《解釋》共二十三條，主要包括以下方面內容：

一是細化執行異議之訴的管轄、起訴及相關訴求合并審理等問題。《民事訴訟法解釋》對執行異議之訴管轄作出了初步規定，即由執行法院管轄。鑒于實踐中執行工作的復雜性，因交叉執行等原因導致執行法院發生變化，以及同一執行標的上存在輪候查封等情形導致存在多個執行法院，《解釋》第一條明確規定由提出執行異議時負責執行相應執行標的的人民法院審查處理，在方便審執協調的同時，力爭減少因管轄的不確定性而帶來爭議。執行標的被多家法院查封等情形下，《解釋》第二條明確案外人提起執行異議之訴應當以首先查封中的申請執行人或者享有優先受償權的申請執行人為被告，以其他輪候查封中的申請執行人為第三人，保障各方當事人訴訟權利、一攬子解決爭議減少當事人訴累，避免判決沖突、降低衍生訴訟，同時有效防范惡意串通、遏制虛假訴訟。為實質解紛，貫徹民事訴訟兩便原則，《解釋》第四條、第五條規定，案外人提起執行異議之訴時提出確認標的權屬、請求取得標的及辦理轉移登記手續等請求的，可依法合并審理。

二是明確執行異議之訴判決對執行的效力以及審判與執行的協調問題。《解釋》第三條明確經實體審理認定案外人對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益時，人民法院應當同時判決解除相應執行措施，保障真實權利人從執行措施中盡快解脫。秉持相同的精神，就執行異議之訴審理、審查期間執行依據再審、被執行人破產等情況，《解釋》第八條、第九條規定原則上應當繼續審理、審查，依法裁判，考慮與再審程序的銜接，不能認定案外人享有排除強制執行的權益時，應當中止訴訟。《解釋》第六條、第十條規定，在執行異議之訴案件審理過程中，執行標的因繼續執行而被不當拍賣、變賣，或因錯誤判決而解除執行措施后被轉讓，相關當事人可通過獲得拍賣、變賣款或另訴等方式獲得救濟，從而維護合法權益，嚴格規范執行，保障市場交易安全。《解釋》第七條規定，執行異議之訴案件審理或審查過程中執行程序已經終結，未對標的進行處分并已解除執行措施時，因執行異議之訴的審理已失去前提基礎，應當終結案件的審理或審查，但是，對于案外人提起執行異議之訴時提出的確權或給付請求，如果仍具有訴的利益，可以繼續審理或者審查，避免一刀切要求案外人另行訴訟而增加訴累。

三是對幾類常見民事權益排除強制執行作出進一步細化規定。《解釋》第十一條、第十二條在《執行異議和復議規定》《商品房消費者權利保護批復》有關規定基礎上，對于商品房消費者權益保護進行了細化、具體的規定，明確了請求辦理所有權轉移登記手續、合同解除后已付購房款處理等的條件，使商品房消費者權益保護在實踐中更具可操作性。《解釋》第十八條明確了被征收人排除強制執行的具體條件。因家庭居住生活需要且遵循市場經營秩序而購房的商品房消費者，可以對抗房地產開發環節中商業利益的執行；財產因公共利益需要依照法律規定的權限和程序被征收的，被征收人的民事權益應予特別保護。同時，《解釋》第十七條對實踐中常見的依據《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第八百零七條規定以不動產抵工程款執行異議之訴的處理進行了規定。《解釋》第十四條、第十五條、第十六條進一步細化了一般不動產買受人等排除普通金錢債權執行的條件。

最后，明確通過虛假訴訟妨礙依法執行的法律責任及處理措施。最高人民法院歷來高度重視治理虛假訴訟，先后制發了系列司法政策文件。針對執行異議之訴中可能存在的通過虛假訴訟逃廢債務規避執行問題，《解釋》在規定排除強制執行的條件時作出了積極防范，指引各級法院認真審查買賣合同的真實性、支付價款的真實性，認真審查以物抵債中債權本身的真實性、抵債意思的真實性和抵債價款的合理性等，要求各級人民法院通過嚴格審查防范虛假訴訟。同時，《解釋》第二十一條專門規定了惡意串通、偽造證據、捏造事實以虛假訴訟妨礙執行的各類法律責任，案外人、申請執行人、被執行人、訴訟代理人、證人及鑒定人等均受該規定約束。

最高人民法院

關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋

《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》已于2024年12月14日經最高人民法院審判委員會第1938次會議通過，現予公布，自2025年7月24日起施行。

最高人民法院

2025年7月23日

法釋〔2025〕10號

最高人民法院

關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋

（2024年12月14日最高人民法院審判委員會第1938次會議通過，自2025年7月24日起施行）

為正確審理執行異議之訴案件，依法保護當事人合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國民事訴訟法》《中華人民共和國企業破產法》等法律規定，結合審判實踐，制定本解釋。

第一條案外人依照民事訴訟法第二百三十八條規定，在執行過程中就執行標的提出執行異議，由提出異議時負責執行該執行標的的人民法院審查處理；案外人、當事人對執行異議裁定不服，自裁定送達之日起十五日內向作出執行異議裁定的執行法院提起執行異議之訴的，人民法院應予受理。

案外人未在《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第六條規定的期限內提出異議，人民法院裁定不予受理的，可以依法另行向申請執行人、被執行人等主張權利。

第二條金錢債權糾紛的財產保全、執行中，執行標的存在輪候查封、扣押、凍結的，案外人提起執行異議之訴，以首先查封、享有擔保物權等優先受償權的申請保全人、申請執行人為被告，以其他已知的輪候查封的申請保全人、申請執行人為第三人。

第三條案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，人民法院判決不得執行該執行標的的，同時判決解除執行措施并寫明相關查封、扣押、凍結裁定書案號。案外人可以持生效判決請求相關執行法院解除執行措施。

第四條案外人提起執行異議之訴并依照《民法典》第二百三十四條等規定就執行標的的歸屬提出確權請求的，以被執行人為被告。

第五條案外人提起執行異議之訴并以被執行人等為被告提出返還原物、返還價款或者交付標的物、辦理轉移登記手續等給付請求的，人民法院可以合并審理，法律另有規定不宜合并審理的，應當分別立案。

