作者｜地產(chǎn)十一郎

來源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

潘石屹這位昔日的地產(chǎn)大佬，在兩年辟謠「跑路」的爭議聲中，最終，還是坐實(shí)了「謠言」。

16日晚間，SOHO中國公告終于「官宣」。黑石同意每股5港元、總價(jià)236.58億港元，收購約SOHO中國47.32億股股份，占公司總股本的91%。潘石屹夫婦將保留約4.68億股股份，約占公司總股本的9%。

好巧不巧的是，16日上午十一郎剛在望京SOHO約朋友喝了杯咖啡，還沒從這座華美絢麗的建筑帶給我的贊嘆中醒過神來，下午，就看到了潘石屹家族以30億美元的價(jià)格將SOHO中國賣給了黑石的消息。

我想，公告當(dāng)天，那個(gè)在望京SOHO 80層辦公的潘先生，內(nèi)心應(yīng)該是歡喜的。

畢竟，在房地產(chǎn)泡沫中賺到錢是容易的；

但在退潮時(shí)及時(shí)套現(xiàn)抽身，是不容易的。

我們可以大致算出，潘石屹家族在這次交易中，可以套現(xiàn)142.8億港元。

這場傳言已久的交易，對于SOHO中國和黑石而言，是一樁世紀(jì)大聯(lián)姻；對于中國地產(chǎn)界而言，則是一場最引關(guān)注的開發(fā)商大撤退。

這讓人很容易想起李超人。

當(dāng)初李超人的資產(chǎn)大轉(zhuǎn)移，迎來了很多網(wǎng)友的不懈甚至激憤，以犀利的言語來評論他的行為。而這次老潘的行為，同樣遭到很多人的質(zhì)疑。

有網(wǎng)友評論：這位民營企業(yè)家，最終成為了資本家。

一年前，十一郎的感受和他們一樣，就在去年3月SOHO中國與黑石交易未果時(shí)，我還寫了一篇文章直抒胸臆，結(jié)果被所有自媒體平臺禁發(fā)。而現(xiàn)在，當(dāng)我冷靜下來去思考這場交易時(shí)，當(dāng)我不帶情緒的去看潘石屹的處境時(shí)，內(nèi)心多了一份理解。

這件事最大的看點(diǎn)，不是黑石為什么會買，而是潘石屹為什么要賣。

這場交易中，很顯然，黑石看中的不是SOHO中國公司本身，而是公司旗下優(yōu)良的資產(chǎn)包。那么，潘石屹又為何一定要賣地處北京、上海繁華地段的核心資產(chǎn)呢？

雖然這兩年老潘一直矢口否認(rèn)「跑路」，但從他的行為上可以看出，他的退隱之心早已昭然若揭。

從2014年開始，SOHO中國就一直在拋售資產(chǎn)，下面是媒體整理的拋售清單：

1. 2014年，SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億的價(jià)格出售給了金融街控股；

2. 同年9月，SOHO中國將上海凌空SOHO 10萬平米物業(yè)以30.5億的價(jià)格出售給攜程網(wǎng)。

3. 2015年，SOHO中國將上海外灘國際金融中心地塊，以84.93億元價(jià)格出售。

4. 2016年，SOHO中國又將上海SOHO世紀(jì)廣場賣給國華人壽保險(xiǎn)，總價(jià)32.2億元。

5. 2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。

6. 2019年， SOHO中國先后出售了總價(jià)值78億元的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目以及價(jià)值7.61億元2583個(gè)地下停車位。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一圈拋售下來，潘石屹夫婦套現(xiàn)約300億元。

一手打下來的江山，資產(chǎn)標(biāo)的優(yōu)良，為何要選擇此時(shí)套現(xiàn)離場？十一郎看了一堆資料，發(fā)現(xiàn)，其最根本的原因有二：

1. 潘石屹和張欣的投資態(tài)度

2. SOHO中國盈利性持續(xù)下降

每一個(gè)英雄人物，都離不開時(shí)代的背景。

作為中國房地產(chǎn)市場之初就成功掘金的“萬通六君子”之一，潘石屹的發(fā)家史與中國房地產(chǎn)發(fā)展緊密相連。

作為一個(gè)商人，潘石屹是幸運(yùn)的。他抓住了中國40多年的多次改革紅利，包括獲得高考資格，到國企工作，有機(jī)會下海獨(dú)闖深圳，更幸運(yùn)的是，能在草莽時(shí)代抓住海南房地產(chǎn)的巨大政策紅利。

