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　　上市房企2020年年報(bào)已公布完畢，不少房企凈利潤(rùn)下滑較嚴(yán)重。例如，某知名閩系房企凈利潤(rùn)下降94%。龍頭房企也難以幸免，碧桂園和恒大的凈利潤(rùn)分別下降12%和6%。2020年TOP30房企凈利潤(rùn)率總體下降近2個(gè)百分點(diǎn)。

　　但是，在政策調(diào)控頻繁、土地成本高企、行業(yè)利潤(rùn)持續(xù)下降的背景下，中海仍能保持較強(qiáng)勁的盈利能力。

　　下面，我們對(duì)中海的盈利情況進(jìn)行分析。

　　一、中海萬科毛利率相當(dāng)，凈利率卻高11個(gè)點(diǎn)

　　2020年，中海的毛利率為30.1%，比TOP30房企均值高出約6個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為25.5%，只比自身毛利率低4.6個(gè)百分點(diǎn)，比TOP30房企毛利率均值還高。

　　同樣是利潤(rùn)型房企，龍湖的凈利率與中海相比仍有較大差距。作為均衡型房企的標(biāo)桿，萬科的毛利率與中海相當(dāng)，凈利率卻比中海少了11個(gè)百分點(diǎn)。

　　二、毛利率：仍超30%，開源節(jié)流雙管齊下

　　在行業(yè)盈利承壓的背景下，中海2020年仍能實(shí)現(xiàn)超30%的毛利率。

　　中海通過在土地溢價(jià)高的一二線城市持續(xù)深耕，堅(jiān)持開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品，樹立良好的口碑，提升品牌價(jià)值，從而帶動(dòng)收入提升。

　　中海通過上線愛德數(shù)智打造的設(shè)計(jì)管理系統(tǒng)，提高產(chǎn)品可售面積；通過上線愛德數(shù)智打造的工程管理系統(tǒng)，全面提升項(xiàng)目工程質(zhì)量，提高產(chǎn)品溢價(jià)。

　　中海一直保持較高的拿地權(quán)益比，不僅可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)并表，還有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立管控，提升運(yùn)營(yíng)效率，從而提升利潤(rùn)空間。

　　一般來說，土地成本占房企總成本約40%-60%。對(duì)于偏向在地價(jià)較高的一二線城市拿地的中海而言，土地成本占比會(huì)更高。中海通過上線愛德數(shù)智打造的投資決策管理平臺(tái)，對(duì)項(xiàng)目投前、投后全過程進(jìn)行規(guī)范。在投前階段進(jìn)行智能投資測(cè)算，精準(zhǔn)計(jì)算項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)，降低拿地風(fēng)險(xiǎn)。并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)各階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，確保利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　三、三費(fèi)費(fèi)率：約為萬科的1/2，人才管理是強(qiáng)項(xiàng)

　　中海的三費(fèi)費(fèi)率僅3.8%，處于行業(yè)極低水平。

　　1. 銷售費(fèi)用

　　中海在銷售費(fèi)用管控方面一直是行業(yè)中的佼佼者。

　　在拿地方面，中海偏向在一二線城市拿成熟地塊，從而減少了大量廣告費(fèi)支出；在案場(chǎng)建設(shè)方面，中海將景觀示范區(qū)、售樓處等做成實(shí)體，而非臨時(shí)的，這可以節(jié)省大量成本；在銷售渠道方面，中海通過自建銷售團(tuán)隊(duì)，減少委托代理公司進(jìn)行銷售時(shí)造成的利潤(rùn)分割。

　　2. 管理費(fèi)用

　　中海的薪酬水平在行業(yè)處于中等水平，但其高效的人才培養(yǎng)體系吸引了大批優(yōu)秀人才。

　　中海被譽(yù)為房地產(chǎn)界的“黃埔軍校”，為行業(yè)培養(yǎng)了大量?jī)?yōu)秀人才。萬科、龍湖都曾從中海引入人才。2021年3月，萬科還從中海挖走了數(shù)位中層領(lǐng)導(dǎo)。

　　在人才招聘方面，中海建立了差異化的招聘體系，其設(shè)立的“海之星”“海之子”和“海納”三大項(xiàng)目分別針對(duì)本地優(yōu)秀應(yīng)屆生、具有國(guó)際視野的應(yīng)屆生，以及有社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才。

　　在人才培養(yǎng)方面，中海重視對(duì)員工的職業(yè)生涯規(guī)劃，會(huì)通過成熟和完善的培養(yǎng)體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)優(yōu)秀人才的持續(xù)發(fā)展、培養(yǎng)和任用。

