房市大搏殺：資金暗流涌動加杠桿

中經財富

部分有購房需求的個人，也為了實現購房愿望，開始尋覓“旁門左道”。

作者：慈玉鵬、張漫游

來源：中經財富（ID：zhongjingcf）

繼降低個人住房按揭貸款新增投放量、控制個人信貸資金流入房地產市場正規渠道之后，監管層又通過嚴格管理個人消費貸、經營貸的資金流向等措施，全面堵截資金違規進入房地產市場。

業內人士普遍認為，目前房地產領域資金的緊張只是短期的、區域性的變化。中國銀行研究院博士后鄭忱陽指出，從目前的監管情況可以看出，政策是在保護剛需的基礎上，進行差異化監管，將有利于改善房地產貸款結構，推動房地產市場回歸理性，促進房地產市場平穩健康發展。

全面調控使得房地產市場感受到了資金的緊張。然而，重壓之下自有“勇夫”。在2021年年初，有房企甚至轉戰海外，搶發美元債；部分有購房需求的個人，也為了實現購房愿望，開始尋覓“旁門左道”。

消費貸經營貸不懼監管

2021年1月下旬，上海、北京、深圳、杭州、成都等多地出臺房地產市場“最嚴”調控政策，部分地區的銀行甚至出現暫停審批房貸、放款周期變長、上浮房貸利率等情況。

樓市近期的一系列變化讓有意愿在北京買房的陳菲（化名）有些著急，且如陳菲一樣著急的購房者亦不在少數。

“病急亂投醫”。此時，一些購房的“偏門招數”進入了“陳菲們”的視野。

因購房首付存在資金缺口，陳菲曾保留了一名中介人員的聯絡方式，其稱能為陳菲找到資金。近日，陳菲向其詢問能否有渠道獲得資金填補首付空缺，抓緊買房。

了解到陳菲的需求后，中介給出了兩條建議：“第一種方式是‘消費貸+購房貸款’組合，而若通過消費貸補足首付款的前提是差額在10萬～20萬元之間，且現在按揭貸款的利率是5.2%左右，貸款審批也越來越嚴格，審批流程亦很慢。中介給出的第二種方式即通過做經營貸來買房。中介同時表示，目前經營貸利率在4%～4.5%之間不等，與按揭貸款利率相差了0.7%～1.2%。”陳菲如是說。

陳菲詳細向《中國經營報》記者介紹了通過經營貸購房的路徑：中介首先會幫助客戶找到一筆資金，足夠客戶以全款先把房買下來，并為客戶入股一家公司或購買一家公司讓其成為法人；當房子成功過戶到客戶名下，客戶就可以將剛剛買到的房產作為抵押，向銀行申請經營貸；同時，為了落實公司“經營需要”的資金用途，中介還會幫客戶找一家能夠提供購銷合同的第三方公司，讓銀行將經營貸通過受托支付的方式轉款到第三方公司指定賬戶；最后，資金會通過多道轉手之后回到客戶手里。

“中介稱，他們有一些渠道聯系到有轉手需求的公司。在轉手過程中，中介會做好各項工作的核查，工商、稅務、營業執照做變更等工作都能幫忙辦妥。一般銀行對于經營貸的貸后管理核查期限是2年～3年，在3年內客戶可以通過代記賬公司做一些財報，保證銀行在核查時能看出企業在正常經營；3年后，客戶也可以將這家公司轉出，只要保證接下來客戶的各項貸款沒有逾期、不產生官司，那這筆經營貸的問題就不大。”陳菲說。

在這一過程中，客戶還需要支付約1萬元購買公司的資金、按經營貸千分之五支付第三方公司“合作費”，以及按經營貸百分之一支付中介的“好處費”。

實際上，經營貸、消費貸進入樓市是監管層明令禁止的行為。

2021年1月底，上海和北京銀保監局相繼發布公告，再次要求銀行對2020 年6月以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款；防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用于房地產領域。

在強監管的背景下，中介機構為何依然明目張膽地向客戶推薦通過經營貸購房的方式？

記者以購房人的身份聯系了一位中介人員，記者疑問稱，近期監管層對于經營貸、消費貸進入樓市管控十分嚴格，這樣操作是否會有風險？

該中介人員則坦言，近期確實監管比較嚴格，但即使監管核查，也有辦法應對。“如果銀行或監管核查到了這筆貸款存在問題，銀行一般的措施是要求借款人在7～15天內歸還這筆貸款。我們可以再幫客戶找到一筆資金把貸款還上，在房子解抵后再去其他銀行重新做一筆經營貸。在2021年1月，我已經幫5名沒有公司的客戶通過經營貸的方式買了房，有一位客戶的經營貸就是這兩天審核通過的。”

