Q&A 壹

提問(wèn)：夫妻雙方公務(wù)員，家庭月收入9000+，孩子在上幼兒園，學(xué)費(fèi)2000，每月日常生活成本在3000左右，這還是不怎么在外面下館子、買化妝品、亂消費(fèi)的情況下，目前依然和父母一起居住，雖說(shuō)房子也挺大，但是媳婦還是催著讓買一套屬于自己的房子，現(xiàn)在很是苦惱，不知道該不該買房？

　　回答：購(gòu)房焦慮，其實(shí)是很多人當(dāng)下的共性，也是當(dāng)下的開(kāi)封樓市中，剛需者最難逾越的內(nèi)心障礙。

　　我們來(lái)算一筆賬，選擇市場(chǎng)中區(qū)位能夠說(shuō)得過(guò)去，價(jià)格也能夠讓購(gòu)房者接受的項(xiàng)目為例，高層標(biāo)價(jià)在6500，應(yīng)該是絕對(duì)的市場(chǎng)底線了。這樣價(jià)格下，一套100平的小三房，總價(jià)也會(huì)來(lái)到65萬(wàn)，按照首付20%來(lái)，繳納13萬(wàn)來(lái)計(jì)算，還要貸款52萬(wàn)，如果把貸款期限拉長(zhǎng)至30年，每月也要還款3161.25元，這對(duì)于很多家庭而言，相當(dāng)于1/3的收入甚至更多。

　　也正因?yàn)槿绱耍尯芏鄤傂枞巳海瑢?duì)未來(lái)產(chǎn)生了烏云壓頂般的恐懼。如果把這套假設(shè)，安放在提問(wèn)者的身上，每月算下來(lái)，僅有1000+的家庭余額存款，根本就是杯水車薪，經(jīng)不起任何的突發(fā)事件與風(fēng)浪的拍打、侵襲。

　　要知道，這還是以市場(chǎng)能夠居住的最低底線，來(lái)做舉例，但凡區(qū)位更優(yōu)一些，或者面積再大一點(diǎn)，家庭所要付出的，只會(huì)更多。

　　但如果遇到能夠使用公積金的項(xiàng)目，也會(huì)情況會(huì)好轉(zhuǎn)一點(diǎn)；如果這個(gè)家庭有比較深厚的財(cái)力積淀，首付多一些，貸款少一些，壓力也會(huì)好一點(diǎn)；如果夫妻雙方或者一方的父母，能夠在買房時(shí)幫助一些，情況也許會(huì)稍加改善……，但這一切，如果都沒(méi)有發(fā)生呢？

　　人生從來(lái)沒(méi)有彩排，也不會(huì)被假設(shè)指引前行。因?yàn)槊總€(gè)人的情況都不盡相同，未來(lái)的發(fā)展也會(huì)有高有低，以偏概全的建議，看似在當(dāng)下是真知灼見(jiàn)，但把時(shí)間線拉長(zhǎng)，也許可能就是一切根源的起點(diǎn)。

　　「量力而行」，一直是我們對(duì)所有咨詢的人們，常說(shuō)的一句話。如果把「量力而行」框定一個(gè)具體而又抽象的數(shù)值，我們認(rèn)為，無(wú)論怎樣買房，在哪里買房，只要每月各項(xiàng)消費(fèi)，加之房貸還款之后，自己手中的當(dāng)月家庭收入余額，還能占據(jù)整個(gè)家庭當(dāng)月收入總額的40%，就是相對(duì)較高的安全底線。再退一步，占據(jù)整個(gè)家庭收入的30%，也是足以保障生活具有儀式感的存在。

　　為什么這些年，「房奴」一詞已經(jīng)很少被大眾所提及。因?yàn)槟切┰诙嗄昵埃爸胺颗痹谂赃吚溲叟杂^的人們，在如今，都已經(jīng)加入到了「房奴」的陣營(yíng)中。當(dāng)大家都在為身上的一處房產(chǎn)，而負(fù)重前行的時(shí)刻，誰(shuí)會(huì)有閑工夫抬起頭來(lái)，自嘲一番？

　　生活的全部不只是房子。要關(guān)心的，是房子下面帶給生活色彩的人。

　　Q&A 貳

提問(wèn)：7400多買的三大街XXXXX（項(xiàng)目名稱已隱去），到底值不值啊？會(huì)不會(huì)高位站崗?

