這兩天，有個地產做財務的朋友告訴我，他們部門最近瑟瑟發抖。細問緣由，大抵是工作內容涉及到了預售監管資金“盤活”，最近的停貸潮讓每個人感到惴惴不安。

“我們整天想方設法轉走預售監管戶的錢，感覺都不好意思了”，他說。截至目前，已有約300個爛尾樓盤集體發布了停貸聲明，而且近日恒大的供應商也加入了隊伍，宣布要停貸停工。

01 停貸潮來了

6月30日，江西景德鎮恒大瓏庭的業主發布了第一份停貸告知書。告知書稱，該項目去年5月底全面停工，中途復工過一次，但至今年6月1日再次全面停工。業主多次維權未果，且項目監管資金已經消耗殆盡。因此決定強制停貸，直至全面復工。

告知書在網絡引起了熱議，天下苦爛尾樓久矣。沒幾天，吃瓜群眾驚奇地發現，居然有十余個樓盤都開始了強制停貸，且有不斷擴大之勢。

慢慢地，數量從十個擴張到幾十個，上百個…截至目前，這個數字是：303個。

涉及鄭州、武漢、長沙、南寧、重慶等數十個城市，涵蓋恒大、融創、奧園、佳兆業、世茂、泰禾、花樣年等房企。

近日，貴州恒大的供應商也加入了停貸的隊伍。7月15，貴州全體恒大供應商、小微企業發布了停工停貸告知書。告知書稱，自從恒大2021.7月商票全面逾期后，我們中小企業、材料供應商面臨生存危機，我們真金白銀供貨、運送材料、發放農民工工資換來的是恒大無法兌付的商票無法上賬的應付款。

苦苦掙扎前熬了一年多，我們不得不變賣家產車子 貸款、刷信用卡拿去償還欠款，我們替恒大債務抵擋了一年多卻換來了自身的破產：直到今年還是一點說法都沒有，所以我們決定一日不給說法，我們寧做黑戶也不還貸。

停貸很快就發揮了它的威力。各家媒體開始廣發關注并報道；13-14日兩天，銀行股大跌，A股42家銀行市值蒸發超過3700億元。近20家銀行發布了公告，口徑都一致：相關業務整體規模較小，總體風險可控。

銀保監會也做了回應：“最近我們關注到個別房企樓盤出現延期交付情況，這件事的關鍵在于‘保交樓’，對此我們高度重視。”高手講話就是巧妙，好像說了什么，又好像什么都沒說。

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花旗銀行測算，近兩年停工項目涉及銀行按揭的規模是5610億元，占到2021年底按揭存量的1.45%。但如果全部讓銀行承擔的話，壞賬率將擴大5倍。受影響的銀行中，平安、招商和興業風險敞口最大。

有人說解決方案是預售制停掉+中國版兩房。把司法AMC+招保萬金打一個包，引入優先受償專項貸款代建解決爛尾樓，交付解決斷供潮，貸款解決資產荒+壞賬。

花旗建議，可能暫時停貸是一個比較好的方式，并不是說他以后不還按揭了，只是說交房以后繼續可以還按揭。但是問題在于開發商怎么能夠完工？

他們現在可能會有幾種解決的方案：一個是地方政府可能要出資，因為土地買賣的收入是他們拿的；另一個銀行可能也要提供一些過橋貸款或者并購貸等等給些好的開發商，讓他們并購這個項目繼續去完工。

花旗的建議還算中肯，但問題是，爛尾的都是已經賣了的房源，這部分的銷售款已被挪走。即使銀行給貸款，還貸的錢從哪里來？

02 預售款是如何被“盤活”的？

房子爛尾很重要的一個原因就是預售資金的監管不到位，大量預售款挪用，因此才導致了現在的一地雞毛。那么預售監管戶是如何被轉走的？錢都去了哪兒？之前做過地產相關工作，和大家聊聊。

房企的資金財務部門，除了做報表、核算、稅務之外，還有一項工作職責：把預售監管戶的資金“盤活”出來。

要盤活的錢，正是業主進了監管戶的預售款。預售款包括購房人繳交的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業銀行發放的按揭貸款、住房公積金貸款等全部購房款。一般而言，各地都會要求將預售款轉入監管戶。

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成都預售資金管理辦法細則

盤活的方式，是提供名義合規的轉款材料及申請，溝通銀行、監管部門同意簽字蓋章。預售款轉入監管戶后，并不是就一直趴在賬上了，預售監管政策規定應當專款專用，必須用于項目有關的工程建設。而開發商要使用預售款，也必須提供合規用款的申請、材料。而且需要經過銀行和監管簽字、蓋章同意，預售款才能順利支取使用。

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用款的理由，是項目開發建設需要資金，要給施工方、材料商付款。開發商不會名目張膽地說：我要挪用預售款。而是告訴銀行和監管部門：項目建設需要花錢，要合規使用預售款，并且會準備相關的申請、合同及材料。

轉錢的路徑是從房企項目公司銷售資金監管戶→關聯材料/施工單位的一般戶→項目公司一般戶/集團公司一般戶；而預售款被“盤活“以后，往往就由集團公司統一調配了。要么轉給需要支付土地款的項目公司拿地；要么用來還貸款、商票付剛兌、要么就是用于公司的營運。

在房企內部，這種預售資金的“盤活“屬于日常考核與操作，集團會想辦法讓各地的項目將能盤活的錢都匯總到總部，以此來維持高杠桿與高周轉。

據網易，清流工作室調查顯示，套取、抽調預售款監管賬戶資金，長期以來幾乎是房地產行業的一個“潛規則”。具體操作手法，是項目的工程總包，以工程建設名義，獲得監管賬戶撥付資金，再由工程方將資金轉給開發商。

而這些工程款的撥付，遠遠超出當期工程進度所需，最終導致監管賬戶被掏空。套取的資金，通常在開發商各個地區的項目公司之間調撥流動，一如瓶蓋游戲。

03 結束語

老舍筆下的駱駝祥子，以為一直努力拉車，就會擁有屬于自己的一輛黃包車。但他三次買車，兩次被搶，一次被迫賣掉，最后喪失了對于生活的任何企求和信心，再也無法鼓起生活的勇氣，最終他開始厭惡拉車，厭惡勞作。

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鄭州一對去年買了房的小夫妻亮亮和麗君，原本以為積極努力就可以擁有幸福。但經歷了女生降薪、房貸利率下降高位接盤、開發商融創爆雷后，女生臉上常有的笑容和樂觀沒有了，眼里的光一點點消失了。

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亮亮說，“我看過張朝陽說的一句話，大意是說年輕不要努力過頭，太過于拼搏的話，也是有傷害的。我以前不認同，我覺得年輕人就要吃苦，年輕不吃苦什么時候吃。但這件事讓我有點明白他的意思了，太過努力，會感受到社會的不公，那么努力，到最后你什么都沒有，還會抑郁。”