　　3. 財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　在融資成本方面，中海作為央企，容易獲得高信用評(píng)級(jí)；其次，中海與境外投資者保持良好的關(guān)系，充分利用香港海外融資平臺(tái)；此外，中海經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)穩(wěn)健，在“三道紅線”中位于綠檔。因此，中海的融資成本長(zhǎng)期處于行業(yè)最低值。

　　四、稅負(fù)率：土增稅負(fù)僅4%，接近現(xiàn)金流型房企水平

　　港股利潤(rùn)表的“所得稅開支”項(xiàng)目主要包括企業(yè)所得稅和土地增值稅。

　　1. 企業(yè)所得稅

　　企業(yè)所得稅稅負(fù)主要與企業(yè)總體盈利能力相關(guān)。盈利能力越強(qiáng)的房企，企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)越重。

　　一般利潤(rùn)型房企的企業(yè)所得稅稅負(fù)率高于現(xiàn)金流型房企。2020年碧桂園的所得稅稅負(fù)率僅為3%，而中海則高達(dá)8%。

　　2. 土地增值稅

　　土地增值稅稅負(fù)率主要與項(xiàng)目的增值額相關(guān)。相比現(xiàn)金流型房企，一般利潤(rùn)型房企的項(xiàng)目增值額更高，因此土地增值稅負(fù)擔(dān)也越重。

　　但是，由于土地增值稅屬于地方稅種，各地政策差異較大，且以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。土地增值稅稅負(fù)率受房企的城市布局戰(zhàn)略、產(chǎn)品類型、成本分?jǐn)偡椒伴_發(fā)銷售策略等多種因素影響。

　　作為利潤(rùn)型房企，中海的土地增值稅稅負(fù)率為4%，在利潤(rùn)型房企中處于極低水平，比均衡型房企萬科還低2個(gè)百分點(diǎn)，與碧桂園、恒大等現(xiàn)金流型房企僅相差1個(gè)百分點(diǎn)。可見中海的土地增值稅籌劃能力較強(qiáng)。

　　五、公允價(jià)值變動(dòng)：商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)5個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)

　　“其他”項(xiàng)目對(duì)中海的凈利率影響高達(dá)10.7%。下面對(duì)影響凈利率的“其他”項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)拆分。

　　2020年，中海投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)91.9億元，貢獻(xiàn)了5%的凈利率。龍湖投資物業(yè)的賬面價(jià)值略高于中海，但公允價(jià)值變動(dòng)僅為中海的1/4。

　　中海的商業(yè)布局聚焦于核心城市，一線及核心二線城市占比達(dá)86%，整體毛利率水平達(dá)65.5%。

　　2020年中海商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入達(dá)到44億元人民幣，其中31.7億元為寫字樓收入，占總收入的72%。

　　中海是目前中國(guó)內(nèi)地最大的單一業(yè)權(quán)寫字樓發(fā)展運(yùn)營(yíng)商，擁有較大規(guī)模的成熟寫字樓物業(yè)。2020年中海持有并運(yùn)營(yíng)49棟寫字樓，運(yùn)營(yíng)開發(fā)中的寫字樓數(shù)量為72棟，總建筑面積545萬平米。

　　由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，每年評(píng)估增值都能為中海帶來一定的賬面利潤(rùn)。

　　與住宅相比，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但前期需要沉淀大量資金，風(fēng)險(xiǎn)較大。中海擁有低融資成本和精細(xì)運(yùn)營(yíng)的能力，具備發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的先天條件。

　　雖然近幾年中海的規(guī)模增速放緩與發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)有一定關(guān)系，但目前商業(yè)已進(jìn)入收獲期。隨著規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，商業(yè)的高毛利率將會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)整體毛利率的提升。

　　此外，中海2020年的投資收益、匯兌損益及利息收入分別貢獻(xiàn)了2.6%、1.7%和1.0%的凈利率。

　　投資收益主要是對(duì)聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益，即合作開發(fā)項(xiàng)目中非并表部分取得的收益。中海非并表合作比例不到10%，但該部分項(xiàng)目投資取得了49億元的收益，可見其在合作對(duì)象和項(xiàng)目的挑選方面具有較強(qiáng)實(shí)力。

　　由于人民幣升值，中海2020年的外幣匯兌凈收益增長(zhǎng)17倍至31.1億元，該收益不具有可持續(xù)性。截止2020年底，中海以港幣和美元計(jì)值的應(yīng)付票據(jù)占總有息負(fù)債的46.5%。通過境外融資可降低融資成本，但應(yīng)注意防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)采取措施對(duì)沖重大外匯風(fēng)險(xiǎn)。

