作者｜地產十一郎

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

1.3%，這是北京二手房價格在2021年6月環比上漲的數據，漲幅全國排名第一，也是北京二手房領漲全國的第二個月。

上個月，也就是5月份，北京的環比漲幅為1.8%。

身處北京的人大概都能感受到，北京這幾個月的房價是在穩步上漲的。一位鏈家的房產中介經紀人告訴我，從掛牌價到成交價，北京房價已經連續上漲七八個月。

十一郎感慨道：

北京樓市終于從三年調控的「低迷」期中「蘇醒」過來。

7月15日，國家統計局發布了6月份全國70城房價走勢數據，北京的二手房繼續領漲全國。而北京新房，也以0.9%的環比上漲幅度，排名一線城市第二位。

北京樓市這兩個月到底有多熱呢？

十一郎查詢了國家統計局的數據，從今年2月到6月，北京二手住宅價格指數環比上漲都超過了1%。

數據：國家統計局 整理：地產十一郎

國家統計局的數據以100代表基準，大于101代表市場有熱度；100-101之間代表房價溫和上漲；小于100代表市場環比降溫。

上述圖表顯示，北京從2月到6月以來。二手住宅價格指數都維持在101以上，連續5個月都很有熱度。

這樣的數據，從2017年4月以來，從未有過。

然而，北京樓市的熱度并不是這兩個月才有的。事實是，北京房價上漲已經有一年多了。

由圖表可以看出，從2020年3月份以來，北京樓市的環比漲幅都是在「溫和上漲」上漲的狀態。

據北京市住建委網簽數據統計，2021年上半年北京二手住宅共計網簽110182套，與去年上半年的66626套相比，增加43556套，同比漲65.4%。

十一郎真的覺得欣慰，今年以來，北京整體二手房成交量處于5年來最高位，這表明陰跌三年的北京樓市，成交量走出了持續多年的低迷，開始「蘇醒」。

作為北京樓市的觀察者，十一郎沒事就會找家門口綠牌子、黃牌子門臉里的經紀人聊天，我覺得，從跟他們的談話中，才最能感受和了解到這個市場細微的溫度變化。

畢竟，數據歸數據，市場的表現最終還是要落實到現象層面。

前幾天，十一郎趁著去鏈家免費打印時又跟一位經紀人攀談起來，我詢問了下我家這個地處南五環外、房齡超過20年的老舊樓盤的價格有沒有漲，小伙子微笑著跟我說：

漲肯定是漲了的，從去年五、六月份開始整個北京都在漲，（我們）這小區也肯定是漲的。

我聽了這消息高興地喝了一口水，小伙子又說：

但隨著小區的房齡越來越大，小區設置也越來越陳舊，加上物業公司也不作為，小區管理落后，這種老舊小區的漲幅很有限。如果不是因為老舊小區有個大興還不錯的學校加持，可能目前的漲幅都不見得有。

他指了指對面的次新樓盤說：僅一路之隔，現在保利茉莉公館的價格已經6萬+了，但郁花園的房價卻還不到5萬一平米。

保利茉莉公館是2010年的品牌樓盤，在我們這片區域里熱度較高。我在當年（2012年）買房的時候，也在緊挨著的兩個樓盤間糾結了很久：

一個是2010年剛竣工的電梯新盤，一個是已經超10年房齡的六層板樓；一個是品牌開發商品牌物業管理，一個是當地開發商渣物業。

但是，在同樣的預算下，老舊小區可以買到三居，次新小區就只能買到兩居。只是，在2012年時，兩個樓盤的單價差距沒那么多，大概一平米差距兩三千塊，而現在，這個價格差距卻拉大到了1萬元以上。