第六條案外人執行異議之訴案件審理期間，申請執行人請求人民法院繼續執行并提供相應擔保的，由負責審理執行異議之訴的人民法院裁定是否準許。執行法院依法繼續執行的，案外人執行異議之訴案件按照下列情形分別處理：

（一）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求；

（二）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，執行標的由申請執行人通過拍賣、抵債等執行程序受讓的，判決不得執行該執行標的，并撤銷相關拍賣或者抵債裁定；已向申請執行人交付的，同時判決申請執行人返還，拒絕返還的，強制執行；

（三）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，執行標的已由他人通過拍賣、變賣等執行程序合法取得的，判決不得執行該執行標的變價款，執行法院向案外人發放變價款；已向申請執行人發放變價款或者已向被執行人退還剩余變價款的，同時判決申請執行人、被執行人返還，拒絕返還的，強制執行；執行法院向案外人釋明執行標的已由他人合法取得而案外人拒絕受領變價款的，應當將變價款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年內可以隨時領取。

在前款第二項、第三項規定情形下，案外人認為申請執行人請求繼續執行錯誤，給其造成損失的，可以依法另行向申請執行人、執行擔保人等主張權利。

第七條案外人執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，執行案件已經結案，執行法院未對執行標的進行處分且執行措施已經解除的，人民法院應當裁定終結訴訟或者終結審查。原由執行法院作出的執行異議裁定失效。案外人根據本解釋第四條、第五條提出的確權、給付請求，人民法院可以繼續審理或者審查。

第八條執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，人民法院對作為執行依據的原判決、裁定等依法決定再審，執行標的系原判決、裁定等所涉爭議標的以外的財產，或者案外人可能享有足以排除擔保物權等優先受償權的強制執行的民事權益的，執行異議之訴案件可以繼續審理或者審查，不能認定案外人享有足以排除強制執行的民事權益的，執行異議之訴案件應當中止審理或者審查。

第九條執行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，人民法院裁定受理被執行人破產案件的，執行異議之訴案件應當中止審理或者審查，管理人接管債務人財產后，執行異議之訴案件可以繼續審理或者審查。

第十條案外人執行異議之訴案件經審判監督程序發現支持案外人排除強制執行確有錯誤，人民法院認定案外人不享有足以排除強制執行的民事權益，判決駁回案外人訴訟請求的，原相關執行法院按照原順位恢復執行；執行標的已合法轉讓給他人，人民法院裁定撤銷原判決、終結訴訟的，申請執行人可以依法另行向被執行人、案外人等主張權利。

第十一條人民法院對登記在被執行的房地產開發企業名下的新建商品房實施強制執行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）查封前，案外人已與房地產開發企業等簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付人民法院執行；

（三）所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要。

案外人起訴請求被執行人辦理商品房所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。

人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的剩余價款應予及時退還。

第十二條執行法院凍結被執行的房地產開發企業的預售資金監管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經解除為由，提起執行異議之訴，請求排除相應購房款的強制執行并申請向其發放，事由成立的，人民法院應予支持。

執行法院對被執行的房地產開發企業的建筑物及其占用范圍內建設用地使用權實施強制執行，符合前條第一款第一項、第三項規定的商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經解除，提起執行異議之訴，請求在建筑物及其建設用地使用權的變價款中排除相對應的強制執行并申請向其發放的，人民法院應予支持。

第十三條人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以其系不動產的買受人為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，案外人與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且在一審法庭辯論終結前交付執行法院的價款足以代為清償相應主債權的，人民法院應予支持。

符合前款規定的案外人起訴請求抵押權人按套辦理抵押權注銷登記手續的，人民法院應予支持。

人民法院按照本條第一款規定判決不得執行，申請執行人可以申請將案外人依本條第一款交付的價款替代被執行人清償相應債務。

人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的價款應予及時退還。

第十四條人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以其系該不動產買受人為由，提起執行異議之訴，請求排除一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）查封前，案外人已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付人民法院執行；

（三）查封前，案外人已合法占有該不動產；

（四）非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。

人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執行的剩余價款應予及時退還。

第十五條人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以被執行人已將該不動產向其抵償債務為由，提起執行異議之訴，請求排除一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）案外人與被執行人存在真實的債權債務關系且債務履行期限已屆滿，案外人與被執行人在查封前已簽訂合法有效的以不動產抵債協議；

（二）有證據證明抵債金額與抵債時執行標的的實際價值基本相當；

（三）案外人在查封前已合法占有該不動產；

（四）非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記。

第十六條人民法院查封前，符合下列情形之一，可以認定為本解釋第十四條、第十五條中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人與被執行人已共同向不動產登記機構提交辦理所有權轉移登記申請；

（二）案外人已請求被執行人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務，或者因辦理所有權轉移登記與被執行人發生糾紛并已起訴或者申請仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登記條件；

（四）已辦理買賣合同網簽備案；

（五）被執行人等通知案外人辦理不動產所有權轉移登記而其未怠于辦理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

第十七條人民法院對登記在被執行的發包人名下的不動產實施強制執行，案外人以其與被執行人約定以不動產折抵工程債務為由，提起執行異議之訴，請求排除抵押權和一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）案外人依據《民法典》第八百零七條規定，在查封前行使建設工程價款優先受償權，與被執行的發包人簽訂合法有效的以不動產折價協議；

（二）有證據證明抵債金額與抵債時執行標的的實際價值基本相當。

案外人起訴請求被執行人辦理不動產所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。

第十八條人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以該不動產系用于產權調換的征收補償為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）查封前，案外人已與房屋征收部門、房屋征收實施單位等依法簽訂征收補償性質的協議；

（二）用于征收補償的不動產的位置明確特定。

案外人起訴請求被執行人辦理不動產所有權轉移登記手續，符合前款規定的，人民法院依法予以支持。

第十九條人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以在查封前已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同且已按照合同約定支付價款，并已辦理了合法有效的不動產預告登記為由，提起執行異議之訴，請求停止處分，事由成立的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，案外人請求排除強制執行的，人民法院應予支持。

