房價(jià)從3.9萬降到1.4萬，多年積蓄成泡影？老業(yè)主：沒想到房價(jià)會(huì)跌

說到買房這件事，許多人的第一印象就是如今的房價(jià)非常高，確實(shí)，從1998年住房商品化以來，平均房價(jià)就從2000元每平方米左右上漲到過萬元，2022年的房價(jià)已經(jīng)接近1.1萬元，而北京、深圳這樣的大城市，房價(jià)已經(jīng)超過5萬元每平方米。但是房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，價(jià)格漲跌也要遵循市場供求規(guī)律，過去10年房價(jià)的上漲，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場處于較快發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)化率有較大的發(fā)展空間，另一方面，受到房產(chǎn)的金融屬性影響，投資者進(jìn)入樓市后，住房需求增長，抬高了住房的價(jià)格。

但是從2021年至今，不少城市的房價(jià)出現(xiàn)了下滑。2022年5月18日，統(tǒng)計(jì)局公布了房價(jià)數(shù)據(jù)，4月份，70個(gè)大中城市中，新房住宅和二手房住宅售價(jià)環(huán)比下降的城市，分別有47個(gè)和50個(gè)，相比3月份又增加了9個(gè)和5個(gè)，同時(shí)，這是2015年12月份以來，首次出現(xiàn)房價(jià)漲幅同比下跌。

房地產(chǎn)被稱為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，對GDP的影響超過8%，為什么房價(jià)表現(xiàn)不容樂觀，市場仍未回暖呢？原因也是顯而易見的。

首先，2020年國家加強(qiáng)了房地產(chǎn)金融調(diào)控之后，開發(fā)商的融資渠道受到限制，銀行的房地產(chǎn)信貸規(guī)模也被限制在一定范圍內(nèi)，開發(fā)商要擺脫之前的高負(fù)債擴(kuò)張模式就要依賴于銷售回款，于是降價(jià)促銷的開發(fā)商越來越多。這和房地產(chǎn)發(fā)展初期大不相同，那個(gè)時(shí)候人均住房面積不到10平方米，需要刺激居民的剛性住房需求，人們對住房需求的增長提高了房價(jià)，同時(shí)，有一些人發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)市場上可以投資，通過炒房可以在幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增長。但是要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，炒房不是長久之計(jì)，日本的房價(jià)泡沫已經(jīng)給我們提供了前車之鑒，所以住房關(guān)系到國計(jì)民生，國家不會(huì)放松對樓市的調(diào)控，房子的金融屬性也在被削弱。

其次，從2016年開始，我國提出要強(qiáng)調(diào)房子的居住屬性，不少投資者看到樓市調(diào)控嚴(yán)厲的狀態(tài)也會(huì)選擇退出樓市。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)家庭的住房擁有率達(dá)到了90%以上。最近兩三年，每年的商品住房銷售面積在15~18億平方米范圍，買下房子的人越來越多，市場也逐漸飽和。正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)預(yù)測的那樣，一旦房地產(chǎn)市場突破兩個(gè)18，則意味著樓市發(fā)展到了頂點(diǎn)，要繼續(xù)增長就很難了。

除了商品房銷售面積達(dá)到18億平方米以外，商品房銷售額也達(dá)到了18萬億元，房地產(chǎn)市場積累了大量財(cái)富，也增加了人們的負(fù)債壓力。截至2021年第四季度，居民存款余額為103萬億，相當(dāng)于人均存款7.35萬元，但是全國總負(fù)債卻高達(dá)200萬億。全國房貸余額38萬億元，在高昂的房貸壓力下，許多人已經(jīng)沒有精力再買第2套房，還有不少退休老人要幫忙子女還房貸，正所謂物極必反，從2021年下半年開始的下滑也在意料之中，“房地產(chǎn)的黃金時(shí)代成為過去”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

