作者｜十一郎

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

隨著中建智地的“一錘定音”，今年北京的三次集中土拍落下了帷幕。

最后一宗土地，出現了今年罕有的“競拍”環節。中建智地與龍湖先后舉牌，到了第28輪，中建智地以18.63億元的價格勝出，溢價率15%，樓面價約1.82萬/平。

最后一塊土地出現了競拍現象，這讓整個拍地場景有了活躍的氣氛，只是，競爭的味道卻不濃，整個競拍過程的節奏十分緩慢，平均1.6分鐘舉一次手。

與前兩次集中供地的成交情況不同，三批次供地顯然“平穩”了很多：共掛出12宗地，7宗以底價成交，2宗以線上最高報價成交，1宗現場競拍。12塊土地成交10塊，有2宗土地流拍，第三批次的流拍率為16.7%。

與前兩次相比，第三批次地塊的特征主要體現在“地價單價低，有較大利潤空間”。

這讓房企捕捉到了一絲希望。從第三批次土拍情況可以看出，房企在拿地結構和思路發生了轉變，已由“高周轉、快銷”轉向“剛需、穩健”。

不管怎樣，第三次土拍現場的氛圍和最終的結果，給了市場向好的信號。

01

冷熱交替

2021年，北京樓市的三場集中供地，可以用冷熱交替來形容。

整個市場態勢，十一郎總結了三個特點。

其一，一些曾經輝煌的房企，在周期轉換和激烈競爭中，黯然退場。比如招商集團退出了朝陽某項目，宋都集團寧可賠償也要退地。

其二，有的企業被拍在沙灘，規模大不大已經不重要，更多的是要看能不能賺錢。沒有凈利潤，規模再牛X也得成為“前浪”。

其三，房地價差縮小，房企利潤空間也越來越小。

數據來源：觀點

綜合三次集中拍地的情況看，一批次新增了政府共有產權份額、配建公租房、競高標準建設方案等多種競拍環節，開發商拿地熱情高漲，30宗地全部成交。已有大部分項目入市。

二批次流拍率60%，17宗地延期上架，也似乎成了行業下行的風向標。

三批次有些“找補”的味道，不能讓土地市場再這樣冷下去！這是房企的聲音，更是ZF的聲音。9宗地塊在第一天成交，最后一塊壓軸的房山拱辰0017、0019地塊，引來了金茂、中建和龍湖三只金鳳凰。在寒冬尚未過去帝都，三家房企上演了和平之愛的戲碼，金茂全程沒有出價，龍湖和中建的競價拉鋸了40分鐘，把百米賽跑成了馬拉松，難關旁邊觀眾都打哈欠了。

在即將過去的一年中，北京的土拍市場有期許落空，也有意料之外。

期待已久的超級王炸太陽宮地塊并沒有出現在地塊之列，更有豐臺區的部分地塊被延期，據說會在2022年一批次出現。而過去一直是土地市場集中營的海淀區，在過去的一年中暫停了快進鍵，過度到了平穩推地的節奏，由量多到質高，樹村、北沙灘、永豐等6塊土地都可謂是王炸級別地段。

從數量上看，2021年三次集中土拍累計供應住宅用地85宗，成交57宗。其中，第一批次成交30宗，第二批成交17宗，第三批成交10宗。回顧今年三次集中土拍，第一次可謂火熱，第二次是冷靜，第三次則是克制和平穩了。

02

供應充足，價格略漲

2021年的土拍市場，供地85宗，成交57宗，成交總金額1900.41億元，這三個數字均為近年高位。與此“三高”之相反的是，在嚴格的競拍規則之下，土地成交平均溢價率僅為5.6%，為近年最低。

如果加上延期地塊及集體經營性用地，2021年，北京全年成交宅地64宗，總成交金額2126.7億，總建筑規模693萬平。

我們一起來對比下2020年的供地情況，將2021與2020年的情況做個對比，也許可以從中看出市場的未來走向和端倪。

與2020年相比，2021年的供應數量要多出9宗，總成交額高出約14.4億元，總建筑面積約598.98萬平，總規劃建筑面積953.71萬平。

與2020年相比，2021年的規劃建筑規模增長約12%。總用地面積約333萬平，規劃建筑規模約683萬平，完成年度供應計劃300萬的111%。成交商品住宅用地面積、規劃建筑規模較去年全年增加一成以上。

由此可見，從供應量上來看，今年的供應還是很充足的。

我們再來看一下成交價格。數據顯示，2021年，成交的平均樓面價約31354元/平，同比2020年北京平均住宅樓面價28822元/平上漲約9%。

所以，2021年的成交價格雖然出現了不同地塊價格相差懸殊，但整體上看，成交均價并沒有上漲的過于猛烈。

從位置看，2021年度北京在土地供應中選址中心城區、多點及副中心區域毗鄰產業園區、軌道交通站點的項目。具體，城四區出讓29宗宅地，通州副中心出讓3宗。五環內地塊僅10宗。

