2018年，經濟學家樊綱第一次在電視節目上提出“六個錢包買房”說法，引起了全國上下一片共鳴。

所謂六個錢包，是指夫妻雙方的父母、爺爺奶奶、外公外婆六個家庭的積蓄。樊綱認為，年輕人要想在大城市買房，至少得有六個家庭的財力支撐。

雖然樊綱的觀點有點嘩眾取寵的意思，但也確實反映了大城市高房價對年輕人買房置業的挑戰。如果不依賴背后的家族力量，年輕人靠自己很難實現大城市的定居夢想。

不過，時隔四年之后，這一情況正在發生變化。

最近，貝殼研究院在調查了35個典型城市后發現，在置業剛需中，高達65%的受訪樣本表示“首付及月供靠自己及配偶”。

這也就意味著，超過半數的剛需已經不再依賴家族財力，完全靠自己的能力來購房，這也說明，年輕一代的財力和精神越來越走向獨立了。

把這稱為時代的變遷也不為過，而這個發現，正是貝殼研究院最近專門針對置業剛需調查而做出的研究成果。

貝殼研究院這次調研定義的“置業剛需”，是指受房價因素影響較小，為了實現房屋的居住功能而不得不買房的那部分置業群體。

這里面既包括了首次置業需求，也包括了剛性改善需求，因為剔除了投資需求這樣的干擾因素，所以能讓調研結果更貼近真實市場需求。

如今房地產市場正經歷出清后的重整待發，在政策預期和反復教育之下，剛需層的購房理念開始和過去有所偏離，從而帶來了行為模式上的一些變化。

將這些主要變化提煉呈現出來，不但能為年輕人選擇定居城市提供參考，利于剛需層在買房決策上把握大趨勢，同時也能為各地方出臺新的調控政策提供市場依據。

這次調研，貝殼研究院選擇了35個樣本城市，它們分別是上海、北京、深圳、南京、杭州、廈門、廣州、珠海、蘇州、青島、南寧、大連、成都、武漢、西安、合肥、天津、寧波、無錫、濟南、東莞、福州、鄭州、長春、長沙、佛山、南昌、昆明、沈陽、重慶、哈爾濱、太原、煙臺、石家莊和貴陽。

這些城市里既有一線和新一線城市，也包括了二三線城市，樣本城市足夠豐富，從而保證了調查結果的審慎性和客觀性。

下面就讓我們來看看這些調研成果吧——

1.

城市間上車套均房價差距在變小

在之前的認知中，不同能級城市的上車剛需房價格，在這些年差異化的區域產業發展和人口政策下，會呈現出分化加大的趨勢。但貝殼的這份調查報告顯示，35 個樣本城市套均總價“分化”程度趨向于減弱，城市間套均房價差距在變小。

報告指出，從城市能級角度看，2021 年一線城市套均總價約為 298 萬，2020 年一線城市套均總價約為 297 萬，從結果看兩者持平；對比新一線城市發現，2021 年新一線城市套均總價約為 149.5 萬 每套，與 2020 年相比出現略微上漲；對于二線城市而言，2021 年套均總價約為 123.4 萬，2020 年約為 121.3 萬，從結果看，變化同樣不顯著。

分城市看，以北京、深圳、上海、廈門及杭州等城市套均總價位居前 5，仍是“剛需上車” 難度較高的城市。其中，300萬以上的城市達到 3 個；更多城市集中在 100-300 萬區間，達到 25 個；另外，有 7 個城市套均總價并未達到 100 萬，以哈爾濱、貴陽、長春、沈陽及煙臺為代表的 城市，“上車”總價相對于其他樣本城市較低。

總的來說，在“房住不炒”的原則之下，雖然城市能級間、城市間以及同一城市不同城區間，甚至是同一城區的不同商圈間，在“上車”總價方面會出現不同程度的分化情況，但總體而言， 35 個樣本城市上車套均總價仍保持在穩定區間。

2.