針對上述行為，記者聯系了某城商行信貸審批部門人士，他告訴記者，客戶如果存在套現或違規使用貸款的情況，一般在征信上是不會留下記錄的。從目前的征信系統看，只有客戶存在逾期情況，征信會予以提示，可能會影響銀行的信貸審批。

不過，即使躲過了銀行監測、“破解”了監管的核查，中介提供的這一計劃背后對購房者而言仍然暗含風險。

購房人林靜（化名）就曾懷著僥幸心理，按照中介提供的方式從銀行獲得了一筆經營貸。然而，在第三方公司將錢轉回給林靜的過程中，卻被中途的一個賬戶卷走了所有資金，至今林靜還在起訴銀行及中介公司。

違規資金入樓市屢禁不止

事實上，早在2018年監管層集中治理銀行業市場亂象的時候，監管層就已經將違反房地產行業政策作為整治工作要點之一。其中指出，綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡套現等資金用于購房等均被作為重點查處對象。2020年，監管層也多次摸排經營貸、消費貸違規入樓市的情況。

為何監管層多次強調經營貸、消費貸不得違規入樓市，違規行為卻屢禁不止？

“主要是因為銀行在核查時存在一定難度。”某城商行管理層人士告訴記者：“近期我行正在配合監管工作，如果這筆違規貸款在進入樓市時依然是在我行賬戶，銀行是能監測到的，也會馬上收回。難就難在，如今很多違規進入樓市的經營貸、消費貸都是離開了我行賬戶，進入他行了，但單家銀行尚未完全具備貸款全程追蹤的能力和權限，可能需要更高級別部門的介入。”

同策研究院宋紅衛亦指出：“即使可以做到追蹤，但每一筆消費貸都追蹤最終用途的代價太大。”

某國有銀行地方分行中小企業負責人也贊同上述觀點，他認為，尤其是小微企業主，個人的資金和企業的資金并不能明確分開。“我們在做經營類貸款時，都要盡可能熟悉企業經營情況，掌握其經營需求。”

“現在我們是盡可能做熟悉的客戶，如果了解到客戶近期有買房需求，我們是不太敢給其做經營貸的，如果監控不了寧愿不貸。”上述城商行管理層人士如是說。

在采訪中，業內人士普遍認為，由于消費貸金額較小，且現在鼓勵客戶消費，在監管趨嚴后，消費貸受影響可能比較小；但對于經營貸，銀行或會增強審核。據悉，進入2月，北京多家銀行經營貸利率已經有所上調。

面對這種情況，鄭忱陽建議，一方面，銀行要從自身抓起，嚴格審批個人住房貸款，加強數據的共享合作，充分利用各類征信和信息共享平臺查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況加大審批力度；同時，加強信貸資金用途管理，完善信貸資金用途監測與攔截機制，充分利用互聯網、大數據、云計算等金融科技手段，建立智能化風險管理系統，健全授信信息系統模型，優化豐富個人貸款監測模型，完善個人貸款貸后管理機制，提升監測預警效率。另一方面，銀行要審慎開展與房地產中介的業務合作，嚴格審核房產中介資質，實施業務合作準入和名單制管理，將違規房地產中介拉入“黑名單”，建立貸后質量監測及中介退出機制。

房企風險暴露

實際上，目前不僅個人按揭貸款受到嚴格管控，整體來看，房地產行業相關融資均在趨緊。

張磊（化名）是一家三線城市的房企老板，最近他已經感受到了資金的緊張，正在為貸款的事情發愁。

從業數十載的他告訴記者：“目前企業融資出現了一些困難，國家宏觀調控進一步收緊，銀行貸款不能往房地產方向傾斜，過去通過經營貸或者通過其他產業公司名義借款，尚能解決部分需求，但目前這條路也把控得更為嚴格了。”

一位中建系統人士告訴記者：“目前銀行普遍對于負債率過高的房企加強了貸款管控，從下游來看，我們亦限制承接一些負債率較高的房企施工項目。”

中國人民銀行最近公示數據顯示，2020 年末，人民幣房地產貸款余額49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個百分點；全年增加5.17萬億元，占同期各項貸款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9個百分點。

值得注意的是，房地產貸款余額增速已連續29個月回落。

與此同時，房企融資的風險事件也時而發生。大型房企華夏幸福（600340.SH）2月1日公告稱，其發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元，但公司的可動用資金僅為8億元；泰禾集團（000732.SZ）近日公告顯示，其2020年虧損41.74億元至55.2億元。