第二十條不帶租拍賣、變賣等情況下的強制執行中，案外人以在查封前已與被執行人簽訂合法有效的書面租賃合同并合法占有使用執行標的，且已按照合同約定支付租金為由，提起執行異議之訴，請求在租賃期內排除一般債權的不帶租強制執行，事由成立的，人民法院應予支持；符合上述規定條件的案外人簽訂租賃合同及合法占有使用執行標的均在抵押權設立之前，請求在租賃期內排除抵押權的不帶租強制執行的，人民法院應予支持。

申請執行人可以對帶租拍賣、變賣等情況下的強制執行提出書面異議。執行法院作出執行裁定后，案外人不服，自裁定送達之日起十五日內向執行法院提起訴訟的，按前款規定處理。

申請執行人對執行裁定不服，可以自裁定送達之日起十五日內以承租人、被執行人為被告向執行法院提起訴訟，請求不帶租強制執行執行標的的，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：

（一）承租人符合本條第一款規定的，判決駁回訴訟請求；

（二）承租人不符合本條第一款規定的，判決準許不帶租強制執行該執行標的。

第二十一條案外人與被執行人、申請執行人之間惡意串通，通過偽造證據，或者單方捏造案件基本事實，以執行異議之訴妨礙依法執行的，人民法院應當駁回其訴訟請求，并根據情節輕重予以罰款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，人民法院應當將犯罪線索移送公安機關。

訴訟代理人、證人、鑒定人等訴訟參與人適用前款規定。

案外人等通過虛假訴訟等方式致使執行標的無法執行或者價值減損等，給申請執行人造成損失的，應當依法予以賠償。

第二十二條申請執行人依照民事訴訟法第二百三十八條規定提起執行異議之訴的，參照本解釋的相關規定處理。

第二十三條 本解釋自2025年7月24日起施行。

最高法民一庭、執行局負責人就執行異議之訴司法解釋答記者問

最高人民法院為正確審理執行異議之訴案件，依法保護當事人合法權益，根據《中華人民共和國民法典》 （以下簡稱《民法典》） 《中華人民共和國民事訴訟法》等法律規定，結合審判實踐，制定了《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2025〕10號，以下簡稱《解釋》），于2025年7月23日正式發布，并自2025年7月24日起施行。為準確理解《解釋》的內容，記者采訪了最高人民法院民一庭、執行局負責人。

問題1：執行異議之訴是執行中的爭議引發的訴訟，結合本次《解釋》出臺，請談一談人民法院圍繞“嚴格依法規范執行、審執協同前端化解”方面做了哪些工作？

答：近年來，為維護群眾利益，解決執行難，最高人民法院堅持問題導向，針對實踐中的難點、痛點和堵點，提出工作舉措，嚴格依法規范執行，做深做實前端糾紛化解。2024年8月29日最高人民法院印發《關于加強立審執協調配合推動矛盾糾紛執前化解的工作指引》，強化立審執協調配合解決執行難，推動形成整體合力，不斷優化立審執協調配合工作機制。今年，最高人民法院又在全國法院部署開展執行工作規范提升三年行動，確定了包括規范執行實施與執行審查銜接等27項規范執行重點環節，一步一個腳印，協同推進執行工作規范提升。此次出臺《解釋》，進一步優化機制，凝聚審判部門與執行部門合力，提升矛盾糾紛前端實質性化解效能。

第一，爭議前置化解，強化審執協調。做好矛盾糾紛前端化解工作，建立審執協調機制、凝聚起內部合力是必要保障。執行異議前置化解工作扎實推進，才能真正助推人民法院審判、執行等各項工作全面提升。本次發布的典型案例一就是審執協同發力，推動矛盾糾紛在執行程序中的異議審查階段妥善化解，各方當事人均較為滿意，也未再提起執行異議之訴，體現了審執協調配合的工作成果。

第二，明確規則適用，審判兼顧執行。近年來，全國法院執行條線不斷加強執行規范化建設，取得積極成效。但是，在涉及案外人異議等案件中，一定程度上還存在規則不明、審執協調配合不暢問題。《解釋》進一步暢通案件審理與執行程序銜接，明晰案外人、執行當事人，以及拍賣、變賣買受人等各方主體的權利范圍、救濟途徑等，避免因規則不清而在執行程序引發新的爭議，衍生異議、復議等執行審查類案件，助力執行程序進一步嚴格依法規范。

第三，審執協同發力，做實實質解紛。執行程序中的案外人異議及執行異議之訴案件，涉及案外人和申請執行人等主體利益，矛盾較為突出，“案已結”而“事未了”、“處理沒問題，問題沒解決”等情況在部分案件中仍然存在。此次出臺司法解釋，進一步統一了裁判尺度，執行環節也將持續加強釋明和引導，根據可預見的處理結果，在解除查封或者繼續執行前，執行部門、審判部門可以采取多種方式共同做好對申請執行人、案外人的釋法說理工作，把判后履行作為工作重點，真正在執行環節實現定分止爭。

問題2：執行異議之訴作為新類型案件，當前司法實踐中一定程度存在管轄確定難，關聯訴求一攬子解決難現象，《解釋》在減少管轄爭議、一攬子實質化解矛盾糾紛、減輕當事人訴累等方面作出了哪些規定？

答：《民事訴訟法解釋》規定提起執行異議之訴應當向執行法院提出。但是司法實踐較為復雜，人民法院為了強化執行、便利執行，會采取指定執行、提級執行、委托執行等措施，也會存在多家法院對同一財產采取執行措施、財產處置權由首封法院依法向優先債權執行法院移送等情形。按照《解釋》第一條規定，這些情形下提起執行異議之訴，應當向提出執行異議時負責執行該財產的人民法院提起執行異議之訴。《解釋》第二條規定，爭議財產上有多輪查封的，應當以首先查封中和查封中享有優先受償權的申請保全人、申請執行人為被告。同時，盡可能了解掌握對同一財產采取執行措施的其他申請保全人、申請執行人，將其列為第三人。以便人民法院一攬子解決案外人的民事權益能否排除多重查封的問題，防止當事人多頭提起訴訟形成矛盾判決，或者又引發衍生糾紛。