在時(shí)代的洪流中，潘石屹揚(yáng)起時(shí)代的風(fēng)帆往前飛奔，1993年，在海南那波房地產(chǎn)狂潮中，「半年掙了1000萬」。

1993年的1000萬意味著什么？

1993年，中國的廣義貨幣M2規(guī)模只有3.5萬億，而今天是227.6萬億。如果按照這個(gè)比例放大，當(dāng)年的1000萬相當(dāng)于今天的6.5億元。

時(shí)代造就英雄，但也「只」造就英雄。

潘石屹在過往的職業(yè)生涯里，以對風(fēng)險(xiǎn)的超級嗅覺而著稱，這也是他成為英雄的根本。

根據(jù)潘石屹的回憶，當(dāng)年「萬通六君子」炒作海南某一個(gè)樓盤時(shí)，王功權(quán)提醒說：應(yīng)該查查我們接手的這個(gè)盤有沒有土地證、房產(chǎn)證，否則吃虧了都不知道。

于是，潘石屹到了海口市規(guī)劃局，申請查看該樓盤的土地證、房產(chǎn)證等資料，被工作人員一口拒絕。后來，送了5斤橘子和2條三五煙，才獲得了海口房地產(chǎn)市場整體情況的資料。

就是這份珍貴的真實(shí)資料，讓萬通六君子得以在泡沫破裂前夕成功逃頂。

潘石屹后來回憶說：

我把當(dāng)時(shí)海口市的總規(guī)劃面積除以海口的人口，那個(gè)數(shù)字領(lǐng)我震驚。

49平方米！

當(dāng)時(shí)北京的人均住房面積只有7.4平方米。

而當(dāng)時(shí)海南剛剛建省，在海口這樣一個(gè)連電都沒有地方，房子要蓋到人均近50平方，肯定是泡沫啊。我們就立馬放棄了海南市場，返回內(nèi)地。

也正是因?yàn)檫@次逃頂，讓潘石屹成功守住了巨額財(cái)富，也成功迎娶了從劍橋大學(xué)畢業(yè)，在高盛等華爾街投行工作過的美女張欣。

后來，潘張夫妻一手創(chuàng)建了SOHO中國。

張欣非常重視產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，在她的堅(jiān)持下，SOHO中國不斷花巨資邀請國際一流設(shè)計(jì)大師操刀，在核心城市的核心地段豎立起一座座當(dāng)時(shí)十分有爭議后來卻成為城市地標(biāo)的建筑。

這些樓宇，在日出日落、風(fēng)云變幻中改變著北京的天際線。

上個(gè)世紀(jì)90年代的北京，無論是高檔寫字樓、大商場還是住宅，都統(tǒng)統(tǒng)稀缺。這讓SOHO中國的日子順風(fēng)順?biāo)?/p>

SOHO中國的售賣方式也從一個(gè)格子一個(gè)格子地賣給來自四面八方個(gè)體戶和煤老板的散售，轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟行臀飿I(yè)公司。

在那個(gè)經(jīng)濟(jì)周期里，潘石屹兌現(xiàn)了他的承諾，讓公司重倉了中國最有名的兩個(gè)城市，負(fù)債率下來了，公司變得安全了。

故事在2014年迎來了轉(zhuǎn)向。

這一年，SOHO中國開始出售中國境內(nèi)的項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而通過張欣和潘石屹的家族信托收購美國商業(yè)辦公。

陸陸續(xù)續(xù)的一出一進(jìn)，幾年時(shí)間，就把SOHO中國境內(nèi)公司持有的商業(yè)資產(chǎn)置換成了的家族信托在紐約收購的通用大廈和公園大道廣場。

這個(gè)過程中，潘石屹一再為那些「只租不賣」的承諾掩護(hù)，比如：「外灘SOHO是一個(gè)，位置太重要了；望京SOHO不能銷售，太漂亮了，我很喜歡。」

對于頻頻出售資產(chǎn)的做法，潘石屹曾解釋道，“做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律就是低的時(shí)候進(jìn)貨，高的時(shí)候出貨。SOHO中國永遠(yuǎn)在遵循這樣一個(gè)原則。永遠(yuǎn)判斷什么時(shí)候是價(jià)位低的時(shí)候，什么時(shí)候是價(jià)位高的時(shí)候。”

而海外歸來的張欣，加上投資銀行家的出身，骨子里就帶著見好就收的PE思維。

她從香港流水線女工到美國劍橋碩士的超級人生翻轉(zhuǎn)，讓西方資本主義的思維也同樣深入她的骨髓。

有次，在名利場的采訪中，被問到“你覺得對公司有責(zé)任嗎”？

張欣明確回答：“沒有”。

她會對建筑的美負(fù)責(zé)、對城市的面貌負(fù)責(zé)，但公司，只是一個(gè)待價(jià)而沽的資產(chǎn)，如果有好的出價(jià)，自然隨時(shí)可以出手。

