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內參購房問答，實戰買房策略指引

提問越詳細，越能為大家指明方向

共同排除大家置業路上的

深“坑”巨“雷”

Q&A壹

提問：自己在上海工作，父母在開封，老房子在康太家園。現在想要改善一下父母的居住環境，未來自己生孩子了回開封也能夠有地方一起住，互相照看一下。西區的項目都看了，本來想要一步到位看的都是洋房，但好的項目不劃算，在開封大量投資也不太現實。然后看了小高層，便宜的項目實在難以接受，特別是三大街居住密度太大，不喜歡，也挑不出來了，我要求也很簡單：1.位置不能太偏，父母大了會不方便；2.要有一定的保值增值性。

回答：把你的問題延伸一步來講，正是當下很多人在給父母置業時，都會遇到的問題，那就是“當沒有電梯的老房子，迫使著年邁的父母換房時，該要怎么選？”

雖然開封市老舊小區的改造按部署正在鋪開，特別是安裝電梯的計劃也在推進，但重口難調和許多未知性的問題客觀存在，都會讓老房子安裝電梯的難度與周期，無限拉長。一樓和二樓的住戶還算尚可，但三樓及之上的老住戶們，上下樓就會越發困難重重，換房也是無奈之舉。

回到問題中來，好的方面是康太家園小區才經歷過老舊小區改造，周邊生活氛圍足，又是縣街小學的學區房，在市場上的議價能力很強，快速出手不是問題。根據你的需求，我們更建議你入手高層。因為父母不太可能習慣住太高的樓層，一般以7層為界限就足以，這對于選擇小高層和高層而言，沒有太大的區別，高層又能兼顧性價比，理應作為首選。面積不宜太大，根據得房率，以100平左右的三室戶型為佳。

因此，我們建議有兩個方向：1.目標定位于商品房。要兼顧區位、價位和未來保值，可以看一看的項目有三大街的亞新橄欖城八期（雖然也在三大街，但項目南側是廣闊的湖濱公園，居住密度的稀釋和視野寬廣所帶來心境上的壓抑感緩解，會好太多。項目上半年入市，各方面品質要超前之前以往所有、外立面和樓宇造型也會全新設計）；黃河大街的幸福里（一二期業主口碑佳，一渠六河與三毛幸福超市的圍聚，可以輕松滿足老人散步和購物的需求）；金明大道的藍光雍錦匯（區位優勢成熟，工程進度快）；金明大道上暉達控股要在今年入市的全新地塊項目（目前案名未定，是集英小學的劃片范圍之內，生活氛圍已經成熟，保值有了牢固的基礎）；集英街的星聯嵐溪府（臨集英街一側的房源價格會低一些，戶型也有合適的，社區現代感太強，要看父母接受程度怎么樣，喜不喜歡）。2.目標鎖定在毛坯的二手房。可以去看一看，能夠淘金的項目有金明大道上的暉達溫莎尚郡；集英街沿線的西湖觀邸、潤城；一大街周邊的橄欖城三期等。

Q&A貳

提問：大家都說房貸額度收緊，對我們買房人有什么影響？為什么我一準備買房，不是利率提升，都是審批更加嚴格？

回答：這就是大家最近所指的房貸“兩道紅線”的加緊。一條紅線，指的是房地產貸款占比，也就是開發貸等業務，銀行不能超過一定的比例；另一條紅線，就是個人住房貸款占比，不能超過一定的約定比例。

其實這樣的兩道紅線，在銀行業內部早就有，但之前只是在臺面之下，是業內內部流通、參考的標準。而此次從2021年1月1日開始實行的新規定，則把標準拿到了臺面之上，這就不得不讓各級銀行要對貸款業務做逐季度、逐月的任務分解，并嚴格執行。簡單來說，無論是開發商向銀行貸款，還是個人向銀行貸款，審核難度和周期相較以往都將會拉長。

對于開發商的影響，在于開發貸和個人按揭返款的延遲，直接會導致資金的流動性，工程進度拖慢，和購房者簽署合同時約定的交房之間再度拉長，一定是必然的結果。

對于個人購房者而言，有兩方面的影響。第一，審核會更加嚴格，門檻會相應提升。但這對于征信和資金收入沒問題的人們，并無大礙。第二，如果貸款政策和利率一直穩定的話，貸款審批越晚，其實對購房者而言更有利，還款喘息的空間也會更大一些。但怕就怕在政策的不確定性和貸款利率的逐月變動，才是壓在購房者心中產生焦慮的巨石。