關聯訴求一攬子解決的問題，涉及案外人針對查封財產提起執行異議之訴的同時，還可能要求確認查封財產歸屬，或者請求辦理過戶手續等。因缺乏明確的規定和制度安排，實踐中，一方面，此類關聯訴求往往被以種種理由拒之門外，或者在判決中未得到明確回應；另一方面，為對抗執行，案外人在異地法院起訴并依據另案生效法律文書提出排除強制執行也較為常見。對相關訴求合并審理、實質性化解矛盾糾紛，可以防止程序空轉，遏制虛假訴訟，減少當事人訴累，也是人民法院堅持以人民為中心，切實推動“案結事了人和”的重要舉措。《解釋》第四條對案外人提出確權請求在執行異議之訴中一并處理進行了細化規定。《解釋》第五條規定，除法律另有規定不宜合并需要分別立案的外，人民法院對案外人提出的返還原物、返還價款或者交付標的物、辦理轉移登記手續等給付請求的，原則上可以合并審理。與此相對應，《解釋》第十一條、第十八條等條款規定，商品房消費者、被征收人等起訴請求辦理不動產所有權轉移登記手續的，依法予以支持。《解釋》的程序條款和實體條款相互配合，有力維護當事人合法權益。

問題3：《解釋》在穩定預期、化解風險，保障商品房消費者權益，提振市場信心，引導規范市場行為等方面有哪些規定？

答：1995年起施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》建立了期房預售制。2002年《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》基于消費者的利益屬于生存利益應當優先，承包人的利益屬于經營利益應當退居其次的理念，首次明確了商品房消費者權益可以對抗承包人的建設工程價款優先受償權及抵押權人的抵押權原則。不動產屬于人民群眾的基本生活資料，在執行程序中優先保護商品房消費者，對于增強人民群眾對法律公平的信心具有重要意義。2021年1月1日，該批復在《民法典》頒布后的司法解釋清理中廢止并不意味著商品房消費者權利的消失，審判實踐多參照《執行異議和復議規定》第29條規定處理。2023年，最高人民法院發布了《商品房消費者權利保護批復》，重申上述原則精神，切實保障購房人合法權益，也有利于穩定各方預期，提振房地產市場信心，防范化解房地產風險。對于期房預售中的交易監管、預售資金監管、不動產登記等環節存在的問題，《解釋》從風險“去存量”“減增量”兩個方面著手細化落實穩定預期、化解風險工作：

一、風險“去存量”方面。對于所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要的商品房消費者，《解釋》第十一條、第十二條第二款從保障房屋交付請求權和價款返還請求權兩個方面予以規范。《解釋》第十一條對商品房消費者的范圍進行了界定，并對其房屋交付請求權予以保護：一是明確“所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要”，“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，以家庭為單位考察房屋的持有狀況。“居住生活需要”應不再限于家庭唯一住房，并可涵蓋改善性住房。此次發布的典型案例二和案例三就體現了《解釋》的上述精神。二是嚴格付款條件。《解釋》強調消費者權益的取得必須支付對價，避免被執行人責任財產的不當減少，維護申請執行人權益。《解釋》第十一條第二款為維護群眾合法權益，以《民法典》第四百零六條為依據，支持商品房消費者辦理過戶登記，保障其房屋交付請求權。

消費者購房價款返還請求權的保護與房屋交付請求權的保護在邏輯上具有一致性。因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經解除，歷經長時間的期待之后房屋無法交付，可能讓消費者承受更大的損失，其個人的生存和生活亦可能由此遭受巨大沖擊。在此前提下，應支持消費者從執行中取回購房款。對此，《解釋》第十二條第二款明確規定，商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經解除，請求在變價款中支持其價款返還的，人民法院應予支持。

二、風險“減增量”方面。為推動減少生存權與抵押權利益出現沖突和競爭，引導、鼓勵購房人采取法律賦予的風險防范手段維護自身權益非常重要，進而達到房地產市場穩預期、交易風險“減增量”的效果。《解釋》第十二條第一款、第十三條、第十九條，對不動產買受人向預售資金監管賬戶交付價款、將價款交付執行以及辦理預購商品房買賣合同預告登記形成排除執行的效力進行了規定。房屋爛尾導致購房者集體維權，根源在于實踐中預售資金未得到有效監管。從落實配合完善預售資金監管制度要求出發，鑒于預售資金監管賬戶具有特殊性，在房屋買賣合同已經解除的前提下，買房人作為案外人提出執行異議之訴，要求排除監管賬戶相應購房款的強制執行的，人民法院應予支持。對于已將價款交付執行的購房人，面臨房地產開發企業為債務人的強制執行時，應當依法予以保護。購房人交付法院執行的價款，可以由執行法院予以發放申請執行人以代替被執行人清償相應債務，依照法律規定的清償順序進行分配的條件已經具備。在此基礎上，相應的主債權可以視為已獲清償，案外人有權主張排除優先債權的執行以及請求按套注銷抵押登記。房屋買受人依法進行預告登記的，可以排除他人通過交易、強制執行等方式取得物權登記的可能性，故預告登記權利人提出執行異議之訴，請求停止處分的，應予支持。預告登記權利人證明其已符合辦理物權登記條件，如新建商品房完成權屬首次登記并已符合辦理轉移登記的條件，案外人可以確定的取得不動產物權的，僅因查封不能完成物權轉移登記，可以請求排除包括查封措施在內的強制執行，以掃除其進行不動產物權登記的障礙。

綜上，《解釋》通過類型化處理的規定，力爭實現風險“去存量”“減增量”，維護消費者權益穩定市場預期，支持、引導、鼓勵消費者采取法定防范風險手段規范交易行為、推動權利公示，進而提振市場信心，落實“更大力度推動房地產市場止跌回穩”的要求。