貴陽、哈爾濱、長春、南昌、南寧的居住負擔指數最低

居住負擔顧名思義就是房價和收入的對比情況，貝殼報告中用了一個公式：房價收入比 = 房屋總價 / (平均薪酬 * 人戶比)，并對結果進行歸一化處理，最終定義為居住負擔指數。

從統計結果看， 35 個樣本城市中，北京、廈門、上海、深圳及杭州的居住負擔指數較高，而貴陽、哈爾濱、長沙、南昌及南寧的居住負擔指數相對較低。

以北京、上海及深圳為代表的一線城市，依靠強大的產業基礎，帶來了更優質的就業機會， 疊加便利的基礎配套服務，使得其對人才具有更強的吸引力，從需求側角度來看，剛需客群的購房需求就相對旺盛，成為房價的有力支撐。

貴陽、哈爾濱居住負擔相對較低主要是由于房價相對較低，導致負擔指數較低。而對于長沙而言，房價相對友好的同時，平均月薪也相對較高——在 35 個樣本城市中平均月薪約為 9080 元，居于第 15 位，導致負擔指數較低。

總結發現，以北京、上海及深圳為代表的一線城市憑借產業優勢帶來的持續性需求及良好的基礎服務配套資源，導致居住負擔指數相對較高，并且這一趨勢并不具備可逆性；對于剛需客群而言，長沙居住負擔指數相對較低；貴陽、哈爾濱等城市由于產業發展及人口等因素，導致房價處于較低水平，居住負擔指數相對較低。

3.

2021年剛需上車平均面積下降

對比各城市剛需“上車”平均面積，統計數據發現 35 個樣本城市平均居住面積約為 81.2 平， 2020 年 30 個樣本城市平均居住面積約為 84.04。對比發現，2021 年剛需上車平均面積出現下降，降幅約為 3.5%。

分析 35 個樣本城市，發現城市間剛需上車平均面積差距依然顯著，深圳比南昌小近 33 平方米。在樣本 35 城中，深圳、上海、天津及哈爾濱等城市剛需置業套均面積尚不足 70 平米，其中深圳剛需客群置業套均較小，僅 56.2 平；而南昌、佛山、長沙、石家莊及鄭州等城市剛需客群居住普遍寬敞，住房套均面積在 85 平以上，其中南昌以 90 平居35 城首位。

總結發現，2021 年 35 個樣本城市見剛需上車套均面積差異依然顯著，城市能級間差距依舊明顯，限于較高上車門檻，一線城市明顯偏低，一線城市剛需置業套均面積從小到大排名出現較大變化。對于新一線城市與二線城市而言，剛需上車套均面積的差異性并不顯著。

4.

一線城市首次置業年齡最年輕

在人們的認識中，一線城市房價高，所以剛需首次買房的年齡會偏大。而這次經過貝殼研究院調查得出，這個認知是錯誤的，一線城市首次置房的剛需年齡反而偏低。

報告顯示，30 個樣本城市首次置業年齡均超過了 30 歲，集中在 30-35 歲區間。以北京、深圳及廣州的首次置業年齡相對較低，北京約為 30.3 歲，深圳約為 31.1 歲，廣州約為 31.5 歲。

與此同時，南京、武漢及蘇州等城市首次置業平均相對較高，南京約為 34.1 歲，蘇州及武漢約為 33.8 歲。首次置業年齡年輕化的 TOP10 城市中，一線城市中有三個位居其中，整體而言，一線城市剛需首次置業年齡相對偏低。

在新一線城市中，首套剛需置業年齡相對偏低的城市為長沙、合肥、惠州、寧波及西安等。相對于一線城市相對高企的“上車”門檻，對于首套剛需客群而言，新一線城市的居住負擔相對較低，同時受益于近年來人才吸引政策的支持，新一線城市持續吸引高端人才的涌入。

其中，長沙首套剛需置業年齡相對偏低，這主要是由于長沙人均收入水平、就業機會等也處于全國中上游，無論是租房還是買房，相對于城市人均收入而言，負擔和全國其他城市相比都較低，在居住自由上更具有競爭力。

5.

超過七成首次置業剛需需要按揭貸款

剛需客群首次置業時如何來支付房款？

報告的調研數據顯示，75.2%的受訪樣本表示需要進行按揭，僅 24.8%的受訪樣本表示可以進行全款支付。

與城市能級交叉分析發現，隨著城市能級提升。二線城市剛需按揭占比約為 73.2%，新一線城市約為 74.8%，一線城市約為 82.6%，從二線城市到一線城市，受訪樣本按揭貸款的比例依次提升，且一線城市與其他能級城市間差異顯著，這也符合城市能級越高，“上車門檻”越高的推斷。

6.

