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在商品房買賣中，購房者已支付房款并實際居住但未辦理產權登記時，房屋被開發商債權人申請查封的情況時有發生。北京一起案件中，法院通過審查購房者的付款情況、居住事實及離婚財產約定，最終認定購房者的權利足以排除強制執行。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：周健（案外人）

被告：乙建筑公司（申請執行人）

第三人：甲房地產公司（開發商）

（二）事件經過

周健與吳芳原系夫妻關系，二人于 1999 年結婚，2012 年離婚。2000 年 10 月 15 日，吳芳與甲房地產公司簽訂《北京市外銷商品房預售契約》，以首付加按揭貸款方式購買朝陽區五號房屋，總房款 151.524 萬元，其中首付 31.524 萬元，貸款 120 萬元。2001 年 10 月，吳芳提前結清全部貸款，但甲房地產公司未按約定辦理產權登記。

2007 年 1 月，因甲房地產公司拖欠乙建筑公司工程款，法院依乙建筑公司申請，輪候查封包括五號房屋在內的甲公司開發房產，后轉為首封。2013 年，吳芳起訴甲公司要求辦理產權登記，法院判決支持其訴訟請求，但辦理過程中發現房屋已被查封。

2014 年起，吳芳多次提出執行異議均被駁回，因未在法定期限內提起執行異議之訴喪失救濟權利。2012 年 6 月，周健與吳芳簽訂《離婚協議書補充協議》，約定五號房屋歸周健所有，吳芳需在取得產權證后配合過戶。

2020 年至 2023 年間，周健先后兩次提出執行異議均被駁回。2023 年 9 月，周健收到法院查封公告后再次提出異議，法院裁定駁回后，周健提起本次執行異議之訴，主張五號房屋系夫妻共同財產，其已支付全款并實際居住，符合排除執行的條件。

乙建筑公司辯稱，周健與吳芳權利基礎相同，吳芳異議已被駁回，周健再次異議違反 “一事不再理” 原則，且未提供新證據，應駁回其請求。甲公司經公告送達未到庭應訴。

經查，周健提交的證據顯示其與吳芳婚內購房屬實，貸款已結清，離婚協議約定房屋歸其所有，且周健長期居住該房屋，名下無其他住房。購房發票雖開具給案外公司，但周健作出合理解釋，且生效判決已確認吳芳支付全部房款。

（三）爭議焦點

周健是否有權依據離婚協議提起執行異議之訴？

周健的請求是否構成 “一事不再理”？

周健對五號房屋是否享有足以排除強制執行的實體權利？

二、案件分析

（一）訴訟主體資格的審查

法院對周健訴訟權利的認定：

離婚協議的效力基礎：周健與吳芳簽訂的《離婚協議書補充協議》系雙方真實意思表示，不違反法律規定，合法有效。周健依據協議取得對五號房屋的物權期待權，在權利受到執行威脅時，有權提起執行異議之訴。

權利的獨立性：雖周健的權利源于夫妻共同購房行為，但離婚協議對財產的分割使其實體權利與吳芳產生區分。周健作為獨立權利人，具有提起訴訟的主體資格。

程序權利的正當性：法院此前作出的駁回執行異議裁定已明確賦予周健提起執行異議之訴的權利，周健起訴符合法定程序。

（二）“一事不再理” 原則的適用判斷

法院對重復訴訟的審查：

當事人主體差異：吳芳與周健系不同主體，前訴當事人為吳芳與乙建筑公司，本次訴訟當事人為周健與乙建筑公司，不符合 “當事人相同” 的重復起訴要件。

訴訟標的區分：吳芳基于購房者身份主張權利，周健基于離婚析產的物權期待權主張權利，二者訴訟標的存在差異。

請求內容的獨立性：周健的訴訟請求是基于新的事實和法律關系提出的，并非否定前訴裁判結果，不構成重復起訴。

（三）排除執行實體權利的認定

法院對物權期待權的審查：

查封前的合法占有：周健提交的物業費、水費、供暖費發票等證據，證明其在法院查封前已實際占有使用五號房屋，符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條的占有要件。

價款支付的充分性：預售合同約定房款 151.524 萬元，周健與吳芳支付首付 31.524 萬元并結清 120 萬元貸款，已支付全部房款，超過合同總價款的 50%，滿足付款要求。

無其他住房的事實：不動產登記信息顯示周健名下無其他住房，五號房屋系其唯一居住用房，符合生存權優先保護的原則。

權利瑕疵的合理性：未辦理產權登記系因甲公司違約所致，周健對此無過錯，不應承擔不利后果。

三、裁判結果

法院判決：

停止北京市第二中級人民法院某執行案件對北京市朝陽區五號房屋的查封等執行措施。

四、案件啟示

（一）購房者的風險防范與權利救濟

及時辦理產權登記：購房后應密切關注產權辦理進度，發現開發商拖延的，及時通過訴訟等方式主張權利，避免因未登記導致權利受損。

付款憑證的妥善保管：保留好購房合同、付款發票、貸款結清證明等關鍵證據，確保付款事實清晰可證，避免因證據瑕疵影響權利主張。

離婚財產約定的明確性：離婚時對房產的分割應簽訂書面協議，明確權利歸屬及過戶責任，必要時進行公證，增強協議的證明力。

（二）執行異議之訴的提起要點

主體資格的確認：權利來源需清晰合法，如基于買賣合同、贈與合同、離婚協議等取得權利的，應提供相應證據證明權利的真實性和合法性。

證據的充分準備：提起訴訟時應提交證明占有房屋、支付房款、無其他住房等關鍵事實的證據，形成完整證據鏈。

程序時限的遵守：對執行異議裁定不服的，需在法定期限內提起執行異議之訴，避免因超期喪失救濟權利。

（三）“一事不再理” 原則的理解與適用

當事人同一性的判斷：不同主體基于不同法律關系提起的訴訟，不構成重復起訴。如本案中吳芳與周健雖權利基礎相關，但主體不同，訴訟標的有別。

新證據的提交：有新證據足以證明權利主張的，可依法提起訴訟，新證據并非重復起訴的障礙，但需確保證據的真實性和關聯性。

權利的獨立性：權利經合法分割或轉讓后，新權利人提起訴訟的，不違反 “一事不再理” 原則，法院應依法受理并審查。

（四）物權期待權的保護邊界

排除執行的條件：購房者需同時滿足查封前簽訂合同、合法占有、支付超過 50% 房款、無其他住房且非因自身原因未登記等條件，才能依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條排除執行。

生存權的優先性：在商品房消費者的生存權與債權人的普通債權沖突時，法律優先保護消費者的基本居住權利，符合公平原則。

過錯責任的認定：未辦理產權登記系開發商原因導致的，購房者無過錯，其權利應得到保護；因自身原因未登記的，可能喪失排除執行的權利。

本案判決明確了離婚析產情況下物權期待權的保護規則，強調了購房者合法權利的優先性，為類似案件中如何判斷排除執行的條件提供了參考，也警示購房者應重視產權登記和證據留存，及時維護自身合法權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）