問題4：針對近年來出現的被執行人與案外人惡意串通，濫提執行異議，并通過虛假執行異議之訴逃廢債務、逃避執行，進而破壞社會誠信、損害人民群眾合法權益、危害司法公信力的行為，人民法院應當如何防范？

答：黨的十八屆四中全會通過的《中共中央關于全面推進依法治國若干重大問題的決定》提出：“加大對虛假訴訟、惡意訴訟、無理纏訴行為的懲治力度。”黨的二十大報告提出：“弘揚誠信文化，健全誠信建設長效機制。”《民事訴訟法》第十三條對民事訴訟誠信原則作出規定。近年來，最高人民法院通過制定司法解釋、司法政策、發布典型案例、加強審判指導、建立預警機制、強化部門協作等多種方式，刑民并進、多措并舉、聯合施治，重拳懲處各類虛假訴訟。最高人民法院、最高人民檢察院于2024年10月30日發布了《關于辦理拒不執行判決、裁定刑事案件適用法律若干問題的解釋》，該解釋第八條規定“案外人明知負有執行義務的人有能力執行而拒不執行人民法院的判決、裁定，與其通謀，協助實施隱藏、轉移財產等拒不執行行為，致使判決、裁定無法執行的，以拒不執行判決、裁定罪的共犯論處。”2024年11月25日，最高人民法院發布打擊通過虛假訴訟逃廢債典型民事案例。

執行異議之訴旨在為真實權利人提供執行救濟，發揮著保護案外人民事權益、保證執行公正的重要功能。現實中，個別被執行人試圖“鉆制度的空子”，為了規避執行、拖延執行，與案外人惡意串通、提供虛假證據，捏造事實向法院提出執行異議及執行異議之訴，企圖規避執行，此類情形應嚴厲打擊，確保執行救濟制度不被濫用，真正將有限司法資源用于保護需要救濟的實體權益。對此，《解釋》第二十一條第一款規定：“案外人與被執行人、申請執行人之間惡意串通，通過偽造證據，或者單方捏造案件基本事實，以執行異議之訴妨礙依法執行的，人民法院應當駁回其訴訟請求，并根據情節輕重予以罰款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，人民法院應當將犯罪線索移送公安機關。”實踐中，人民法院審理執行異議之訴案件，應當嚴格審查案外人異議所依據事由發生原因、時間、地點、真實內容和法律性質，案外人對執行標的是否享有占有、使用等實際權利，權益取得是否導致被執行人責任財產重大不當減少，案外人經濟狀況、支付對價款項來源、交付方式、款項流向，以及案外人與被執行人雙方是否存在親屬或者其他利害關系等事實，綜合判斷是否屬于虛假民事訴訟。審理過程中，人民法院依據《民事訴訟法解釋》應認真查明案外人相關情況的具體細節，認為有必要的，可以依職權對執行標的進行實地查看、入戶調查，并向有關單位或個人進行調查。同時，人民法院應建立并不斷完善與檢察機關、公安機關等部門線索移送會商工作機制，有效銜接司法制裁與刑事制裁，有力打擊虛假訴訟不法行為人。《解釋》第二十一條第三款規定：“案外人等通過虛假訴訟等方式致使執行標的無法執行或者價值減損等，給申請執行人造成損失的，應當依法予以賠償。”通過上述規定，將案外人等通過虛假訴訟損害他人權益的民事責任予以明確。

近年來，逃廢債務手段不斷翻新，逃廢債務行為趨于隱蔽和復雜，其中，不動產租賃成為執行異議之訴案件中虛假訴訟高發的領域。債務人為達成逃廢銀行貸款的目的，通過虛構租賃關系，串通案外人主張租金已一次付清或已經通過以租抵債形式付清，或者倒簽租賃合同延長租期、降低租金等，以對抗執行債權。由于租賃權成立并不以租賃合同的登記為生效或者公示要件，被執行人利用租賃合同的內部性，與承租人惡意串通，通過事后虛構租賃合同，降低租金、延長租期以幫助承租人達到長期、低價承租不動產的目的，并從中牟利。此種行為勢必影響租賃物的司法處置價格，進而損害申請執行人的合法權益，本質上也是一種逃避執行的虛假訴訟行為。對此，《解釋》第二十條規定，真實承租人必須符合法定事由才能排除不帶租強制執行，申請執行人可以對帶租強制執行提出異議并有權提起執行異議之訴。人民法院通過嚴格審查在案證據查明系虛假訴訟的，依據《解釋》第二十一條予以處理，彰顯司法權威，促進社會誠信建設。

涉財產權保護執行異議之訴典型案例

今天與《解釋》一同發布的還有六則典型案例。這些典型案例生動詮釋了《解釋》所彰顯的司法理念和裁判規則，有助于人民群眾理解《解釋》的規定內容。

目 錄

案例1

涉眾案外人異議案件，審執協同做好矛盾糾紛前端化解——王某某等訴某建設公司、某房地產公司執行異議案

案例2

商品房消費者合法權益應獲得優先保護——韓某平、王某訴阜新某投資咨詢公司等案外人執行異議之訴案

案例3

進城務工人員購買市區商品房用于居住的可以排除抵押權人的強制執行——韓某與河南某農村商業銀行、某房地產開發公司申請執行人執行異議之訴一案

案例4

被征收人因征收補償取得的權利可排除抵押權的強制執行——某公司、某村民小組、某開發公司申請執行人執行異議之訴案

案例5

基于行使建設工程價款優先受償權與開發商達成以房抵債協議的權利人，可以排除抵押權的強制執行——紫某公司與建某公司、銀某公司等執行異議之訴案

案例6

虛構借款、房屋抵債關系提起虛假訴訟規避執行逃廢債務應受懲治——趙某訴常某民間借貸糾紛案、趙某案外人執行異議之訴案

案例1

涉眾案外人異議案件，審執協同做好矛盾糾紛前端化解

——王某某等訴某建設公司、某房地產公司執行異議案

基本案情

某建設公司訴某房地產公司建設工程施工合同糾紛一案，債權人某建設公司向人民法院申請財產保全。人民法院依法作出保全裁定，查封了登記在債務人某房地產公司名下的案涉樓盤。該案判決生效后進入執行程序，眾多購房人先后向人民法院提出執行異議，主張對案涉被查封房屋享有所有權，請求人民法院停止對案涉房屋采取的查封措施。人民法院制定工作預案，依法有序立案審查。以購房人王某某為例，王某某在人民法院查封案涉房屋前，已經與某房地產公司簽訂了認購協議書，約定購買某房地產公司開發的一套房屋，并分三次足額交付了購房款。案外人王某某向人民法院提交了銀行轉賬流水和購房款、維修基金、印花稅、產權登記費等的收款收據，以及其實際居住在案涉房屋內且名下沒有其他房屋等的相關證據。

