2021年上半年的房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)全面升級。

前7月超350次調(diào)控政策出臺，平均每月高達(dá)50次；加之“三道紅線”、房 貸“兩集中”管理制度，房企金融端面臨供需持續(xù)收緊。

對于政策重錘后的房地產(chǎn)行業(yè)，傳統(tǒng)“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”，通過資本撬動(dòng)估值的行業(yè)邏輯逐漸失效，房企靠什么實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長？

這成為整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都要面對的問題。

融創(chuàng)中國給出了一份優(yōu)等生的答案：房企必須具備強(qiáng)大的適應(yīng)能力，既要穩(wěn)健推進(jìn)地產(chǎn)主業(yè)，又不能只有地產(chǎn)一個(gè)優(yōu)勢。

8月30日，融創(chuàng)公布2021年中報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，在地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)降杠桿，與多個(gè)營利指標(biāo)增長并行的同時(shí)，公司還完成了多元化業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。

在瞭望君看來，表面上，融創(chuàng)完成了一家房企實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長的任務(wù)。實(shí)際上，融創(chuàng)已圍繞“共建美好生活”構(gòu)建起全價(jià)值鏈。

而且無論市場表現(xiàn)還是財(cái)務(wù)指標(biāo)都能證明，目前其發(fā)展形態(tài)完全適應(yīng)行業(yè)的改變，融創(chuàng)正駛向發(fā)展的快車道。

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雖然多元化是大方向，但動(dòng)力源頭還是來自地產(chǎn)業(yè)務(wù)的強(qiáng)力支撐。

按照中房網(wǎng)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，疫情影響疊加政策調(diào)控，不斷壓縮房企生存空間，導(dǎo)致1-6月典型房企銷售目標(biāo)完成率還沒過半。

地產(chǎn)主業(yè)這一枝花都開不好，卻強(qiáng)求滿園春色，這并不現(xiàn)實(shí)。

相比之下，融創(chuàng)的表現(xiàn)要優(yōu)異得多。截至2021年6月30日，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售額3208億元，增長率64%，總銷售額居行業(yè)前四；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入958.2億元，同比上升23.9%。

在瞭望君看來，較之融創(chuàng)面對波動(dòng)市場，依然穩(wěn)步提升的銷售質(zhì)效，其利潤結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出的“高續(xù)航能力”，更值得關(guān)注。

在行業(yè)凈利率趨勢性下滑的階段，融創(chuàng)上半年歸母凈利潤達(dá)119.9億元，同比上升9.4%，毛利率也實(shí)現(xiàn)了20.8%；營收、凈利均穩(wěn)步增長，可以說實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展。

探究融創(chuàng)在下行周期的逆市增長，全國項(xiàng)目布局或成為答案的關(guān)鍵。

融創(chuàng)2021年半年報(bào)顯示，融創(chuàng)今年下半年總可售6675億元的資源中，29%位于長三角地區(qū)，25%位于西部核心城市地區(qū)，20%位于環(huán)渤海地區(qū)，13%于中部核心城市地區(qū)及13%于華南地區(qū)。戰(zhàn)略聚焦重點(diǎn)城市群和優(yōu)勢城市，足見其眼光獨(dú)到。

在瞭望君看來，科學(xué)布局，優(yōu)質(zhì)拿地，構(gòu)成了融創(chuàng)高盈利能力的基礎(chǔ)， 也成為了其業(yè)績飄紅的“砝碼”之一。

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美國黑石集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民在《我的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)》一書中提到一個(gè)觀點(diǎn)：做大事和做小事費(fèi)的功夫差不多，與其做小事，不如做大事。

融創(chuàng)似乎一直都是這么做的。

比如布局文旅賽道，雖然過程中有質(zhì)疑聲出現(xiàn)，但三年后融創(chuàng)交出了一份讓人無法置喙的答卷。

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文旅營收增長166%

伴隨今年上半年融創(chuàng)文旅多項(xiàng)目順利開業(yè)，尤其是三大融創(chuàng)特色文旅城的啟幕，讓外界看到了融創(chuàng)布局文旅賽道的決心。

比如，濟(jì)南融創(chuàng)文旅城是山東首個(gè)集購物、文化、旅游、體育為一體的文旅綜合體，開業(yè)期間客流逾55萬人次；桂林融創(chuàng)國際旅游度假區(qū)開業(yè)首周客流突破23萬人次；杭州灣融創(chuàng)文旅城水世界成為長三角水樂園的新標(biāo)桿。

濟(jì)南融創(chuàng)文旅城

數(shù)字或更為直觀。中期業(yè)績報(bào)顯示，今年上半年，融創(chuàng)文旅板塊業(yè)績快速增長，營業(yè)收入26.1億元，同比增長166%；管理利潤大幅增長，達(dá)4.4億元；客流量達(dá)7201萬人次，同比提升103%。

和地產(chǎn)主業(yè)一樣強(qiáng)悍的產(chǎn)品力，或是融創(chuàng)文旅快速增長的關(guān)鍵。

通過線上線下多場景打通能力，融創(chuàng)文旅的產(chǎn)品力、服務(wù)力以及綜合運(yùn)營能力持續(xù)升級，其業(yè)態(tài)布局優(yōu)勢和全鏈條操盤能力也得到充分展現(xiàn)，這些都將與集團(tuán)其他業(yè)務(wù)形成互補(bǔ)，最后形成獨(dú)特的核心競爭力。

