作者｜地產十一郎

　　來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

　　真正的恒大究竟是怎樣的？

　　近日，圍繞恒大打折賣房等問題，小道消息滿天飛，再一次將恒大推上了風口浪尖。

　　6月7日，恒大再次發布聲明稱， 公司生產經營一切正常，對惡意造謠者將依法追究法律責任。

　　6月8日，摩根大通發布研報稱，恒大發布聲明、回購股份等一系列動作極大提振了市場信心。

　　摩根大通指出，恒大還有1.819億股的配額可以回購，預計公司還會繼續回購，有望對公司估值形成提振作用，上調至“增持”評級，目標價每股15港元。

　　緊接著，6月9日銀河聯昌發布中國恒大研報，認為“總體而言，恒大流動性不足的可能性不高。”

　　恒大再次因負債問題成為全網焦點，甚至還上了熱搜。 持續關注恒大的地產十一郎不禁也想探個究竟：

　　恒大目前究竟是什么情況？在小道消息滿天飛的輿論環境下，摩根等機構為何會站出來力挺它？

　　或許，我們可以通過一些確定性的數據和事實，理性還原真實的恒大。

　　負債到底降沒降？

　　去年，住建部等有關部門為房企融資劃定了「三道紅線」，房企們紛紛開始降負債，龍頭房企恒大亦不例外。

　　其實，在「三道紅線」出臺之前的2020年3月，恒大就主動提出「高增長、控規模、降負債」的公司新戰略，把「降負債」作為公司戰略之一。

　　在新戰略的目標下，恒大出了一系列的組合拳——全國各地物業打折快速去化，快速增加回款，降低土地儲備，有效控制規模增長……

　　就這樣，時間過去了9個月，在2020年年末時，恒大的有息負債硬生生下降了1578億元。而在過去一年的時間里，實施新戰略的恒大，有息負債大幅下降了近3000億。

3000億元。

　　這已經是一個中型房企的體量了。

　　但這遠遠還不夠國家規定的「三條紅線」的目標，于是在今年的業績發布會上，許家印已給出了未來三年降檔目標：

2021年6月30日將凈負債率降至100%以下； 2021年12月31日現金短債比達到1以上； 2022年12月31日將資產負債率降至70%以下。

　　最終全面達到監管要求，實現「三條紅線」全部轉綠。

　　在6月3日公司戰略合作伙伴大會上，許家印再次高調表態：

　　6月底前，恒大有息負債有望從去年最高的8743億降到6000億以下，三條紅線至少實現一條「變綠」。

　　銷售到底強不強？

　　這樣的「喊話」讓恒大再一次沖上了熱搜。

　　許老板是不是在吹牛？6月只剩不到20天的時間，恒大能不能實現一條線「變綠」？

　　為此，十一郎特意翻了恒大的公告，發現，恒大為了降負債一直在做兩件事：

　　狠抓銷售和回款

　　減少拿地支出

　　是啊，為了降負債，銷售和回款兩項是房企必須具備的硬核指標！

　　今年上半年恒大的銷售力度有多大，不用十一郎叨叨想必你也應該有所感受。

　　全國各地600多項目打7折的消息，一時間見諸報端，大量的新聞、廣告鋪天蓋地。宣傳力度之強可謂前所未有，折扣力度之大也是歷史罕見。

　　非常手段之下，有著非一般的成績。

　　據悉，今年前5月，恒大銷售額達2851.6億元，錄得銷售回款2507.4億元，權益銷售額2727.5億，保持行業第一。

　　另一方面，恒大現有超2億平方米的優質土地儲備，加上在寸土 寸金 的深圳、廣州等地擁有大量舊改項目，今年恒大的可售貨值就達到1.37萬億。

　　有了充足的優質「彈藥」，恒大極大地減少了拿地支出，前5個月，恒大的土地開支約為400至500億元，同比下降 50至60%，為降負債提供了重要保障。

　　充足的現金流，加上充足優質的土儲，讓恒大的降負債成效遠超預期，也確保了其有息負債穩步下降的空間。

　　預計，恒大的凈負債率將從2020年的153%降到2021年上半年的120-130%左右，并在2021年底進一步降至100%以下。

　　多元化道路到底成不成？

　　除了恒大的負債情況，大家對其多元化道路也有著熱烈的討論。

　　其實，面對房地產行業的周期，房地產行業的天花板觸手可及，選擇多元化發展已經成為行業共識。

　　只是，恒大的多元化道路走的相對較早，涉及的行業也相對較多。

　　目前，恒大擁有除地產主業以外，還有恒大汽車、恒大物業、恒騰網絡、房車寶、恒大童世界、大健康產業、恒大冰泉。

　　這八大平臺覆蓋了人們的衣食住行各個領域，瞄準的均是擁有巨量空間的藍海市場。

　　其中，中國恒大、恒大汽車、恒大物業、恒騰網絡四家為上市公司，房車寶、恒大童世界、恒大冰泉也將陸續分拆上市，進一步充實資本實力。

　　尤其是外界最為關注的恒大汽車，剛剛在6月6日啟動5款車的夏季測試，被業界認為是恒馳量產在即的信號。伴隨今年四季度啟動試生產，明年大規模交付，恒大汽車將為「新恒大」 發展再添騰飛引擎。

　　多元產業除了能夠源源不斷地貢獻收入和利潤，也可以通過引入戰略投資或分拆上市，最終實現權益增長、推動負債結構的優化。

　　據不完全統計，過去一年，恒大便通過相關舉措增加權益888億港元，而今年初，恒大汽車再發力，共引資260億港元。

　　摩根大通表示，恒大的發展路線已經清晰，完成以民生地產為基礎的“多元產業+數字科技”轉型，無論是恒大物業、恒大汽車、恒騰網絡均已得到市場認可，房車寶、恒大童世界、恒大冰泉等也將陸續分拆上市，一旦取得成功，這些資產的價值將會進一步顯現。

　　銀河聯昌對恒大財務狀況保持積極看法，認為目前的整體財務狀況與其去年8月相比已有大幅提升。強勁的銷售和回款讓恒大有著更有想象力的空間，未來市值可期。

　　土地財政，開始動刀了！

　　中海「陪跑」，它會再次「掉隊」嗎

　　越來越近的房地產稅，會涉及到擁有幾套房子的你？

　　欲罷不能！學區房，你到底有什么魔力？

　　融創收購藍光？來吧，讓老孫繼續

　　土拍再出新政！別再問我北京現在的房子還能不能買……

　　這次，姚勁波搞了一把自己

　　合肥太“狂”，槍打露頭鳥了吧

　　碧桂園憑什么每年增10%？

　　充滿期望的綠城，感覺總是差了一點點

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