日本和美國的經(jīng)濟(jì)史，已經(jīng)表明，房地產(chǎn)是國家的重要經(jīng)濟(jì)命脈之一，如果樓市出現(xiàn)太大的波動(dòng)容易引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，還會(huì)引起金融體系的動(dòng)蕩，為了讓房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，從2021年下半年以來，不少城市發(fā)布了限跌令，不允許房價(jià)過度下跌。但是在生存壓力之下，不少房企依然通過特價(jià)房或者低首付的方式，變相降低房價(jià)。

就在近期，聽說房價(jià)又出現(xiàn)“降價(jià)風(fēng)波”了。一位名叫阿偉的老業(yè)主分享了自己在大廠買房的經(jīng)歷，2014年他以80萬的價(jià)格，在大廠地區(qū)購買了一套房產(chǎn)。后來，隨著京津冀一體化規(guī)劃利好的到來以及投資客的加入，大廠的房價(jià)越來越高，最高的時(shí)候房價(jià)達(dá)到了3.9萬元每平方米。基于過去房價(jià)一直漲多跌少的歷史，阿偉認(rèn)為，樓市的前景很不錯(cuò)，為了增加收益，他又投資了一套房子。

沒想到，他買房的時(shí)間點(diǎn)正是大廠房價(jià)最高的時(shí)候。房價(jià)的過快上漲也引起了相關(guān)部門的注意，后來限購令到來，當(dāng)?shù)赝ㄟ^一系列調(diào)控措施，比如外地戶籍需要三年社保才能買房，導(dǎo)致許多外地的購房者無法進(jìn)來，房子供過于求，短短兩三年的時(shí)間，阿偉投資的這套房子，房價(jià)從3.9萬元跌到了2萬元每平方米，后來跌到了最低1.4萬元每平方米。而阿偉的收入受疫情影響也有所減少，每月幾萬元的房貸對他來說實(shí)在壓力太大。阿偉表示，真的沒想到房價(jià)會(huì)跌，而且跌幅這么大，完全超出他的預(yù)料。房價(jià)從3.9萬跌到1.4萬元每平方米，房價(jià)幾乎腰斬了，不僅阿偉多年的積蓄成為泡影，即使他選擇斷供，也要賠償銀行一筆律師費(fèi)。

很明顯，大廠的房價(jià)相比高位已經(jīng)跌去了很多，很多在高點(diǎn)買房的人都面臨了資產(chǎn)調(diào)整的困難。不少和阿偉同時(shí)期買房的人都打算降價(jià)賣房了，但是就算降價(jià)賣也賣不出去，因?yàn)橘彿咳后w沒有那么多了。

其實(shí)，這位購房者的經(jīng)歷也可以給我們一些思考，在我們買房的時(shí)候一定要注意三件事。

第1件事，要考慮這個(gè)城市的房價(jià)是否有足夠的人口和產(chǎn)業(yè)支撐，過去一些地方房價(jià)出現(xiàn)虛高的現(xiàn)象，很大一個(gè)原因是因?yàn)橥鈦硗顿Y者較多，但是一旦人口流入達(dá)到頂峰，或者相關(guān)部門強(qiáng)化限購措施，那么多余的房子就難以銷售出去。

第2件事，不要盲目相信房價(jià)只漲不跌，在那些城市資源配置較好、房價(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入匹配、人口流入量大的地方，房子的抗跌性會(huì)比較好，但在強(qiáng)有力的調(diào)控下，深圳這樣的大城市二手房也出現(xiàn)過下跌的狀況，其他城市的房價(jià)出現(xiàn)下跌就更加正常了。

第3件事，一定要量力而行，不要像過去那樣高負(fù)債買房。工資和收入不一定會(huì)一直穩(wěn)定，如果遇到疫情這種特殊狀況，無法負(fù)擔(dān)房貸，一旦斷供會(huì)影響個(gè)人征信，也會(huì)影響家庭的和睦。