文丨聽相

今天下午三點半開始，鄞州區下應地塊、寧穿路地塊、鄞州公園惠風書院北地塊搖號謎底相繼揭開，分別是：新希望、世紀東方、偉星。

基于昨日土拍的“逆勢大火”，盤旋在寧波地產人和購房者心頭一個巨大疑惑：“寧波樓市真的回暖了嗎？”

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就在昨天，寧波第三輪土拍開拍前十幾小時，1月17日胡錫進發表了一條反響極大的推文。

胡老師在推文中說，統計局公布的全年8.1%GDP增長率可喜可賀，但忽略了第三和第四季度只有4%出頭的增長率，這也是經濟真相的一部分。

感謝胡老師，再度一針見血。

事物的全部真相，離不開AB兩面，就如宇宙也是由可見物質和暗物質組成。

只看到其中一部分，只能得出片面的答案。胡錫進老師能頂著壓力，說這番話，不虧為字字珠璣，用心良苦。

拜讀了他1月17日的推文，關于寧波第三輪集中土拍的一些感悟，我似乎也有了一些觸動。

02

回顧此次集中土拍，除了那些政府兜底的地塊，本輪有十幅地塊上演了久違的“激情”。

當然，這些地塊，大都被綠城、濱江、江萬、廈門國貿新希望等以口碑著稱的房企所斬獲，皆在預先意料之中。

不過，也有像偉星這樣的新面孔。

挺好，至少夏天來臨之際，改善族不至于無從選擇。

尤其是世紀東方北地塊、前殷地塊、白鶴地塊、首南地塊，大概率都將是今年的紅盤。華光城要現房銷售，江萬粉可以先等江皓府。

以上，是本輪土拍的A面。

而B面呢？

這就要回顧一個多月前的預申請。

當時，官方一共公布了25宗可預申請的商品房用地，比本次土拍多了10宗。

現在我們可以來公布一下它們的命運了。

上圖可知，海曙、江北、北侖全軍覆沒。

高新區地塊位于鎮海區貴駟街道，所以鎮海區勉強還有結果。奉化所有地塊都是國資兜底，哪怕是在核心區。

朋友圈高呼的回暖，終究只屬大鄞州。難怪有人將寧波市戲稱為鄞州市，關鍵時刻，總是大鄞州默默扛下了所有。

03

細細分析，還能找到更多真相。

海曙區，近兩年除個別樓盤，大部分樓盤，哪怕產品再用心，去化也快不起來。

江北區，預申請階段出現的文創港、慈城，都是當下去化較慢的板塊，并且文創港兩幅地塊都有體量不小的商業。

此外，遠洲大酒店地塊屬未來社區地塊，容積率3.0，計容建面20多萬方。容積率高，體量大，拿地要求較高。

北侖柴橋，遠離北侖核心城區。且北侖雖不在限購圈內，但市場表現依然一言難盡。

鎮海駱駝地塊，我覺得有點可惜。

奉化區，不說了，傷感情。

鄞州區那幾幅沒參與土拍的地塊。姜山市場，業內都知道，限購前就很慢。仇畢地塊，舉個例子：鳴翠東著，截至寫稿時，已售283，可售219。

幸福的地塊都是相似的，不幸的地塊，各有各的傷心。市場邏輯還在重建，板塊邏輯涇渭分明。

這就是本輪土拍的B面，也可視作寧波樓市的B面。

04

該如何總結呢？

除了上面所說，大約就是兩個依然。開發商口袋依然偏緊，市場信心依然存疑。上層松了點口風，但房企驚嚇過度，還需繼續安撫。2021，能熬過來的都不容易。

此外就是兩極分化，強者恒強，弱者內卷。改善族繼續衣冠東南渡，半城精英往鄞州。

江北還有姚江新城概念可玩，海曙就難說了，說多了還是傷感情。

總而言之，消費者的信心還需要繼續安撫，畢竟大部分地區目前已暫無投資邏輯可言，畢竟二手房市場的回暖才是真實的信號。

當下，朋友圈紛紛戲說“回暖”，雖然天真了些，但都能理解，市場嚴峻大家需要鼓鼓勁。

但，正如胡錫進那篇推文所言：

給人民鼓勁是非常可以理解的，但勁不是這樣鼓的，而會讓一些人擔心，當前面臨的嚴重問題沒有受到重視，從而有可能繼續慣性地延續下去……

光說好不說問題或淡化問題，絕對起不到鼓勁的作用，因為問題就在那里，大家能看得到，感受得到。

相信，時間終會給出更清晰的答案。最后，祝諸位虎年大吉、虎虎生威。

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