審執協同結果

人民法院審查認為，該案爭議的焦點問題是案外人王某某對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。該案中，王某某在人民法院查封案涉房屋之前已與某房地產公司簽訂認購協議書，交付了全部購房款，并已實際占有案涉房屋用于家庭居住生活，王某某非因自身的原因未辦理房屋過戶登記，符合排除強制執行的條件，裁定中止對案涉房屋的執行。

同時，人民法院根據工作方案，以依法審查為中心，一是及時進行書面證據梳理，初步辨別購房事實的真偽，并向各方當事人開展釋法、溝通工作，爭取消除購房人與申請執行人內心疑慮；二是在雙方爭議較大的情況下，選取包括王某某在內的六件具有代表性的案件進行實質審查；三是在審查過程中，實地查看、入戶調查了解案涉房屋情況，并采取聽證方式組織各方當事人對相關證據進行質證，依法維護各方當事人訴訟權利；四是作出支持購房人異議主張的執行異議裁定后，及時對申請執行人進行案后答疑，如實告知裁判規則、可預見的處理結果及訴訟成本等；五是加大執行力度，窮盡執行措施，進一步深挖被執行人其他財產線索，力爭同時解決執行難問題。

申請執行人某建設公司認可法院處理方案，服從裁判結果，未就此提起執行異議之訴。同時，在人民法院依法嚴格審查證據、逐一甄別核實的基礎上，申請執行人同意人民法院裁定解除對其他五十余戶購房人所購案涉房屋的查封措施。至此，該涉眾執行異議糾紛因為立審執協同、前端化解得當而圓滿解決。

典型意義

針對涉眾案外人異議案件，人民法院認真落實《最高人民法院關于加強立審執協調配合推動矛盾糾紛執前化解的工作指引》，做實財產調查，善意文明規范執行。堅持實質解紛工作導向，做到前端規范執行、中端嚴格審查、后端案結事了，最大限度化解執行衍生糾紛，逐步降低爭議進入審判程序的比例，做實執行異議之訴案件多元解紛治理。一是，人民法院在保全、執行查控財產時，應注意甄別財產現狀，合理選擇查控財產，實地調查走訪有利于掌握實情，增強執行處置的正當性、合理性。二是，在執行異議審查過程中，要嚴格審查證據，查明不動產真實權利情況，既要保護購房消費者等購房人權利，又要防止不誠信當事人惡意利用該制度，通過虛構房屋買賣合同等基本事實提起執行異議等逃避執行。三是，通過審執協同，做好群眾工作，力爭將糾紛化解在前端，實現審查一案、帶動一片的示范效應，促進類案前端性、一次性化解，更好地維護社會和諧穩定、保障人民群眾安居樂業。

案例2

商品房消費者合法權益應獲得優先保護

——韓某平、王某訴阜新某投資咨詢公司等案外人執行異議之訴案

基本案情

阜新某投資咨詢公司與某房地產開發公司等民間借貸糾紛一案，終審判決判令某房地產開發公司等連帶返還借款本金4200萬元及相應利息。執行法院根據當事人申請于2021年作出執行裁定查封被執行人某房地產開發公司名下包括案涉房屋在內的房產。

案外人韓某平、王某系夫妻。2009年，韓某平與某房地產開發公司簽訂《協議書》一份，約定：韓某平購買案涉房屋，面積為104.4㎡，價格為2650元/㎡，該住宅樓于2010年11月30日前竣工驗收交付使用。其后，韓某平向某房地產開發公司支付購房款27.66萬元，某房地產開發公司向韓某平出具收款收據。因執行法院查封、拍賣案涉房屋，韓某平、王某提出執行異議，請求中止對案涉房屋的執行拍賣。執行法院以韓某平名下有其他用于居住的房屋等為由，裁定駁回了韓某平、王某的異議請求。韓某平、王某不服，提起執行異議之訴，要求停止對案涉房屋的執行拍賣措施，并依法解除查封。一審判決駁回原告韓某平、王某的訴訟請求。韓某平、王某不服，提起上訴。

二審法院查明，韓某平名下現有一套用于居住的房屋，于2003年購買，面積為102.19㎡，沒有電梯，位置位于郊區。韓某平、王某購買的案涉房屋屬于某重點小學學區，系其為子女就讀重點小學而購買，房屋有電梯，位于城市中心，醫院和商業配套完善，也可以改善居住環境。

裁判結果及理由

二審判決認為：本案爭議焦點為韓某平、王某對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。《執行異議和復議規定》第二十九條規定了關于商品房消費者權利的保護條件。《商品房消費者權利保護批復》第二條對商品房消費者的保護作了進一步完善，沒有簡單從已購房屋數量、地域范圍等因素判斷是否屬于“以居住為目的購買房屋”，對于不違背“房住不炒”政策、符合剛性或改善型住房需求的情形，應認定屬于滿足生存權的合理消費范疇，都依法予以保護。