為防控金融風險的“灰犀牛”，監管近期連續出臺多個涉及房貸的限制政策，例如《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》等，為開發貸和按揭貸進一步套上緊箍。

某城商行高管人士告訴記者：“目前房貸整體來看還是繼續限制，總體來看，今年的房地產貸款增量應該會繼續減少，央行管控很嚴格，不但越線的銀行要壓降涉房貸款指標，不越線銀行的涉房貸款占比增速也會被嚴格把控。”

另一位城商行人士告訴記者：“銀保監會對每家銀行房地產貸款都設置了紅線，2020年12月，各家銀行都在調控房地產投放規模，來適應監管要求。目前來看，當地不少銀行按揭貸款都在收緊，房開貸更是如此。”

此外，從信托資金方面來看，用益信托數據顯示，2019年投向房地產領域的信托產品數量總計6837個，規模總計10100.11億元；而2020年該類信托產品數量共計6731個，規模總計9288.59億元，規模同比下降8%。

同策研究院陳舒認為，2020年12月31日“五檔房貸”突襲，將對銀行等金融機構的房地產貸款占比進行集中管理，金融監管日益嚴格。而2021年年初或是留給房企最后的融資窗口期，但由于境內融資環境緊張，房企轉戰海外市場，搶發美元債。

貸款結構亟須優化

“目前房地產開發貸指標審批下來很難，監管控制很嚴格。” 上述城商行高管人士告訴記者。而一位山東地區銀行一線支行行長則告訴記者：“目前，一些偏遠地區的支行房開貸已經不給批了，指標集中到大城市使用。”

“嚴查個人信貸資金違規流入房地產市場，再加上房地產貸款集中度管理，商業銀行的房地產貸款業務或有所收緊，銀行對房地產貸款的發放會更加謹慎，對貸款客戶的審查要求會有所提高。”鄭忱陽如是說。

某國有銀行投行部人士認為，由于政策要求銀行壓降房貸規模，使得部分利率上行、額度緊張，但這不是全局的，也不是持續的，主要是針對房地產行業銷量較好的地區。

有限指標集中投放利潤較高的大城市固然符合一定邏輯，但或也隱藏著一些問題。

中國資本市場研究院聯席院長趙錫軍告訴記者：“在房地產貸款增量受限的情況下，銀行在貸款投向上必然會有所有考量。正常來說，銀行會集中投向效益相對較高的大城市，這可能會給大城市帶來較大管控壓力，引發更為嚴格的限購限貸措施。”

從資金投向來看，上述城商行高管人士告訴記者：“個人認為，實業是一個投資方向，因為實業有廠房、有地，出現問題相對也容易‘東山再起’。其次是涉醫行業，比如醫藥公司、醫院等，也可作為資金投向之一。另外，銀行在小微企業貸款、‘三農’貸款等領域進一步適當拓展。”

趙錫軍指出，在房地產貸款增量受限情況下，銀行在放款方面必須進行結構性調整。當然，每家銀行情況不同。比如有些銀行相對優勢是消費貸，可以繼續加碼消費貸的服務能力；有些銀行優勢在于建立平臺做普惠；而有些銀行的強項在于外貿行業等，銀行必須依據自身優勢來決定如何加碼。

“單一靠房地產躺著掙錢的時代已經結束了，銀行必須發展出自身長板，來應對市場競爭。而對于一些房地產貸款占比過高但仍未挖掘出自身優勢的銀行來說，目前是一個艱難時刻。”趙錫軍說。

鄭忱陽認為，此次部分地區的房地產管控政策，也透露了未來銀行的展業方向。“如此次上海銀保監局發布的《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》指出，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。說明后續的房地產貸款可以向購買首套中小戶型、建筑結構為封頂的借款人傾斜，政策在保護剛需的基礎上進行差異化監管，有利于改善房地產貸款結構，推動房地產市場回歸理性，促進房地產市場平穩健康發展。”

“銀行的年度按揭貸款額度會相對穩定，因為目前政策仍然是支持住房健康消費，支持剛需和改善需求，但仍存在一定概率的不確定性。銀行按揭的信貸額度依賴于兩個因素，一是前期的還款情況，二是實體產業部分的信貸增長情況，二者都可以改善信貸規模。2021年在部分時間節點房貸規模肯定會上漲，比如二三季度。”宋紅衛亦指出，未來對于現房和準現房的支持力度要大于期房，對于個人按揭來講，未來也會更多地向無房家庭傾斜。