前兩天，繼碧桂園、龍湖、美的置業后，發債“示范房企“名單再擴一員。

5月19日中證報消息，新城控股擬于近期在銀行間市場發行一支中期票據，金額不超過10億元，期限或為2+1年，暫定于5月下旬發行。受此消息影響，新城當天股價大漲7.38%。

這說明，新城控股的境內發債得到了監管部門的大力支持。在美元債融資已斷流、銷售腰斬情況下，公司通過境內發債輸血，能暫時緩解流動性壓力。

本次優質房企發債放松，早有預兆。在5月5日，證監會、深交所發文，就說要積極支持房地產企業債券融資、支持房地產企業合理融資需求。當天，財經錦河眼在文章中也做了分析，當時斷言：龍湖、旭輝、新城、碧桂園等公司，估計后面會發波債。這才過了2周，果然預言應驗了。

眼下的新城控股情況有些陰陽不定，本是穩健房企，三道紅線2021年也全部轉綠；但4月銷售卻腰斬，評級近期也被穆迪下調。那么，該公司情況如何？債務會不會逾期？項目會不會停工？

01 銷售、融資

首先，銷售方面，情況不佳。公司4月銷售同比下降56.53%，較3月降幅擴大14.75%；1-4月銷售也同比下降了43.07%，可以說直接腰斬，且1-4月銷售跌幅不斷在擴大。有意思的是，新城這個銷售降幅是直接寫在公告里的，還比較誠實，其他房企不會這么干，都是報喜不報憂。

其次，融資整體穩定。盡管美元債斷流，但境內債與銀行開發貸與項目貸保持正常。此外。

1、美元債融資方面，基本已斷流。上一次新城發行美元債還是在去年7月，規模3億美元，至此已經近11個月沒發過新債了。4月初，傳出旭輝、新城等公司將采用備用信用證發行模式在境外重啟發行美元債消息，但后續一直沒進展，在目前情況下，發美元債可能性不大。

2、境內債方面，狀態正常。本次新城將發行10億中票，且61.72億公募債也在穩步推進，足以說明境內債融資渠道暢通，并且政策較為支持。

3、銀行開發貸等項目融資方面，情況也比較穩定。據內部人士反饋，與銀行的開發貸等常規貸款也是穩步推進，沒有出現限貸等不利情況。且新城的融資成本較低，基本不會去找信托這種高成本融資，因此債務情況比較穩健。

三道紅線方面，新城也是處于綠檔，不存在恒大那樣的大雷。2021年末，新城剔除預收款項后的資產負債率為69.95%，現金短債比1.07倍；凈負債率為48.12%，均在合理水平。

評級方面，仍處于安全狀態，因此再融資與市場信心不會受到影響。惠譽和標普的長期發行人評級均為“BB+”，穆迪的企業家族評級（CFR）維持在“Ba1”，在房企中算是比較高的評級，離違約的C等級還差很遠。

02 現金、債務

現金方面，還較為充足。截至2021年末，新城銀行存款有462億，而一年內到期的借款及利息是298.25億，完全可以覆蓋。此外，2-3月，新城提前償還美元債、境內債超35億；3月30日，新城又公告宣布回購1-2億的股份。這表明它目前還是有錢的。

公開到期債務方面，據董事長王曉松稱，今年一共是165億。其中，1-3月份到期46億元全部償付完畢，除此之外還有56億元在4-6月份到期，下半年到期63億元。因此，今年新城剩余的公開債務在119億以下，而新城在手的現金就有400多億，融資穩定，基本是可以償付的，可以判斷年內公開債務不會出現違約。

其他債務方面，主要是銀行開發貸等項目貸款，在銷售穩定、融資正常情況下，是可以正常償還的，目前新城銷售出現大幅下滑，但融資穩定，現金流充裕，因此判斷也可以正常償還。

股價方面，還算穩定，沒有出現嚴重下滑。新城控股從年初29.13元跌到如今24.68元，累計跌幅15.28%。與碧桂園股價走勢類似，3月16日金融委開會后，迎來了半個月的上漲行情，但后續地產仍為回暖，后又下跌。直到4月底，高層開會提及支持房地產，又重新短暫上揚。

此外，樓市放松還在繼續，政策也在支持因城施策，后續會不斷有利好消息出來。最近央行連續兩次下降房貸利率，重慶、蘇州、濟南等二線城市首套房貸利率已降到4.25%，北上廣深一線城市房貸利率也下調到4.45%；不少城市如武漢、南京、成都近期也放松了限購，整體環境利好樓市。

據內部人士反饋，新城最近項目銷售額比4月份明顯有所恢復與提升，基本面在好轉。

03 結束語

綜上，新城1-4月銷售不佳，但融資、評級穩定，現金流充裕，近期銷售有回暖跡象。

總體還較為穩健，年內不會出現公開債務違約，至少今年內不會爆雷，項目也暫時無停工風險。