泡沫太大！監管喊話房地產金融化房貸趨嚴或成新常態

中經財富

管住了銀行的放貸沖動，也就管住了房價

作者：張漫游

來源：中經財富（ID：zhongjingcf）

近幾個月來，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清連續三次提及“房地產問題是現階段中國金融風險最大的灰犀牛”。

面對這樣的風險，2021年3月2日，郭樹清表示，我國房地產目前的核心問題仍然是金融化、泡沫化傾向較強，應該將“灰犀牛關進籠子里”，才能促進房地產市場平穩健康發展。

作為房地產加杠桿的主要推手，在此輪房地產調控中，銀行信貸被寄予厚望。

一系列配套政策陸續落地后，部分地區樓市降溫明顯。業內人士認為，預計后續房貸領域管控依然會趨嚴。

銀行積極調控房貸政策

樓市降溫效果明顯

近年來，監管層多次強調“房住不炒”。繼2020年8月央行聯合住建部對房地產企業實施“三道紅線”要求后，面對近期部分熱點地區房地產市場波動加大的情況，嚴控銀行資金違規流入樓市、控制銀行房貸規模，成為了本輪房地產調控的重要環節。

2020年底，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），并于2021年1月1日實施，助力保持房地產市場平穩。隨后，各地針對本地區實際情況，陸續出臺了房地產貸款集中度管理制度落實的詳細監管辦法，同時進一步規范房地產市場秩序，圍堵經營貸、消費貸違規流入房地產市場。

如廣東、四川、山東等地對各自轄區內房地產貸款集中度監管指標進行了調整，和《通知》的標準對比，各個檔位銀行機構的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限，上浮幅度不超過2.5個百分點；杭州市有關部門提出，在嚴禁發放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經營性貸款和消費貸款、嚴格審查個人經營貸和消費貸真實性、加強貸后資金管理后，銀行需要對個人還貸能力進一步評估。

現在各城市“一城一策”推出房地產綜合調控舉措，目的是實現穩地價、穩房價、穩預期，逐步把房地產的問題解決好。中原地產研究中心發布的統計顯示，2021年以來，中國各地房地產調控累計已達約70次。

一系列趨嚴的監管政策下，同策研究院研究總監宋紅衛告訴《中國經營報》記者，房地產相關貸款審批周期在拉長，貸款的難度在上升。“貸款集中度政策出臺以后，部分銀行已經踩線，或者貼近紅線沒有發展空間，其實這是歷史遺留問題，直接導致當前正常的房地產市場貸款發放困難，影響正常的需求釋放，適當的調整比例是有利于市場健康穩定的。”

“從某種程度上來講，房地產貸款有所收緊，是值得肯定的，大規模的‘放水’沒有流向房地產領域，從房貸的整體情況看，其質量是相對有保證的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如是說。

中原地產首席分析師張大偉指出，房地產市場調控核心看銀行，銀行的信貸額度決定了市場走勢，管住了銀行的放貸沖動，也就管住了房價。

某國有銀行投行部人士亦認為，這一輪涉房貸款集中度分級管理措施的落地，將會從涉房貸款的供需兩端讓涉房貸款逐步進入新常態，對于樓市降溫應該會有明顯效果。

事實上，樓市降溫的情況已經初現。同策研究院公布的數據顯示，2021年2月，房地產企業在境內銀行貸款融資當月共發生24筆，募集資金86.50億元，環比下降7.20%。從居民購房的情況看，部分地區樓市降溫明顯，如據北京中原統計數據顯示，2021年2月，北京新建商品房市場（包括住宅、寫字樓、商業）實現總成交額208.3億元，環比下跌55%；對應的成交量為3595套，環比下跌63%。

結合當前積極落實的房貸集中度政策，嚴躍進認為，預計后續房貸領域管控依然會趨嚴。“未來一個重要的命題是，如何更好甄別投資投機購房需求，在房貸領域可以采取更為精準的政策，進而促進房貸領域的健康發展。對于相關房企、購房者等來說，也要關注房貸政策的新動向。若是部分城市炒作過多，那么信貸政策收緊概率會增大，尤其是在二套房貸等領域。而對于一些無房無貸款記錄的購房者來說，其在后續貸款市場方面得到的支持力度會加大。”

同時，宋紅衛提示道，未來房地產貸款盡管規模增速有所控制，對于金融機構的信貸額度緊張有一定的緩解，但是風險有可能進一步上升。“以住房按揭貸款為例，高收入群體更傾向于高首付比例或者全款，而剛需群體更多依賴貸款。從財富能力及還款能力來看，面向剛需群體的貸款風險可能會更高。”

面對上述風險，3月2日，郭樹清強調，我國房地產目前的核心問題仍然是金融化、泡沫化傾向較強。

事實上，自2020年以來，這已經是郭樹清第三次將房地產問題比作“最大的灰犀牛”。此前2020年8月，郭樹清就發文指出，“房地產泡沫是威脅金融安全最大的灰犀牛”。2020年12月，郭樹清在發表的文章《完善現代金融監管體系》中又指出，要堅決抑制房地產泡沫，房地產是現階段我國金融風險方面“最大的灰犀牛”。

“郭樹清三次強調房地產市場是金融體系‘最大的灰犀牛’，可見在國家金融主管部門來看，房地產市場的風險已經很高。”宋紅衛如是說。

郭樹清指出，很多人買房不是為了居住，而是為了投資或者投機，其中風險較大。“持有那么多房產，將來這個市場要是下來的話，個人財產就會有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經濟生活就會發生很大的混亂。”

嚴躍進認為，從此次郭樹清的發言可以看出，實際上強調了兩點，一是當前房屋買賣市場依然存在各類投資投機需求，其對于個人家庭財產風險、銀行貸款風險、經濟生活風險等會形成影響；二是房地產貸款等政策將繼續鞏固，后續房地產綜合調控舉措將進一步完善，以真正促進市場的健康發展。

在談及房地產領域金融化、泡沫化的時候，宋紅衛向記者列舉了一組數據，從公開的數據來看，目前我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業，美國次債危機發生前，房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。他指出，如果把除貸款外的其他形式進入房地產的資金計入，我國進入房地產的資金比例要更高。

“同時，從居民家庭資產配置的角度來看，央行課題組發布的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，中國城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，家庭資產以實物資產為主，住房占比近七成，房貸是家庭負債的主要構成，占家庭總負債的75.9%。從房價收入比來看，我國核心城市房價收入比普遍偏高，一線城市房價收入比超過60，部分二三線也超過30，整體偏高。另外從最近深圳住建局發布的一份3595個住宅小區二手房成交價格參考表來看，參考價格普遍低于真實的成交價格，這在一定程度上說明房價存在虛高的現象。”宋紅衛如是說。

不過，即使規范了房貸業務，也不能說一定會遏制房地產金融化、泡沫化。

宋紅衛指出，目前市場投資群體往往具備較強的資金實力，部分投資客甚至全款買房，其實這部分高收入群體對于貸款的依賴度是較低的。宋紅衛以上海為例，2020年上海一手房和二手房成交總金額為1.5萬億元，比2019年增加了4000億元，央行上海總部公布2020年個人住房貸款增加1025億元，比2019年減少12億元，上海部分房源價格上漲已經脫離了貸款的支撐。

對房地產市場的調控需要多管齊下。在兩會期間，全國政協常委經濟委員會副主任楊偉民指出，控制房地產問題，需要從兩方面進行加強，從供需雙方發力：一是要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度；二是要建立在政府調控下的市場化的長效機制。