　　中海2020年的利息收入為18億元，其中銀行存款利息收入占比達(dá)73%。中海經(jīng)營(yíng)風(fēng)格一貫穩(wěn)健，持有充裕的現(xiàn)金可抵御風(fēng)險(xiǎn)。2020年末中海貨幣資金余額達(dá)1104.7億元。

　　六、行業(yè)利潤(rùn)下滑：房企盈利戰(zhàn)略規(guī)劃迫在眉睫

　　在明確的戰(zhàn)略定位和戰(zhàn)略目標(biāo)指導(dǎo)下，中海堅(jiān)持謀求高質(zhì)量的穩(wěn)健發(fā)展，多年來盈利能力居行業(yè)之首，為多數(shù)房企樹立榜樣。

　　在行業(yè)利潤(rùn)普遍下滑的大背景下，發(fā)展型房企為確保未來盈利目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，盈利規(guī)劃迫在眉睫。

　　愛德數(shù)智打造的數(shù)智化盈利規(guī)劃測(cè)算平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略推演智能化、規(guī)劃編制線上化、測(cè)算調(diào)整靈活化、目標(biāo)輸出可視化和輔助決策智能化，提高盈利規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保障戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。

　　1. 設(shè)置預(yù)警機(jī)制，輔助經(jīng)營(yíng)管理決策

　　盈利規(guī)劃的最終目的是將動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)應(yīng)用于業(yè)務(wù)場(chǎng)景，輔助經(jīng)營(yíng)管理決策。通過在系統(tǒng)事先設(shè)置相關(guān)的預(yù)警機(jī)制，項(xiàng)目一旦實(shí)際執(zhí)行情況與計(jì)劃目標(biāo)的偏差達(dá)到既定數(shù)值，就會(huì)觸發(fā)預(yù)警。

　　例如，根據(jù)指標(biāo)偏離程度將風(fēng)險(xiǎn)分為三個(gè)等級(jí)并用不同顏色表示。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的貨值跌幅達(dá)到1.35%時(shí)，跌幅超過1%的二級(jí)預(yù)警線就會(huì)被標(biāo)示成二星風(fēng)險(xiǎn)。

　　2. 優(yōu)化測(cè)算結(jié)果，保障盈利規(guī)劃目標(biāo)

　　基于利潤(rùn)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略目標(biāo)，如果將一個(gè)初始定位為現(xiàn)金流型的未開發(fā)項(xiàng)目調(diào)整為利潤(rùn)型項(xiàng)目，可以通過選取利潤(rùn)型的策略包進(jìn)行測(cè)算和配置，直接測(cè)算調(diào)整前和調(diào)整后的數(shù)據(jù)變化。

　　3. 搭建智能化、多元化的盈利規(guī)劃測(cè)算平臺(tái)

　　盈利規(guī)劃測(cè)算平臺(tái)的結(jié)構(gòu)自下而上分為三層，以各業(yè)務(wù)系統(tǒng)采集的歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)和源頭，支撐戰(zhàn)略推演分析的在線測(cè)算，以及輸出推演分析的結(jié)果來輔助決策管理。

　　基于測(cè)算結(jié)果輸出的盈利規(guī)劃目標(biāo)，集團(tuán)可以對(duì)指標(biāo)進(jìn)行的分解和管理，指導(dǎo)公司運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，集團(tuán)還可以結(jié)合大屏看板進(jìn)行動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)監(jiān)控，從而輔助經(jīng)營(yíng)決策，保障盈利戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。

　　總結(jié)

　　正如萬科總裁祝九勝所言，短期房地產(chǎn)利潤(rùn)率仍存在下滑趨勢(shì)，但行業(yè)回報(bào)率不等于一家企業(yè)的回報(bào)率，精益運(yùn)營(yíng)的企業(yè)回報(bào)率依然高于行業(yè)均值。

　　中海在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，充分發(fā)揮其產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。隨著未來商業(yè)版圖的擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)的高毛利及穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)不僅帶來新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，還能反哺房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，實(shí)現(xiàn)穿越周期發(fā)展。

　　地產(chǎn)十一郎，一個(gè)曾經(jīng)在主流房地產(chǎn)媒體工作8年的資深記者，也是一個(gè)多子女家庭的媽媽，養(yǎng)娃不易，碼字更不易，關(guān)注我，為兼顧事業(yè)和家庭的新女性點(diǎn)贊！