每年年底，東南偏南福州城素來(lái)不乏熱鬧。

今年，輪到金山腹地。上層公園，下層商業(yè)。福州首個(gè)城市樂(lè)活運(yùn)動(dòng)公園商業(yè)，小體量的金山萬(wàn)科里開(kāi)業(yè)三天（12.24-26），客流總數(shù)突破13萬(wàn)+，銷售總額320萬(wàn)+。

但在“說(shuō)商道市”看來(lái)，緊挨著中庚城（圖中石榴紅色建筑群即為中庚城）的下沉式商業(yè)體金山萬(wàn)科里開(kāi)業(yè)有多旺場(chǎng)，中庚集團(tuán)就有多窘迫。

怎么說(shuō)？

NO.1｜“消失”了的中庚園

從中庚園到萬(wàn)科里

時(shí)間回溯至2006年9月金山地塊的土拍，當(dāng)時(shí)正處于上升期的中庚集團(tuán)，大筆一揮，出手，2145元/平，刷新了金山地塊的樓面地價(jià)新紀(jì)錄。

這個(gè)金山腹地300畝的項(xiàng)目，被中庚集團(tuán)2007年命名為：十年中庚，禮獻(xiàn)一座城——中庚城，并被界定為“金山新地標(biāo)”。

這是中庚集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中單體面積最大的盤，又時(shí)值中庚集團(tuán)十周年，意義非凡。從項(xiàng)目的取名可見(jiàn)一斑，中庚城直接以開(kāi)發(fā)商的名字來(lái)命名。據(jù)悉，這也是福州地產(chǎn)的首次。

在反復(fù)打磨推敲的細(xì)節(jié)之下，中庚城規(guī)劃了28幢18—40層ART.DECO風(fēng)格建筑群，一個(gè)63畝獨(dú)立式無(wú)建筑主題中庚園，一個(gè)超120米無(wú)敵視野ART.DECO擎天建筑，一個(gè)18000㎡國(guó)際大賣場(chǎng)。

不過(guò)，18000㎡國(guó)際大賣場(chǎng)沒(méi)有兌現(xiàn)，同樣沒(méi)有兌現(xiàn)的還有公共綠地，63畝獨(dú)立式無(wú)建筑主題公園中庚園。

根據(jù)福建中庚置業(yè)有限公司與福州市國(guó)土資源局簽訂的土地合同要求，中庚園地塊為公共綠地，不予出讓。中庚必須建設(shè)、管理城市公共綠地并承擔(dān)費(fèi)用，保證該城市公共綠地建設(shè)嚴(yán)格按規(guī)劃局審定的執(zhí)行。

孰料，這個(gè)從2008年中庚城開(kāi)盤起，KFS就大張旗鼓宣傳作為賣房一大賣點(diǎn)的中庚園，經(jīng)歷了釘子戶、苗木、渣土處置等問(wèn)題順暢解決后，在漫長(zhǎng)的歲月里，卻依舊難產(chǎn)。

再后來(lái)的2016年11月，福州市國(guó)土資源局公開(kāi)出讓城區(qū)15幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，宗地2016-25號(hào)中庚城配套公園地下停車場(chǎng)地塊（即中庚園），由萬(wàn)科地產(chǎn)經(jīng)261輪以1.61億元競(jìng)得。也就是2021年12月24日開(kāi)業(yè)的金山萬(wàn)科里。

從中庚園到金山萬(wàn)科里，究竟發(fā)生了幾多故事或者說(shuō)事故？！

NO.2｜“漂”了個(gè)寂寞

滬漂5年，項(xiàng)目?jī)H一

而今看來(lái)，2016年確是中庚集團(tuán)的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這一年，福州大本營(yíng)，“消失”了的中庚園，被萬(wàn)科競(jìng)得。

這一年，幾多閩系房企魂?duì)繅?mèng)繞的上海灘，迎來(lái)了又一個(gè)渴望躍升的人。

2016年5月，上實(shí)城開(kāi)與中庚地產(chǎn)簽訂協(xié)議，以19.07億元代價(jià)轉(zhuǎn)讓上海城開(kāi)中心40%權(quán)益。而事實(shí)上，更早前的2013年6月與2016年1月，中庚分別以11.75億元、16.68億元收購(gòu)城開(kāi)中心25%、35%權(quán)益。

如此這般，中庚地產(chǎn)耗時(shí)三載耗資47.5億元，通過(guò)收購(gòu)城開(kāi)中心踏入了寸土寸金的上海灘。

根據(jù)官方消息，該項(xiàng)目總投資達(dá)150億元，將打造為集18萬(wàn)平方米超甲級(jí)寫字樓，5萬(wàn)平方米國(guó)際五星級(jí)酒店和15萬(wàn)平方米的商業(yè)聚合體的高端綜合體。

要知道，當(dāng)時(shí)中庚地產(chǎn)總資產(chǎn)不過(guò)350億元，一個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)占比高達(dá)逾四成，可見(jiàn)其押注上海灘的決心。

孰料，這是中庚逐夢(mèng)上海灘的開(kāi)始，可能也是結(jié)束。

其住宅主業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)極為激烈的上海一直沒(méi)有進(jìn)展，一塊地都沒(méi)拿到，連和百?gòu)?qiáng)房企同臺(tái)競(jìng)技的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。僅布局有一個(gè)非主業(yè)項(xiàng)目：即上述的城開(kāi)中心，也就是如今的環(huán)球創(chuàng)意中心寫字樓、中庚聚龍大酒店、POPC中庚漫游城商業(yè)。