桂林融創(chuàng)國際旅游度假區(qū)

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融創(chuàng)服務(wù)總市值已達(dá)到614億元

在物業(yè)賽道也一樣，去年融創(chuàng)服務(wù)以迅雷不及掩耳之勢成功登陸港股市場以來，迅速切入賽道成為頭部陣列的玩家。

截至9月3日收盤，作為集團(tuán)旗下第二個(gè)上市平臺，融創(chuàng)服務(wù)總市值已達(dá)到614億元。增收又增利的業(yè)績，或成為其備受資本市場青睞的關(guān)鍵。

公告顯示，截至6月30日，融創(chuàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入33.2億元，同比增長85.4%；毛利10.3億元，同比增長121.5%；同期歸母凈利潤達(dá)到6.1億元，同比增長154.4%。

可以說，融創(chuàng)服務(wù)整體業(yè)績達(dá)到了行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，是少有的高開高走。

更為關(guān)鍵的是，從融創(chuàng)服務(wù)的在管面積來看，其盈利創(chuàng)收已逐漸擺脫母公司“依賴癥”，自我“造血”能力不斷提升。

截至6月30日，融創(chuàng)服務(wù)在管面積為1.7億平方米，合約面積為3.2億平方米。其中，來自第三方的面積占比約為32.2%，新增合約面積中來自第三方的面積占比更是達(dá)到了69.8%。

顯然，融創(chuàng)服務(wù)已不再是依托于母公司發(fā)展的物業(yè)服務(wù)商，而是在多場景之下，與業(yè)主、合作商，乃至政府部門的高質(zhì)量服務(wù)者。

在瞭望君看來，未來房企經(jīng)營穩(wěn)健的動(dòng)力源于兩方面：其一是地產(chǎn)主業(yè)精細(xì)化經(jīng)營，向管理要紅利；二是開啟多元化，如已迎來多元化收獲期的融創(chuàng)中國。

從主業(yè)到多元業(yè)務(wù)，融創(chuàng)都為錨定未來高質(zhì)量發(fā)展，攢足了底氣。

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房企的財(cái)務(wù)結(jié)果和經(jīng)營表現(xiàn)互為因果，穩(wěn)健扎實(shí)的經(jīng)營節(jié)奏是各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)健康的前提，而健康的財(cái)務(wù)指標(biāo)又會(huì)對后續(xù)的經(jīng)營產(chǎn)生積極的影響，在融資、勾地、股權(quán)合作等方面帶來優(yōu)勢，形成正向的良性循環(huán)。

融創(chuàng)中國的主業(yè)穩(wěn)步向上，副業(yè)也發(fā)展良好，這應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上得以體現(xiàn)。

首先是今年上半年，融創(chuàng)中國的“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)改善，全面轉(zhuǎn)綠進(jìn)程不斷加速。

凈負(fù)債率86.6%，較2020年末下降9.4個(gè)百分點(diǎn)；非受限制現(xiàn)金短債比升至1.11，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至76%。

在行業(yè)陷入調(diào)控深水區(qū)，融資環(huán)境也整體收緊背景下，同行的現(xiàn)金流表現(xiàn)大多出現(xiàn)同比減少。而金科卻憑借強(qiáng)勁的銷售和良好的回款，逆市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正向增長。

報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)銷售回款率高于行業(yè)平均水平，非受限現(xiàn)金達(dá)到1011億元，較2020年年底增加2.4%，這在地產(chǎn)行業(yè)屬于較高的水平。

經(jīng)營上的持續(xù)穩(wěn)定增長，也讓融創(chuàng)成為資本市場青睞的標(biāo)的。不僅獲標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)及中誠信亞太四家權(quán)威評級機(jī)構(gòu)上調(diào)，公司主體信用評級也達(dá)到BB級。

此外，國際知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通國際、中金及瑞信等，也在今年相繼發(fā)布報(bào)告大力推介融創(chuàng)中國，給予融創(chuàng)“跑贏大市”評級，并列為“首選推薦”股票。

瞭望君認(rèn)為，較強(qiáng)的回款能力、豐富的資金儲備，以及持續(xù)優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)，無疑為融創(chuàng)接下來的提升奠定了基礎(chǔ)。

當(dāng)前，行業(yè)的發(fā)展邏輯已經(jīng)出現(xiàn)了深刻的變化，倒逼房企從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長。在這種環(huán)境下，房企需要加強(qiáng)管理能力，提高執(zhí)行效率，提升主業(yè)的盈利能力和盈利質(zhì)量；同時(shí)，也有必要開拓新的領(lǐng)域，為業(yè)績的增長打造新的渠道。

在瞭望君看來，這兩個(gè)方面融創(chuàng)都做的不錯(cuò)，無論是股價(jià)表現(xiàn)還是券商態(tài)度也都印證了這一點(diǎn)。

出色的業(yè)績外加健康的財(cái)務(wù)狀況，融創(chuàng)中國正持續(xù)走在高質(zhì)量增長的路上。

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