過半剛需表示可以獨立購房

通過此次調研數據發現，30 個樣本城市選擇在支付房款時選擇按揭貸款的均超過 50%， 按揭貸款成為主要的支付方式。

對于需要按揭的剛需客群而言，他們購房的首付及月供的資金來源是怎樣的？

調研數據發現，65%的受訪樣本表示“首付及月供靠自己及配偶”，18.8%的受訪樣本表示需要父母支付首付，而后自己來還月供。

總體看，過半的樣本戶家庭選擇獨自支付房款，需要父母支持的占比達到 35%。

分城市級別看，又會表現出怎樣的特征？

一線城市中，約 34.5% 的受訪樣本表示在購房時需要父母支持，與新一線城市基本持平。對于二線城市而言，需要父母支持占比約為 36.4%，要高出一線城市及新一線城市。

7.

月供30%成舒適線

報告指出，用月供收入比來衡量家庭的月供壓力情況，并將 30%定義“舒適線”，即一個剛需家庭拿出月可支配收入的 30%用于月供支出，能夠保障家庭日常開支的同時維持相對體面的生活水準；將 50%定義為“安全線”，即能夠保持家庭正常開支的同時有一定的抗風險能力。

調研數據發現， 在已置業的剛需樣本戶中，月供收入比在 30%及以下的占比約為 67.5%，即過六成的剛需樣本戶 家庭處于“舒適線”水平，月供收入比在 50%及以下的占比約為 98.1%，即過九成的剛需樣本戶家庭處于“安全線”水平。

8.

小戶型成絕對主力

對于剛需客群而言，他們傾向選擇的居住面積區間特征如何？

調研數據顯示，97.6%的剛需家庭選擇的居住面積區間在 90 平以下，其中，52.6%的受訪樣本居住面積區間為 85-90 平，35.6% 的受訪樣本居住面積區間為 70-85 平。

從數據分布看，剛需樣本戶家庭的居住面積區間主要集中分布在 90 平及以下，且主要集中在 85-90平。一線城市 85-90 平區間占比達到 49.67%，新一線城市該區間占比達到 51.05%，二線城市該區間占比達到 55.88%，該占比隨城市能級降低而逆向增加，主要原因之一是上車門檻在逐能級降低。

9.

小高層成心頭愛

對于剛需客群而言，他們的樓層偏好如何？

調研數據顯示，約六成剛需樣本戶家庭更傾向于小高層（總樓層 12-18 層），其次為高層（18 層以上），占比約為 30%，對于洋房（11 層及以 下）而言，選擇的占比僅約為 8.7%。對于高層或者小高層只是通俗的說法，官方并沒有給出明確定義。我們將 18 層以下的帶電梯的住宅定義為“小高層住房”，而比小高層還高的住宅定義 為“高層住房”。

高層住房一般視野更加開闊，同時房子的采光通風效果也更好，空氣流通性更佳，同時樓層高也就意味著住宅的土地使用率高，這樣房價也就會相對低一點。另外，高層住房的建筑結構一般都比較復雜，這也使得其建筑質量要比小高層的建筑質量要求高。

相對于高層住房，小高層優勢比較明顯。首先，小高層住房人口密度較低，所以居住人口總數也較少；其次，公攤面積較小，一般來說，小高層住房公攤面積在 20%左右，而高層住房的公攤面積則在25%左右，因此小高層的得房率就較高；最后，小高層住房的物業服務水平、小區綠化率較高，小區整體環境較安靜，這樣整體居住體驗感會更好。

10.

主臥舒適度最受關注

對于剛需樣本戶家庭而言，他們更關注哪個居住空間的舒適度？

調研數據發現，約 42.6%的剛需樣本戶表示，他們更關注主臥的舒適度，其次是客廳，占比約為 29.2%。另外，有 11.1%的 剛需樣本戶家庭表示，他們更關注景觀陽臺的舒適度。而對于衛生間和廚房的舒適度，剛需樣本戶家庭關注度相對較低。

與性別進行交叉分析發現，對于居住空間舒適度的要求，兩者的選擇順序是一致的，同樣， 與家庭結構交叉分析，也得到相同的結論，即無論是單身，青年夫妻，還是三口或四口之家，他們對空間舒適度的要求也是一致的。也就是說，對于居住空間舒適度的要求，具有普適性的特征，人們對主臥和客廳舒適性的要求相對較高。(完）