剛性和改善型住房的認定，除了考慮住房面積，還可能涉及居住環境的提升，包括地理位置更優越、配套設施更完善、教育資源更優質等因素。本案中，案涉房屋系學區房，韓某平、王某為孩子入學而購買，并實現了入學目的，符合剛性住房的需求。同時，案涉房屋是位于城市中心的電梯房，醫院和商業配套完善，與位于郊區且無電梯的原有住房相比較，亦符合改善型住房的需求。韓某平、王某購買案涉房屋符合剛性和改善型住房的需求，應屬滿足生存權的合理消費范疇，其享有的民事權益足以排除金錢債權的強制執行。二審判決不得執行案涉房屋。

典型意義

隨著實踐發展和認識深化，商品房消費者保護規則在不斷完善。法院在審理案件過程中，應側重于實質審查爭議房屋是否關乎案外人家庭正常居住生活。司法審判須秉持生存權保障的核心理念，準確把握法律要件，實現保障基本權益與維護市場交易秩序的有機統一，在紛繁復雜的利益沖突中體現出公正為民且飽含人文情懷。

案例3

進城務工人員購買市區商品房用于居住的可以排除抵押權人的強制執行

——韓某與河南某農村商業銀行、某房地產開發公司申請執行人執行異議之訴一案

基本案情

某房地產開發公司向河南某農村商業銀行借款，并以其51套房屋（包含案涉房屋）作抵押。因該房地產開發公司未依約償還本息，河南某農村商業銀行訴至法院。生效判決判令某房地產開發公司償還本金2000萬元；河南某農村商業銀行對某房地產開發公司設定抵押的房地產折價、拍賣、變賣所得價款優先受償等。

執行法院依當事人申請查封案涉房屋后，韓某提出執行異議，執行法院裁定中止對案涉房屋的執行，河南某農村商業銀行不服，提起本案申請執行人執行異議之訴。

韓某系進城務工人員。2009年4月2日，韓某與某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》，約定房款總金額20.51萬元，合同簽訂后，韓某支付了全部房款及配套費，某房地產開發公司出具收據。2012年5月31日，某房地產開發公司向韓某交付房屋，韓某收房后裝修入住至今。韓某及妻子、兩個孩子一家四口，在農村另有130余平方米房屋一套。

裁判結果及理由

審理法院認為，本案中，雖然韓某名下在農村另有住宅，但其在市區購買房屋，是為了在市區工作、生活所需，屬于“以居住為目的”而購房，由于農村房屋距離市區較遠，不能滿足韓某及其家人工作、生活所需，因此，其所購商品房仍屬于用于居住的房屋，同樣具有生存利益。相較于商業銀行的商事利益而言，具有優先保護價值。法院判決支持韓某排除抵押權人對案涉房屋的強制執行。

典型意義

在司法裁判中，保障進城務工人員在城市的工作、生活、發展，是人民法院對人民群眾美好生活向往的應有回應。對于長期在城市工作、生活的進城務工人員，因居住需求在城市購買商品房，相較于金錢債權人而言，其權益具有優先保護價值。首先，從現實角度看，進城務工人員雖亦可能在農村保留住房，但因工作生活重心轉移至城市，農村住房已無法滿足其現實居住需求。其次，人民法院判斷購房人是否屬于消費者購房人時，應著重審查購房人家庭基本情況，房屋對購房人是否用于居住生活。這種認定方式契合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二十五條確立的“經常居所”法律概念，既尊重宅基地制度特殊性，又保障購房人居住生活、就業發展需要，為城鄉融合發展提供司法解決方案。最后，涉及因工作、生活所需購買房屋的執行異議之訴案件審理中，要衡量的是案外人與申請執行人之間誰的權益價值更需要優先保護，因城市住房對于進城務工人員而言屬于“必需住房”，包括教育、醫療的需要，可以排除金錢債權的強制執行。

案例4

被征收人因征收補償取得的權利可排除抵押權的強制執行

——某公司、某村民小組、某開發公司申請執行人執行異議之訴案

基本案情

某開發公司2018年向某公司借款后不能償還，某公司起訴某開發公司借款合同糾紛一案，一審法院判決某開發公司向某公司償付借款本金及利息，某公司對某開發公司抵押的土地使用權及在建工程享有優先受償權。因某開發公司未履行生效判決確定的給付義務，某公司向一審法院申請強制執行。2019年7月24日執行法院查封某開發公司名下房屋共計60余套，包括案涉商鋪。某村民小組以查封商鋪系征收補償房屋為由提出執行異議，執行法院裁定中止執行，某公司提起申請執行人執行異議之訴。

2013年《某市經濟技術開發區城中村改造領導小組辦公室關于補辦某村民小組改造工作方案批復的請示》載明，某村民小組為該區某年全面啟動城中村改造項目之一……根據該項目改造實際需求，確定該村改造主體為某開發公司。某市某區某村民小組城中村改造拆遷安置協議書載明，對該村原農業戶口人員實行保底安置。某開發公司與某村民小組簽訂《關于某村民小組商業用房安置確認單》載明，案涉商鋪在該確認單范圍內。

裁判結果及理由

審理法院認為，依據法律的規定，為了公共利益的需要，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益。某村民小組作為被拆遷人，以所有權調換的方式與某開發公司簽訂安置協議，依據協議該組村民享有安置權利。某村民小組與某開發公司簽訂拆遷安置協議的時間早于某開發公司借款時間，亦早于設立抵押登記的時間，某公司抵押權建立在村民應獲得的拆遷安置財產權利之上。拆遷安置補償房屋是被征收人基本生產、生活資料，某村民小組因征收補償而享有的權利應優先于某公司所享有的金錢債權。法院判決支持某村民小組排除對案涉房屋的強制執行。

典型意義

征收應當依法給予征收補償以維護被征收人的合法權益，獲得征收安置是所有權保護的延伸，被征收人的安置權利能否實現，直接影響被征收人的經濟收入或者基本存續保障，應予特別保護。被征收人在人民法院查封前，已與房屋征收部門、房屋征收實施單位依法簽訂征收補償性質的協議，且用于征收補償的不動產的位置明確特定，在人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，被征收人以該不動產系征收補償為由，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的強制執行，人民法院應予支持。被拆遷人的安置補償權利相較于抵押權，在法益衡量上更具優先性，對被征收人的征收補償權益給予充分保護，符合法律的精神。

