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進了示范房企名單,新城控股安全了嗎?

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前兩天,繼碧桂園、龍湖、美的置業后,發債“示范房企“名單再擴一員。

5月19日中證報消息,新城控股擬于近期在銀行間市場發行一支中期票據,金額不超過10億元,期限或為2+1年,暫定于5月下旬發行。受此消息影響,新城當天股價大漲7.38%。


這說明,新城控股的境內發債得到了監管部門的大力支持。在美元債融資已斷流、銷售腰斬情況下,公司通過境內發債輸血,能暫時緩解流動性壓力。

本次優質房企發債放松,早有預兆。在5月5日,證監會、深交所發文,就說要積極支持房地產企業債券融資、支持房地產企業合理融資需求。當天,財經錦河眼在文章中也做了分析,當時斷言:龍湖、旭輝、新城、碧桂園等公司,估計后面會發波債。這才過了2周,果然預言應驗了。


眼下的新城控股情況有些陰陽不定,本是穩健房企,三道紅線2021年也全部轉綠;但4月銷售卻腰斬,評級近期也被穆迪下調。那么,該公司情況如何?債務會不會逾期?項目會不會停工?

01 銷售、融資

首先,銷售方面,情況不佳。公司4月銷售同比下降56.53%,較3月降幅擴大14.75%;1-4月銷售也同比下降了43.07%,可以說直接腰斬,且1-4月銷售跌幅不斷在擴大。有意思的是,新城這個銷售降幅是直接寫在公告里的,還比較誠實,其他房企不會這么干,都是報喜不報憂。


其次,融資整體穩定。盡管美元債斷流,但境內債與銀行開發貸與項目貸保持正常。此外。

1、美元債融資方面,基本已斷流。上一次新城發行美元債還是在去年7月,規模3億美元,至此已經近11個月沒發過新債了。4月初,傳出旭輝、新城等公司將采用備用信用證發行模式在境外重啟發行美元債消息,但后續一直沒進展,在目前情況下,發美元債可能性不大。

2、境內債方面,狀態正常。本次新城將發行10億中票,且61.72億公募債也在穩步推進,足以說明境內債融資渠道暢通,并且政策較為支持。


3、銀行開發貸等項目融資方面,情況也比較穩定。據內部人士反饋,與銀行的開發貸等常規貸款也是穩步推進,沒有出現限貸等不利情況。且新城的融資成本較低,基本不會去找信托這種高成本融資,因此債務情況比較穩健。

三道紅線方面,新城也是處于綠檔,不存在恒大那樣的大雷。2021年末,新城剔除預收款項后的資產負債率為69.95%,現金短債比1.07倍;凈負債率為48.12%,均在合理水平。

評級方面,仍處于安全狀態,因此再融資與市場信心不會受到影響。惠譽和標普的長期發行人評級均為“BB+”,穆迪的企業家族評級(CFR)維持在“Ba1”,在房企中算是比較高的評級,離違約的C等級還差很遠。

02 現金、債務

現金方面,還較為充足。截至2021年末,新城銀行存款有462億,而一年內到期的借款及利息是298.25億,完全可以覆蓋。此外,2-3月,新城提前償還美元債、境內債超35億;3月30日,新城又公告宣布回購1-2億的股份。這表明它目前還是有錢的。


公開到期債務方面,據董事長王曉松稱,今年一共是165億。其中,1-3月份到期46億元全部償付完畢,除此之外還有56億元在4-6月份到期,下半年到期63億元。因此,今年新城剩余的公開債務在119億以下,而新城在手的現金就有400多億,融資穩定,基本是可以償付的,可以判斷年內公開債務不會出現違約。

其他債務方面,主要是銀行開發貸等項目貸款,在銷售穩定、融資正常情況下,是可以正常償還的,目前新城銷售出現大幅下滑,但融資穩定,現金流充裕,因此判斷也可以正常償還。


股價方面,還算穩定,沒有出現嚴重下滑。新城控股從年初29.13元跌到如今24.68元,累計跌幅15.28%。與碧桂園股價走勢類似,3月16日金融委開會后,迎來了半個月的上漲行情,但后續地產仍為回暖,后又下跌。直到4月底,高層開會提及支持房地產,又重新短暫上揚。


此外,樓市放松還在繼續,政策也在支持因城施策,后續會不斷有利好消息出來。最近央行連續兩次下降房貸利率,重慶、蘇州、濟南等二線城市首套房貸利率已降到4.25%,北上廣深一線城市房貸利率也下調到4.45%;不少城市如武漢、南京、成都近期也放松了限購,整體環境利好樓市。

據內部人士反饋,新城最近項目銷售額比4月份明顯有所恢復與提升,基本面在好轉。

03 結束語

綜上,新城1-4月銷售不佳,但融資、評級穩定,現金流充裕,近期銷售有回暖跡象。

總體還較為穩健,年內不會出現公開債務違約,至少今年內不會爆雷,項目也暫時無停工風險。

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