要知道，3月初，開封建行就已經率先提升了貸款利率，首套房從之前的5.78%升為了5.88%，二套房為6.13%。上調看漲的趨勢已經顯現，在不遠的將來，首套房極有可能上漲為6.13%，二套房也會來到6.37%左右。

這就是大勢所趨。晚一個月，總價多付幾萬，不是說笑，而是正在實時上演。

Q&A叁

提問：能說說其他區域嗎？家里人實在對西區不感冒，人跡罕至，連個像樣的醫院和學校都沒有，噱頭大于現狀。

回答：這個問題底層的含義，就是在問：“開封被低估的區域，都有哪些？”。

雖然西部區域是開封近二十年最先發力的方向，但整個城市一盤棋，注定不會押寶在一個區域，城市之間的“板塊輪動”，其實一直都是存在的。比如80、90年代的東區，才是全市的發展動力極，西區在它面前，也只是弟弟和后繼者。事實上，對于開封其他區域在未來，或者說就在今年，也將會迎來全新的改變，起碼單從樓市的角度來看，的確是這樣的。

首當其中的，便是古城內的價值崛起。作為開封引以為豪的核心，這些年實在太寂寞了。諾大的區域內，只有大潤發南側的御龍灣一個項目在苦苦支撐，甚至很多年輕人都在逃離。市場的斷層，以及城市待更新的諸多板塊，都在消耗著人們對于古城的未來和信心所在，這才是當下古城對于年青一代人的心底印象。好在，開封宋都古城保護與修繕工程的推進、加持，都在極力的扭轉，但這需要時間的沉淀，能夠快速拉升古城價值的，或許只有等到即將重磅出場的綠城（龍亭）高端項目，或將于今年4月份亮相、萬眾期盼的建業·泰和府，以及龍亭湖畔迪臣龍亭湖1號·璽園，才是古城重振價值的最高光時刻。

要知道，這些登頂開封價值頂峰的項目，吸引的從來就不是年輕群體，而是那些有著社會財富積淀與話語權的終極改善客群。這些人的一舉一動向來只會是「引領」，而非年輕群體的「跟隨」。

第二的城市未來可期的方向，就是北區。目前，金明大道道路北延拓寬工程，從連霍高速以北的區域，正在加速向黃河大堤前行，道路兩側浩浩蕩蕩的施工現場，一路延展到大堤之下，這就是區域在加速崛起的真實行動。

生活的感知上，北區其實是距離開封主城生活最近的區域之一，北區的便捷程度和生活氛圍，要比西區三大街以西的區域，強太多。那些在建業大宏城市花園、嘉泰新城的居住多年的人們，在心里的層面上，已經更加中意這里的生活，特別是澗水河和黃汴河十字交叉河道的骨架成型，河畔公園的進一步修繕，都在做區域的畫龍點睛之筆。

*黃汴河河畔公園實景圖

目前區域內所缺失的，是大型商業旗艦的入住，學校的完善布局，以及能夠封面區域標識的地標性建筑，來做區域價值的進一步引領。而這也正是，龍亭區政府在復興大道與開柳路交匯處東北角，引入吾悅廣場城市綜合體的意義所在。

另外，根據《開封市北區中小學規劃布局》，龍亭區、市教體局、市自然資源規劃局、市住建局等相關部門和市教投集團進行了多次協商溝通，計劃2021-2022年度在復興大道兩側新建兩所公辦小學，并已列入市教育重點建設項目和龍亭區重點項目。板塊的缺失正在一步步補齊，就讓我們靜候佳音吧。

Q&A肆

提問：在售樓處看到預售證上面有的寫著住宅樓，有的寫著商住樓，我想知道住宅樓和商住樓二者的區別？搞得人心惶惶，置業顧問說的話我也不相信。

回答：感謝信任。有底層商業的為商住樓，沒有底層商業的為住宅樓。商住樓的住宅部分使用年限和住宅樓一樣，均為70年。

------The end------

本文為開封樓市內參原創文章

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開封樓市內參 法律顧問：河南大梁律師事務所 曹憲章律師

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