　　回答：我明白你的意思。你最終想要的結(jié)果，就是在問(wèn)，自己買房后，未來(lái)是賠是賺？賠是賠多少？賺是賺多少？

　　這樣的心態(tài)，也是當(dāng)下所有買房人，都在處心竭慮考慮的重點(diǎn)。

　　雖說(shuō)房子都是用來(lái)住的，但沒(méi)有一個(gè)人，愿意看到自己的房子在買過(guò)之后，價(jià)值一路下滑，哪怕這個(gè)人的房子在未來(lái)只住不賣。這是人本身欲望的驅(qū)使，沒(méi)有對(duì)與錯(cuò)。

　　我們并非愿意，來(lái)針對(duì)某一個(gè)樓盤，做未來(lái)層面的價(jià)格漲幅預(yù)期，因?yàn)轫?xiàng)目還未交付，一切未知的情況與變數(shù)太多。相對(duì)而言，區(qū)域價(jià)值的恒久，則可以為購(gòu)房者們，指引出一個(gè)可以參考的未來(lái)。

　　坦白來(lái)講，三大街幾乎囊括了目前西區(qū)所有的優(yōu)質(zhì)資源。談教育，大大小小的學(xué)校從幼兒園到中學(xué)，能夠帶出一整串；論環(huán)境，左擁右攬西湖和中意湖，去哪里都很便捷。論商業(yè)，開(kāi)業(yè)的大型商城和未來(lái)呈現(xiàn)的在健商業(yè)，也是獨(dú)一份的存在，所有的外部資源，把三大街頂在了區(qū)位價(jià)值的最優(yōu)端。這是有利的方面。

　　但三大街也依然存在缺點(diǎn)，樓盤林立，高層建筑扎堆而聚，勢(shì)必會(huì)讓居住氛圍擁擠，壓抑感徒增，未來(lái)區(qū)域內(nèi)停車，也一定是令人焦頭爛額的大問(wèn)題。雖然更多地入住人群，能夠讓這個(gè)區(qū)域快速成熟，對(duì)于房屋的保值是加分項(xiàng)，但對(duì)于在未來(lái)準(zhǔn)備用房子來(lái)變現(xiàn)的人們來(lái)說(shuō)，同期開(kāi)發(fā)、同期入市、導(dǎo)致未來(lái)同期二手房轉(zhuǎn)賣的競(jìng)品，也注定不會(huì)是少數(shù)。

　　當(dāng)所有外在的資源一致，大家拼的只能是單體項(xiàng)目的品質(zhì)，以及開(kāi)發(fā)商做事的態(tài)度、良心。

　　就當(dāng)下而言，7400是三大街的價(jià)格均線，不存在「踩坑」問(wèn)題。至于未來(lái)，要留給未來(lái)的市場(chǎng)來(lái)評(píng)判。

　　*圖：@昆秀汴梁城

　　Q&A 叁

提問(wèn)：老師問(wèn)一下，房子交房過(guò)后自己沒(méi)有居住，物業(yè)一直要求我們交全款物業(yè)費(fèi)，合理嗎？我看手機(jī)上說(shuō)空置房可以減免物業(yè)費(fèi)啊！

　　回答：新房物業(yè)費(fèi)的繳納，應(yīng)該是在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位根據(jù)購(gòu)房合同書面通知買受人辦理交付手續(xù)，經(jīng)物業(yè)買受人查驗(yàn)收房后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由買受人開(kāi)始繳納。針對(duì)于一直未入住，或者為未裝修的空置房，河南省《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有相關(guān)的減免規(guī)定，也就不存在減免的依據(jù)。從這個(gè)層面上來(lái)說(shuō)，物業(yè)要求你繳納全款物業(yè)費(fèi)，并無(wú)問(wèn)題。

　　但正常情況下，針對(duì)沒(méi)有入住的空置房，物業(yè)公司一般都會(huì)有相應(yīng)的減免額度優(yōu)惠政策。一般來(lái)說(shuō)，都是繳納十免二，或者繳納十一免一，但通常都會(huì)在一定的期限之內(nèi)繳納，才能夠享受。這是物業(yè)管理公司的獨(dú)自行為，優(yōu)惠力度的多少，由物業(yè)公司自身商議而定。

　　Q&A 肆

提問(wèn)：戶口是開(kāi)封的，在鄭州上班，公積金也是鄭州的，想在開(kāi)封購(gòu)房想使用公積金，可以嗎？

　　回答：只要是戶口在開(kāi)封，你的公積金在鄭州市正常繳存六個(gè)月以上且征信良好。在開(kāi)封購(gòu)房，就可以使用公積金。切記，戶口一定要是開(kāi)封的，這個(gè)才是重中之重。

