外地一「放松」，西安就「吹風」。

文 | 郂萊斡

1

5月11日， 長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組發布《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》。

方案主要包括以下幾點：

• 將存量房盤活供作租賃住房，運營年限時間不低于10年；

• 作租賃住房的房源，不納入家庭住房套數計算；

• 可以委托給試點企業整體運營，也可以選擇自行出租運營，但均需納入服務平臺監管；

• 房屋出租期間可以進行交易（買賣、贈予），購買方、受贈方仍需按《協議》履行期滿；

• 無論是集中運營還是個人出租，嚴禁擅自改變原有戶型結構或增設房間，危房和違法違章建筑等不得用于租賃；

• 充分保障租房者權益，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

雖然“猶抱琵琶半遮面”，但是從本質上來說，一向被視為“樓市優等生”的長沙也開始大手筆出手“救市”了。

在此之前，長沙就已經放松了限購政策。

實事求是的說，如果真的能夠不折不扣的執行下去，這就是目前為止出臺救市政策的城市中最周到的方案。

至少從表面上來看，這個方案既能盤活樓市，又能照顧到房東和租客等各方，還能增加政府收入且便于監管，照顧到了各方利益。

更妙的是，從這個方案本身來看，不但不違反“房住不炒”的大政方針，甚至還“解決了”公租房難題，一舉多得，可以說是給各地的救市政策提供了一個新的思路。

所以在網絡上，“長沙方案”被稱為“天才般的設計”。

但是，再天衣無縫的方案都是需要人來執行的，過程中難免會出現各種各樣的問題，“長沙方案”最終效果如何，只能留給時間來檢驗，好在這個時間不會太久。

2

樓市下行，已經不是什么秘密了。

對那些依托土地財政的地方政府來說，開發商日子不好過，房子賣不出去的話，城市的土地自然也會滯銷，救市在所難免。

目前，全國已經有近百個大小城市陸續政策松綁，包括哈爾濱、福州、鄭州、昆明、合肥、沈陽、蘭州等省會城市、天津以及蘇州、無錫等傳統經濟強市。

盡管號稱“因城施策、一城一策”，大家可以根據自身情況調整，但從政策層面來說基本沒什么新意，不是取消限購、限價就是降低首付、利率。

在“房住不炒”這個大前提下，「如何激發改善人群的購買欲望同時保障剛需的居住權」一直是困擾地方政府的難題。

放松限購是一種方式，但買不起房的依然買不起，結果更多的是房子繼續向有錢人手中集中，市場確實能被救活一部分，但無異于飲鴆止渴，不是長久之計。

降低首付和利率也有一點作用，對湊不夠首付或者還款壓力較大的剛需來說也算是一種折中方式，但這群人購買力也不是很強，再加上疫情影響，購買意愿也有消退。

結果就是政策出了一大堆，不能說全無作用，但大多數城市效果十分有限。

長沙的政策也是一樣，粉飾得再好，歸根結底還是「放松限購」，給有購買力的人騰出房票，只是說法更委婉而已。

3

外地一“放松”，西安就“吹風”。

這段時間，只要重點城市的樓市政策一有風吹草動，西安樓市都會吹一陣“松綁”的風。

不過，其他城市松綁是為了救市，西安樓市需要“救”嗎？

從數據來看，和前幾年相比，西安市場確實大幅降溫了，大部分樓盤的去化都不盡如人意，整體住宅成交量無論是“同比”還是“環比”都有較大幅度的下降。

但這并不意味著西安的限購+限價政策需要進行大規模調整了，請大家不要忘記，距離西安上一次“萬人搖” （中國鐵建·萬科翡翠國際），還不到一個月。

在此之前，華潤·未來城市剛剛以46748個意向登記申請數 （含撤銷，其中核驗通過41339個）刷新了西安登記紀錄，這是連被稱為“倒掛之王”的天地源·丹軒坊都沒達到的數字。

當然，萬人搖這種情況畢竟只是少數，一大半項目現在都是不需要搖號直接線下平開的，也有一些項目棄選房源過多也要自行銷售。

這只能說購房者更理性了，從搖號項目來說，西安的購買力和潛力依然在。

剛剛結束登記的高新5盤也能看出一些端倪，均價約20745元/㎡的天地源·云水天境6000+人參與搖號，均價約22236元/㎡的中國鐵建·西派國樾差點千人搖。

這樣的購買力，你說西安需要救市，誰信？

新房市場冰與火共存也不是現在才出現的，不過西安二手房市場確實已經不容樂觀了。

或許你已經注意到，去年7月9日和10月13日出臺兩批二手房指導價之后，傳聞中的第三批指導價已經有整整7個月沒有出來了。

原因很簡單，通過兩次指導價的“打擊”，二手房市場的“水分”已經被擠得差不多了，看看現在二手房的掛牌數、成交量、成交價以及成交周期，再出臺指導價已經沒有意義了。

好消息是現在西安新房和二手房價格倒掛嚴重的問題已經緩解了，至少主城區現在大多數新房的價格已經不比很多帶學區的次新房低了。

不過對那些想要通過置換改善的人來說，這并不是一個好消息。

感興趣的話大家可以看看這篇《 》。

4

我們再回到前面的問題：西安需要救市嗎？

救市政策，歸根結底都是要通過一系列政策刺激大家的購買欲望，緩解房企的流動性壓力。

西安的房企流動性壓力大嗎？部分房企確實特別大，不然也不會停工。尤其是那些前幾年通過高周轉大跨步發展的房企，幾乎已經到了崩潰的邊緣。

再不出手的話，這些房企的生死存亡都是小事，主要是那些還未完工交付的房子怎么辦？眼睜睜看著他們爛尾嗎？

每一棟爛尾樓背后，都是無數家庭的血淚。

從這個層面上來說，西安確實需要適度出臺一些政策，最起碼保證那些已售在建的樓盤能夠交付。

4月6日發布的《西安市2021年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，截至2021年末西安全市常住人口（含西咸共管區）1316.3萬人，和2020年相比增加了20多萬人。

這20多萬人可不是來西安旅游的，而是準備扎根西安，成為“安居樂業”的新西安人。

如果能夠激發新增人口的購買欲望，再加上改善群體的置換需求以及此前沒買到房子的剛需群體，西安的市場依然有巨大的潛力。

不過，這些人沒買房，是他們不想買嗎？歸根結底，還是「錢」的問題。讓他們賺到更多的錢，比單純去救市要有意義得多，當然，也難得多。

我們一直在說，無論是剛需還是改善，只要不違背“房住不炒”的大前提，合理的住房需求應該被滿足。

什么是合理的需求？如何滿足這些需求？我們要走的路還有很遠。

-END-

踩盤報告

板塊分析

作者|郂萊斡

主編 |王鵬飛