悲催的是，十一郎是個實用主義，選擇了老舊小區。

對面居然漲這么多？不甘心的我回去扒了扒安居客的網站，發現，還真就是這么回事。

具體詳情請看下圖：

數據來源：安居客

數據來源：安居客

由此可見，同一個區域板塊里，次新房的漲幅要遠高過老舊小區。這里面有小區的規劃理念因素，有小區設施因素，更重要的是后期的物業管理因素。

再去翻翻洋氣朝陽高潛力置業板塊望京。

安居客顯示，2021年1月望京均價7.83萬，6月到了8.81萬，這只是均價。

數據來源：安居客

更有甚者，望京的代表樓盤東湖灣（東區）在2021年1月的成交價是11.26萬，5月的成交價就到了13.68萬，漲幅21.5%；保利中央公園在1月成交的單價還剛剛摸到12萬，5月成交價已經跨過了15.6萬元，1-5月漲幅達到25%。

短短的時間內漲了這么多的不僅僅是次新盤，還有更牛掰的學區房。

最近熱度很高的西城德勝學區，新風北街54平米的小兩居2月市場價880萬，3月中旬就變成了940萬，3月25日中介詢價業主1000萬賣不賣。

海淀也不甘落后，6月萬柳書院二手房均價21.39萬，與3月份的19.33萬相比，已經漲了10%以上。

這波北京房價能夠平穩上漲，十一郎認為是「眾望所歸」。

原因有三。

第一，是輪動效應。

一般而言，北上廣深房價上漲，普遍規律是，深圳先漲，上海其次，最后輪到北京。

前幾年，北京樓市一直實行著全國嚴格的調控政策，為「房住不炒」大旗下做了一個特別好的表率。

這期間，北京還實行著全國最嚴落戶政策以及遷徙低端制造業等措施，樓市也跟著收到了較大影響，造成北京房價滯漲。

隨著去年深圳、上海的一輪房價上漲，今年3月份以來，北京的海淀學區房迎來了一波結構性行情，并以此為中心向外圍非學區逐漸擴散，形成普漲。

可以這么說，之前幾年北京房價比較平穩，是由北京市場「主觀」管控下的結果。現在隨著一線城市房價的漲幅拉動，疊加西城、海淀學區房的熱度，北京的樓市徹底的「醒」過來了。

第二，是全球通脹。

疫情之下，全球放水，據BWC中文網根據美聯儲發布的數據統計，2020年疫情發生后，美財政部和美聯儲已經在50周內總計放水印鈔24.3萬億。

而7月15日起，央行下調0.5個準備金，這也將在長遠期釋放1萬億貨幣量。

面對如此貨幣大放水后，老百姓都在擔心自己的錢袋子縮水，導致實物資產價值水漲船高，最先行者就是房價。然后，我們就看到美國、英國排隊買房者絡繹不絕。

而北京作為世界的核心城市之一，這一輪房價上漲，一個很大的因素也是貨幣放水。

第三，是準入人口標準下降。

過去一年多以來，「北方塌陷」、「北京吸引力下降」等論調不絕于耳。在如此嚴格的調控和落戶機制下，北京的確受到了很多「非議」。

剛剛，北京就此做出回應。

7月16日，北京市發布《北京市引進畢業生管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，對人才引進和落戶門檻有明顯放松：

1.下放權限，三級管理體系。

2.爭搶外地畢業生，且兩年內畢業初次就業均可，門檻大幅放寬。

3.允許符合條件的在校創業者落戶。

4.放寬硬性限制門檻。

比如應屆本科生、碩士生的年齡限制由不超過24歲、27歲，放寬至26歲、30歲。全國所有碩博、北京地區和外地雙一流本科全部符合要求。

大家都知道，有人才能有發展啊。這次北京將人才引進的標準大幅降低，一方面是把北京人才的結構更優化，「剝離白菜幫，發展白菜心」，提升城市的競爭力；一方面也提升了購房人群的數量和比例，對北京樓市有著極大的促進作用。

作為中國首都的北京，沒有人可以撼動其皇位。調控尺度自己把握，「從嚴」是因著大哥的身份，「松松手」就立馬引來東風。

毫無疑問，北京樓市的東風來了。