　　具體辦理流程為：持鄭州市住房公積金管理中心為你出具的《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》（繳存人公積金應(yīng)繳存至該證明出具日的上月）及繳存明細(xì)，到開(kāi)封市市民之家三樓C區(qū)住房公積金窗口申請(qǐng)辦理公積金異地貸款業(yè)務(wù)，即可。

　　Q&A 伍

提問(wèn)：我之前在開(kāi)封市內(nèi)購(gòu)買了首套房，用的商業(yè)貸款。如果我把商業(yè)貸款還清并把首套房賣掉，再次購(gòu)買時(shí)可以用公積金按首套房利率貸款嗎？

　　回答：目前開(kāi)封市計(jì)算公積金貸款利率時(shí)，是按照「認(rèn)貸不認(rèn)房」的原則來(lái)計(jì)算首套或二套房貸款利率的。

　　根據(jù)你的情況，只要是之前有過(guò)一次房屋貸款記錄，無(wú)論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，再次購(gòu)房申請(qǐng)公積金時(shí)，都要先打印夫妻雙方名下的征信報(bào)告，上面夫妻二人的貸款信息非常明晰，只要有記錄，都會(huì)按公積金的二套房利率來(lái)計(jì)算。

　　但如果夫妻雙方名下有兩筆以上的住房貸款，無(wú)論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，則不能再次申請(qǐng)公積金貸款。

　　同時(shí)，要知道的公積金貸款重點(diǎn)信息還有：1.開(kāi)封市住房公積金最高貸款額度為50萬(wàn)元。2.目前，公積金首套房貸款利率是3.25%，二套房貸款利率在3.575%。要比現(xiàn)在商業(yè)貸款首套房的6.13%，二套房的6.37%，低太多。

　　*圖：@昆秀汴梁城

　　Q&A 陸

提問(wèn)：市民之家對(duì)面的悅都現(xiàn)在是什么情況？老師知道嗎？空置好幾年了

　　回答：新晉美悅都，萬(wàn)達(dá)和居然之家西側(cè)，最早一批開(kāi)發(fā)西區(qū)的樓盤之一，之前入市的時(shí)候火力很猛，當(dāng)年一句“300多畝地上的20余棟房子”，成功俘獲了很多人的芳心。

　　具體詳情不再細(xì)說(shuō)，只說(shuō)重點(diǎn): 2015年因資金問(wèn)題，陷入經(jīng)營(yíng)困難，項(xiàng)目停工，被列為問(wèn)題樓盤省督辦項(xiàng)目。

　　2019年納入開(kāi)封市問(wèn)題樓盤專項(xiàng)整治工作，由示范區(qū)負(fù)責(zé)化解該問(wèn)題，并成立了副縣級(jí)干部包案的專項(xiàng)工作組，該項(xiàng)目主要存在資金斷鏈及涉法涉訴問(wèn)題，手續(xù)辦理可依規(guī)辦理。

　　2019年3月，在省工行的監(jiān)管下，由鄭州路橋建設(shè)投資集團(tuán)有限公司以融資代建形式與新晉美公司達(dá)成合作協(xié)議（住宅最后一期17#-20#樓由路橋集團(tuán)全墊資代建），三方聘請(qǐng)河南豫商律師事務(wù)所作為項(xiàng)目法律顧問(wèn)，力求讓項(xiàng)目克服苦難，走出困境。

　　目前，一切推進(jìn)工作正在努力進(jìn)行中，工程建設(shè)和解決遺留問(wèn)題是當(dāng)前的重點(diǎn)。住宅最后一期計(jì)劃2022年竣工交付。

　　對(duì)于該項(xiàng)目，我們給予最大的祝福。希望讓翹首以盼的購(gòu)房者得償所愿，讓作為開(kāi)封新區(qū)門面的區(qū)域核心板塊，不再有遺憾。

　　Q&A 柒

提問(wèn)：復(fù)興大道的農(nóng)業(yè)會(huì)展中心還建不建了？

　　回答：2019年至2020年期間，開(kāi)封市人民政府與圣樺集團(tuán)溝通，最終確定農(nóng)業(yè)會(huì)展中心不再由圣樺集團(tuán)建設(shè)。

　　該地塊未來(lái)將改建成為開(kāi)封市青少年活動(dòng)中心和科技館，并由市政府平臺(tái)公司開(kāi)封國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　------ The end ------

　　本文為開(kāi)封樓市內(nèi)參原創(chuàng)文章

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