在“說(shuō)商道市”看來(lái)，“滬漂”5載，說(shuō)中庚“漂”了個(gè)寂寞也不為過(guò)。

痛定思痛，心生退意。2021年初，中庚置業(yè)（注：2020年7月起，中庚地產(chǎn)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司正式變更為中庚置業(yè)集團(tuán)有限公司，簡(jiǎn)稱沿用中庚集團(tuán)）被曝裁員、停工、欠薪，陷入缺錢風(fēng)波。此外，中庚置業(yè)正以“支援福州區(qū)域”的名義對(duì)員工進(jìn)行遷移遣散，上海總部名存實(shí)亡。

劇本按標(biāo)準(zhǔn)化續(xù)寫。隨后，中庚集團(tuán)辟謠，稱此為“小道消息”“虛假信息”，強(qiáng)調(diào)公司“多年來(lái)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，各項(xiàng)工作正常有序推進(jìn)”。

但作為曾經(jīng)位列房企百?gòu)?qiáng)榜單的閩系房企，中庚集團(tuán)近年銷售規(guī)模持續(xù)下滑，投資拿地動(dòng)作減少，資金緊張和債務(wù)問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)確是不爭(zhēng)的事實(shí)。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2018至2020年中庚集團(tuán)銷售金額出現(xiàn)下滑，分別為232.1億元、203.7億元、143.7億元，銷售規(guī)模在行業(yè)內(nèi)的排名從第94位下滑至第146位。而同期，不在少數(shù)的閩系房企早已直奔“千億俱樂(lè)部”。

此外，地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁踩雷、深陷借款糾紛的中庚集團(tuán)，還面臨著高額負(fù)債。根據(jù)2020年上半年中庚集團(tuán)債券報(bào)告，截至2020年6月末，營(yíng)收不過(guò)57.58億的中庚集團(tuán)，總負(fù)債竟高達(dá)477.03億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)74.35%。

來(lái)自業(yè)內(nèi)的分析是，拿地不暢導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)規(guī)模下滑、融資受阻，而這些因素又將加重拿地壓力，是一個(gè)死循環(huán)。

打開(kāi)中庚集團(tuán)官網(wǎng)，“說(shuō)商道市”注意到，2018年可謂中庚集團(tuán)的高光時(shí)刻，斬獲的一系列榮譽(yù)，譬如房企百?gòu)?qiáng)等，基本上只到2018、2019年，此后便戛然而止，“消失”，不復(fù)見(jiàn)。

甚至，中庚集團(tuán)的發(fā)展歷程，也只述及2017年。

NO.3｜你來(lái)我往

榕漂，博弈

中庚究竟是什么時(shí)候就已經(jīng)開(kāi)始“缺錢”了？

可能還要早于2019年。不在少數(shù)的媒體解讀是端倪始于2016年。因?yàn)椋瑸榱酸尫刨Y產(chǎn)的流動(dòng)性，在中庚置業(yè)聯(lián)手上實(shí)城開(kāi)開(kāi)發(fā)城開(kāi)中心的同時(shí)，中庚置業(yè)就同步發(fā)行城開(kāi)中心基金，與城開(kāi)中心甲級(jí)寫字樓捆綁銷售。

那一年，福州大本營(yíng)，“消失”了的中庚園，被萬(wàn)科競(jìng)得。許是又一佐證。

即便滬漂5年后回歸大本營(yíng)。但在福州，依舊漂著——

2021年12月24日，中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司福建省分公司通過(guò)《福建日?qǐng)?bào)》發(fā)布一則資產(chǎn)處置公告，擬對(duì)中庚集團(tuán)項(xiàng)目債權(quán)。根據(jù)公告，截止2021年9月30日，債權(quán)總額為9.33億元。

中國(guó)不良資產(chǎn)管理行業(yè)的先行者和領(lǐng)先者，信達(dá)資產(chǎn)稱，該項(xiàng)目債權(quán)預(yù)計(jì)將于2022年采取包括但不限于債務(wù)重組、委托拍賣機(jī)構(gòu)公開(kāi)拍賣、在阿里拍賣平臺(tái)公開(kāi)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行處置。

不過(guò)，數(shù)日后的12月27日，福建中庚置業(yè)有限公司在《福州日?qǐng)?bào)》隨之還以一則公告。對(duì)信達(dá)資產(chǎn)公告中所涉的福建連龍投資股權(quán)作了詳細(xì)闡述。

你來(lái)我往間，究竟發(fā)生了什么？“說(shuō)商道市”嘗試梳理：中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司福建省分公司擬對(duì)中庚置業(yè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目債權(quán)進(jìn)行處置，項(xiàng)目債權(quán)總額為9.3億元。其中，因涉及抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保，福建連龍投資成了一大主角。

不過(guò)，中庚置業(yè)集團(tuán)的全資子公司福建中庚置業(yè)跳出來(lái)說(shuō)，福建連龍投資工商登記雖然顯示中庚置業(yè)集團(tuán)持股49%，但實(shí)則僅持股1%，48%實(shí)為代持。

你品，你細(xì)品。

臺(tái)面上，臺(tái)面下；看得見(jiàn)的地方，看不見(jiàn)的地方，皆是博弈。

不曉得，抓住中國(guó)房地產(chǎn)蘊(yùn)含變革的小趨勢(shì)，于1997年先行一步成立中庚集團(tuán)，涉足房地產(chǎn)業(yè)，也曾以120億元身家高居《2020胡潤(rùn)全球富豪榜》房地產(chǎn)新貴榜首的梁老板，福州瑯岐人梁衍峰是否在為2016年押注上海灘的決定而后悔不已。