案例5

基于行使建設工程價款優先受償權與開發商達成以房抵債協議的權利人，可以排除抵押權的強制執行

——紫某公司與建某公司、銀某公司等執行異議之訴案

基本案情

承包人建某公司與發包人銀某公司簽訂建設工程合同后完成建設施工，竣工驗收后，銀某公司尚欠建某公司工程款680余萬元。2013年7月11日，經雙方協商，銀某公司以建某公司承建工程中的13套房屋作價抵償欠付的工程款，并將房屋鑰匙交給建某公司。2016年4月28日，雙方又分別就上述房屋簽訂了13份《商品房買賣合同》，銀某公司開具了銷售不動產統一發票。

此后，紫某公司與銀某公司等發生借款合同糾紛，紫某公司在訴訟中申請訴訟財產保全。2018年5月21日，受案法院作出裁定，查封包括案涉13套房屋在內的房產、股權等財產。其后，建某公司對案涉13套房屋提出執行異議，受案法院審查后認為建某公司的異議成立，裁定中止對案涉13套房屋的執行。紫某公司不服，提起申請執行人執行異議之訴，請求準予執行案涉13套房屋。

裁判結果

審理法院認為，人民法院對登記在發包人名下的工程不動產采取查封訴訟保全等措施，工程承包人以其與發包人約定將該承建工程不動產折價實現工程欠款優先受償權為由，提出執行異議，請求排除基于抵押權或其他債權而采取的查封措施，若該“折價工程協議”不存在損害其他債權人利益等可撤銷或無效事由，人民法院應予支持。法院判決支持承包人排除對涉案13套房屋的執行。

典型意義

工程價款優先受償權是法律為保護建設工程承包人利益而賦予的特別權利。《民法典》第八百零七條明確規定，發包人逾期不支付工程價款的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將承建工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣，并從中優先受償。建設工程不動產是承包人投入勞務、材料等成本通過施工行為轉化而來，是物化勞動創造的價值載體，如果用承包人的建設成果清償發包人的其他金錢債務，顯然有失公平。因此，基于對權利重要程度的判斷，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規定：“承包人根據《民法典》第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。”建設工程不動產折價協議是行使和實現工程款優先受償權的方式，故以房折價可以排除抵押權或一般金錢債權的強制執行。當然，工程不動產折價協議應當合法有效，且折抵價款與市場價格水平相當。

司法實務中，以工程不動產協議折價方式行使和實現工程款優先受償權，較司法拍賣更為簡便易行，費用低廉，有利于發揮發包人責任財產的最大效用，緩解發包人因財力不足造成工程款拖欠的實際困難；此外，還能夠降低當事人的訴訟成本和執行成本，有效避免程序空轉，減少衍生案件，合理利用司法資源。

案例6

虛構借款、房屋抵債關系提起虛假訴訟規避執行逃廢債務應受懲治

——趙某訴常某民間借貸糾紛案、趙某案外人執行異議之訴案

基本案情

某銀行與常某等借款合同糾紛一案，人民法院判決常某償還某銀行借款100萬元本息。進入執行程序后，人民法院于2021年12月27日查封被執行人常某名下一套房屋。案外人趙某以該房屋已經由常某“抵債”給他為由提出執行異議，要求排除案涉房屋的執行。

“抵債”的基本情況：趙某于查封前一天持82萬元銀行轉賬記錄、借條以“民間借貸糾紛”為由將常某起訴至法院，立案當天雙方達成還款協議，并向人民法院申請出具民事調解書確認常某欠付趙某82萬元本息。其后，雙方簽訂《房屋抵頂協議》將案涉房屋抵償調解書確認的債務。

執行法院入戶調查時發現被執行人常某及配偶仍在案涉房屋內居住，并由常某實際繳納物業費、水電費。

因趙某與常某的案件存在諸多疑點，人民法院依職權調取該二人的銀行流水等材料，發現趙某與常某之間銀行交易往來頻繁，趙某主張借出82萬元后的第3天，常某隨即向趙某轉回85萬元。但雙方在調解時向人民法院隱瞞了該循環轉賬的情況。另外，常某的銀行卡在轉賬后、起訴前已通過掛失而啟用新卡號，但雙方在偽造借條時忽略了該細節，將收款卡號寫為當時并不存在的新卡號。

裁判結果

審理法院認為，本案中趙某、常某雖然簽訂了《房屋抵頂協議》，但趙某在本案查封前并未實際占有案涉房屋，且對長期未辦理過戶手續不能合理說明，以物抵債的真實性存疑。故判決繼續執行案涉房屋。

基于入戶調查情況和依職權查明的事實，審理法院依法對相關民間借貸糾紛案件啟動審判監督程序，同時與檢察機關會商，將該犯罪線索移送公安機關刑事立案。常某、趙某已被檢察機關批準逮捕，刑事案件目前處于審查起訴階段。

典型意義

執行異議之訴本是在執行程序中為保障真實權利人而創設的制度，但有不法行為人惡意利用這一制度，通過惡意串通、偽造證據等行為提起執行異議之訴，企圖規避執行。人民法院采取入戶調查、調取銀行流水、核對卡號等措施查明真相，有效防止當事人通過虛假訴訟規避執行。本案屬于連環虛假訴訟，常某明知有債務未清償的情況下，先是串通他人，虛構債務關系，“手拉手”調解，取得民事調解書。再以該民事調解書為基礎捏造以房抵債協議，提出案外人異議阻礙執行。該類虛假訴訟，不僅侵害債權人的合法權益，同時嚴重擾亂訴訟秩序，依法應予嚴厲打擊。人民法院應加強落實與檢察機關、公安機關等部門線索移送會商工作機制，有效銜接司法制裁與刑事制裁，有力打擊虛假訴訟不法行為。

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責任編輯 | 金夢洋

審核人員 | 張文碩 石志鴻

本文聲明 | 本文章僅為交流之目的，不代表北大法寶的法律意見或對相關法規/案件/事件等的解讀。