就像售賣的基因深入骨髓一樣，只要價(jià)格合適，潘石屹可以在宣布長期持有資產(chǎn)的第二天就賣掉它，最終，他的終極選擇還是賣掉。

這樣的投資態(tài)度注定潘石屹夫婦的退隱。

更何況，花無百日紅。

SOHO中國自從2012年從銷售模式轉(zhuǎn)為持有模式后就陷入了增長困局，其營收立即從百億級別下降為十億級別，凈利潤水平也早已不及當(dāng)年。

當(dāng)一家公司不再投資，不再擴(kuò)張，投資者就會對你的公司給出更低的價(jià)格，即使你的資產(chǎn)很值錢，但是，沒有未來的公司是不值錢的。

有人說，潘石屹選錯(cuò)了賽道。

也是，上帝不可能把所有的機(jī)會都給了同一個(gè)人。如果海南掘金的潘石屹不把錢投資在寫字樓而是住宅上，SOHO中國也定不是今日之光景。

夜幕下的望京SOHO

2000年左右的春風(fēng)，讓高檔寫字樓如雨后春筍一般，很快在全國各地就飽和了。

潘石屹也看到了自己的戰(zhàn)略性選擇錯(cuò)誤，也曾做過調(diào)整：從2012年開始，SOHO中國就從散售開始向著「包租婆」的方向轉(zhuǎn)型。

但是，SOHO中國自從2014年開始，就再也沒有在國內(nèi)購入新的物業(yè)項(xiàng)目。

2015年，SOHO中國已沒有地產(chǎn)銷售收入，成為純收租的公司。

單一的盈利模式帶來的直接結(jié)果就是利潤下降。

據(jù)SOHO中國財(cái)報(bào)，2019年和2020年SOHO中國營收分別為18.47億元和21.92億元，凈利潤分別為13.31億元和5.36億元。作為對比，轉(zhuǎn)型前的2012年SOHO中國實(shí)現(xiàn)營收153億元，凈利潤約106億，其中核心凈利潤為33.4億元。

從百億到十億，公司規(guī)模的斷層讓潘石屹早就對房地產(chǎn)開發(fā)意興闌珊了。

而最近幾年，他連包租婆的生活都不想過了，一串兒的「不務(wù)正業(yè)」：

有時(shí)幫甘肅天水農(nóng)村老家賣蘋果，有時(shí)熱衷于發(fā)自己的攝影作品，有時(shí)候還會展示一番木匠手藝，被網(wǎng)友戲稱為「潘木匠」、「潘蘋果」。

他甚至學(xué)起了編程，2020年1月，潘石屹曾發(fā)微博表示：「要開始學(xué)Python了」，作為給自己的人生禮物。

一代地產(chǎn)大佬，就這樣離去了。

表面上看，我們告別的是一個(gè)企業(yè)家的名字，但是，其實(shí)告別的東西有很多很多。

比如，獨(dú)特的商業(yè)嗅覺，膽大心細(xì)的市場決斷力，與調(diào)控政策、地產(chǎn)周期、行業(yè)輿情共舞的刀尖上的藝術(shù)，那是一個(gè)多么值得懷念的地產(chǎn)古典年代，個(gè)人英雄主義泛濫，是老板而不是職業(yè)經(jīng)理人的言行為行業(yè)設(shè)置議題。

如今的地產(chǎn)江湖，已經(jīng)與第一代的地產(chǎn)企業(yè)家陸續(xù)告別。相比之下，今天的地產(chǎn)行業(yè)過于沉悶，責(zé)任感很重，謹(jǐn)小慎微，卻依然被無處不在的道德壓力束縛起來。

對于潘張夫婦個(gè)人，有人憤恨，說他在中國賺夠了錢，跑去美國投資，疫情期間一毛不拔，卻一擲千金向耶魯和哈佛，為自己的兒子求學(xué)鋪路。

而作為一次純粹的商業(yè)邏輯驅(qū)動(dòng)的交易行為，我們無可指摘。

現(xiàn)下，網(wǎng)上有句十分的流行話：「不要把靠運(yùn)氣賺到的錢，靠實(shí)力給虧掉了。」

顯然，潘張夫婦是有運(yùn)氣的。然而，能夠在退潮之際努力抽身保住財(cái)富，也是有著真正的實(shí)力了。