文︱劉德科

昨天（12 月 21 日）房地產(chǎn)股集體上漲，為什么？感受到了政策的暖意：既有央行和銀保監(jiān)會專門發(fā)文鼓勵支持房企收并購，又有黑龍江開會表態(tài)提振樓市，簡直是說到了「釋放天性」的程度……

釋放天性

今天房地產(chǎn)股又集體下跌，為什么？不知道。但我們可以知道的是：黑龍江迅速刪掉了那份容易引起誤解的表態(tài)——12 月 20 日晚間，黑龍江省政府官網(wǎng)發(fā)布的那篇《省住建廳召開調(diào)度會議 部署全力沖刺房地產(chǎn)業(yè)增長工作》，在不到 20 小時之后，就刪了。

黑龍江在刪掉的那份表態(tài)中說，要「有效激發(fā)群眾購房需求，釋放消費潛能」。這不僅是「釋放消費潛能」，更是「釋放天性」——地方政府對于房地產(chǎn)的依賴，已經(jīng)成為流淌在血液里的天性，一不小心就會說出大實話。

央行的鼓勵

今天房地產(chǎn)股回調(diào)的另一個原因可能是，資本市場可能放大了央行和銀保監(jiān)會那份文件的風向。央行和銀保監(jiān)會近日確實下發(fā)了《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務(wù)的通知》：既鼓勵銀行穩(wěn)妥有序發(fā)放并購貸款，也支持優(yōu)質(zhì)房企進行收并購。

發(fā)放并購貸款（負債不計入「三道紅線」考核），當然有利于緩解房企的流動性壓力；但是，時代變了，房企之間的收并購難度已經(jīng)激增——無論是項目層面的收并購，還是企業(yè)股權(quán)層面的收并購，都很難。

為什么？

孫宏斌的大實話

房地產(chǎn)行業(yè)排名第一的并購大師孫宏斌，在幾個月前（8 月 31 日融創(chuàng)中期業(yè)績會）有過幾句大實話——

●目前基本不存在收并購市場

●現(xiàn)在的收并購市場有一個特別大的問題，因為每個企業(yè)都有負債總額的控制

●目前所有的企業(yè)無論你開什么價，我都是沒有辦法并購的，因為我還要同時并購你的債務(wù)

其實，過去這些年收并購市場非常活躍的另一個原因是：那些被收并購的存量項目拿地較早，地價相對低，有肉吃。

但今日不同往時：現(xiàn)在擺上貨架的那些收并購項目，大多是近兩三年拿的地，地價相對高，都是硬骨頭，肉太少。

即便優(yōu)質(zhì)房企拿到并購貸款已經(jīng)變得容易，即便并購貸款已經(jīng)不計入「三道紅線」考核，但放眼整個收并購市場，帶肉的骨頭已經(jīng)很少很少了。

更何況就連那些健康運行的超級頭部房企，也紛紛要控規(guī)模。

被政府無償收回

所以，你就看到，恒大的不少項目根本進不了收并購市場，而是直接被政府收回：12 月 17 日，恒大在成都的 2 宗地塊因超過兩年未動工，被政府無償收回；12 月 14 日，恒大在海口的 8 宗地塊也因超期未動工，被政府無償收回……

放在從前，恒大再超期，也沒有哪個城市敢輕易無償收回。但今日不同往時，「穩(wěn)」是第一要務(wù)：倘若恒大真的按時動工了，能順利竣工嗎？那也會給「保交樓」這項民生工程帶來巨大的壓力……

對于企業(yè)來說，在「穩(wěn)」字面前，可以談規(guī)則，但是不要談此前一直適用的那些潛規(guī)則。

對于個人來說，恐怕也是如此吧。

是啊，別輕易釋放天性。