作者｜地產十一郎

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

10月21日，銀保監會開了個工作會議，主要探討了下當下市場的房貸集中度管理制度。

聽到銀保監會要在貸款急缺的當下，支持首套房人群的貸款比例和貸款利率，十一郎還是挺欣慰的。

但我再仔細一看，人家有明確的扶持對象，是「首套房購房者」。

這是什么意思呢？

這意味著，對于在北京首次購房的剛需人群是可以受到優待的，銀保監會負責人也表示，目前銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

然而，這也意味著，在北京二手房的交易需求里，大多數有著換房需求的人群，房貸額度依然沒有著落。

十一期間，十一郎去門口鏈家免費打印，跟門店中介小哥哥閑聊了幾句，卻意外發現一個行業信號：今年十一，鏈家的中介小哥哥們放假3天。門店只有兩個人「留守」。

小哥哥告訴我，這是鏈家成立以來在十一期間，第一次給經紀人放假。

我扶了扶驚掉的下巴問：現在的市場竟然這么慘淡了嗎？

小哥哥嘆了口氣，告訴我：從8月份開始，北京二手房的成交量就有著明顯下降，最主要的原因就是各家銀行基本不放貸了。

自從去年開始對銀行實行房貸額度規模限制以來，多家銀行的房貸額度在上半年基本用盡，下半年的房貸額度都很吃緊。

「購買新房的人還好，在現在的行情下，開發商們可以接受多等一些時間再走流程，但對于那些買二手房的人來說就太難了。」小哥哥說。

「尤其是對換房的客戶是極度不友好的。」

的確如此。

北京所有的二手房交易里，有七八成的交易都是以房換房。說白了就是把現在住的這套賣出去，換一套面積更大的，或者距離辦公地更近的，或者生活環境更好的。換房的原因因人而異，但換房的行為大家都是一樣的。

折騰過房子的人大概都明白，換房最大的難度是時間節點的把控。一旦自己中意的房子定下來，房東是會要求付款時間的，因為他可能也會等著這套房子的錢回流，去購買他想要換的房子。那這個付款時間節點就意味著能給到買房人多長時間的籌錢時間。

一環扣一環，這就意味著，越快把自己的房子賣掉，越快拿到銀行貸款，誰就對自己心儀的房子更有底氣。

賣房、貸款是換房過程中的重要環節。

如今的形勢下，銀行的貸款額度有90%都給了首套購房者，換房的人只能拿到「批貸函」，卻拿不到貸款，這就大大延長了二手房交易的時間。

各個購房群里也都可以看到購房者關于買房貸款的「煩惱」。

這次，保監會的工作會議對于目前房貸工作做出了5個方面的工作部署：

第一，督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求，配合人民銀行實施房地產貸款集中度管理制度，房地產貸款增速穩中趨緩。

第二，保障好剛需群體信貸需求。在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

第三，因城施策，指導派出機構配合地方政府做好房地產調控，促進各地房地產市場平穩健康發展。

第四，嚴肅懲治違法違規行為。我們會同住建部和人民銀行聯合印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，指導各地開展專項排查，做好違規問題的整改問責，經營用途貸款違規流入房地產領域的問題得到了有效的遏制。持續四年開展全國性房地產專項檢查，對發現的違規行為依法進行處罰。

第五，穩妥做好對住房租賃市場的金融支持。加大對保障性租賃住房支持力度，研究細化金融支持措施，會同人民銀行推進房地產投資信托基金試點。

以上五條，我梳理了要點跟大家分享下。

1. 房貸放款速度是穩中趨緩的。

2. 首先要保障首套購房者的貸款權益。

3. 因城施策，每個城市的貸款情況自己會有一些自主空間。

4. 堅決不讓經營貸流入房地產

5. 做好租賃金融

這五條，最值得關注的是第二條，保障首套購房者的貸款權益。由此可見，「處女貸」是多珍貴啊，對于人生中的第一次買房，十一郎建議還是謹慎再謹慎。

在調控無處不在的今天，我們能看到所有房地產政策調控的背后都是保民生、保基礎，這是建立房地產長效機制的重要抓手。只是，在「抓大放小」的規則下，對真正有換房需求的人群來說會有一些「誤傷」。

尤其像北京、上海這樣的大城市，換房，已經在所有的購房需求里占據更大比重。如何讓這些合理需求也在被保障范圍內，提供政策支持，也應該成為接下來各個城市因城施策的思考方向之一。

相信，這更是換房者的心聲。

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