從結構看，2021年實現保障性租賃住房、共有產權住房等76萬平方米。

03

民企躺平

再來看下三次集中供地的參與者畫像。

第三批次參與住宅用地競拍的15家房企中，國企和央企占12家。比如，京投、葛洲壩、保利、電建、金地、招商、金茂、中建一局、首開等。

十一郎預測，2022年一批次將仍會繼續保持這樣的態勢，央企、國企為主，財務穩健的民企、或部分保存實力的房企也會積極參與。

比如，門頭溝兩宗地塊受到金地、電建、金茂、招商4家房企青睞，但無人參與線下競拍報名。

金地以14.84億摘得門頭溝永定鎮0002、0005地塊，溢價率1.64%。該宗地起拍價為14.6億元，建設用地面積2.5萬㎡，建筑面積約6.8萬㎡，需配建6800㎡“保障性租賃住房”。地塊容積率2.7，建筑控高60米。

金茂以11.68億摘得門頭溝永定鎮0001、0003等地塊，溢價率1.57%。該宗地起拍價為11.6億元，建設用地面積2.68萬㎡，建筑面積約5.36萬㎡，需配建5400㎡“保障性租賃住房”。地塊容積率2.0，建筑控高45米。

2宗地價均價為2.4萬/㎡，銷售指導價均為6.1萬/㎡。房地價差明顯，價格仍有下探空間，利潤有保障。可打造目前市場稀缺的低總價小戶型臨鐵新盤，走快速清盤路線。

門頭溝2宗地，位于地鐵S1線四道橋站南側，緊鄰二批次集中供地成交的項目龍湖北辰攬境。周邊房價均價為4.5~5.5萬/㎡，例如西長安壹號30號院均價約為2.5萬/㎡，永興嘉園價格約在3.9萬/㎡。而一河之隔的石景山區可達到6萬/㎡左右，價格對剛需人群比較友善。

再比如，房山拱辰地塊是中建在良鄉拿的第三塊地。該企業對于房山本地的地緣人群理解以及產品打造能力都有獨特優勢。在此前項目開發中，企業已經建立一定的客戶基礎，所以繼續深耕房山在情理之中。

以國企首開為例，全部以聯合體方式，獲得9宗地的開發權，成為拿地大戶。保利與中建6宗，城建5宗，華潤、建工、住總均4宗地，中海和中鐵各3宗。中綠時隔7年后再拿地。

金地、融創、卓越3家民企均拿4宗地，旭輝聯合拿地3宗，龍湖、碧桂園各取得2宗。建發首進京城，在朝陽崔各莊拿下政府共有產權地塊。

從拿地企業分布來看，央企國企成市場主力，險些流拍的地塊由國企接盤。

04

成交金額幾近腰斬

第三次土拍現場的氛圍沒有第一次的火熱，也沒有第二次的涼涼，但也是曲折離奇的精彩。

全部地塊本以為都能找到主人，但實際并沒有。三批次拿地底價成交占比多，溢價率低位徘徊。2021年三批次10宗地總成交價達277.25億，較第二批次土拍成交金額下降約46％，幾近腰斬。

十一郎認為，在一些細枝末節上面做出的短期政策調整力度還是低于市場預期了。當然，在接下來的1月份，是2022年第一次集中供應時間段，或許有部分房企等到新的財務周期出手，也是一種戰略選擇。

與第二次集中土拍相比，第三次成交金額幾近腰斬的最直接的原因是2宗流拍地塊，分別是豐臺王佐鎮地塊和朝陽管莊鄉GZGJC-02地塊。

據了解，豐臺王佐鎮地塊其實有一家房企報名，但最終沒有出價。北京規自委方面發文稱，該參與競買企業（村集體企業）不具有開發資質，不符合競買資格，且無其他企業報名。

關于競買公司資格審查的原因，是第一輪土拍中，部分房企通過設置資管公司或者其它競買主體間接參與土地競買，后續通過股權轉讓等方式獲得項目，無形中加大了企業杠桿。針對房企多樣而繁雜的融資手段，加大競買資金的審查主要是為了貫徹三線四檔融資管理規則。

這個政策也延續到了三批次供地。十一郎認為，今年以來多家房企發生流動性危機，這個考慮也是為了避免類似事情發生，旨在引導企業降負債運營，走向穩健經營的投資策略。

公開信息顯示，上述地塊起拍價格33.6億，競買保證金6.8億，按慣例將于3個工作日內返還。有業內人士提出了利息損失的疑慮。

另一宗流拍的是朝陽區管莊地塊，有消息稱路勁、京能兩家房企意向參與競拍，但最終結果，無人報價。滑稽的是，報名截止房企調整股權比例，需要重新走申報流程，最終錯過保證金繳納時間，成了一場聯合體間的“事故”。

不管如何，2021年的土拍已落下帷幕。一些房企求而不得，一些房企集中爆發，在即將過去的2021年，有人歡喜有人愁。但我們總得往前看，接下來，就是特別期待的2022年1月份的又一次土拍掛牌。具體可參考：

會有哪些看點呢？十一郎這里有四點預測：

其一，2022年北京土地市場出讓保持長期穩定態勢，短期內仍以集中式供應為主，供應體量穩定在300公頃左右。

其二，供地結構看，未來將繼續向保障性租賃住房傾斜。

其三，央企、地方企業仍為主力，部分財務穩健的房企參與。

其四，產品同質化的大背景下，房企開發速度更快，品質更高成為未來趨勢。

那真實的情況會是如何呢？我們敬請期待。

END