這是路數的第五十四篇原創文章

3個月前，龍光(03380.HK)和富力(2777.HK)同時換掉了自己原先的審計師——來自四大的安永、普華永道。

開發商不需要評級機構了，可以一腳踢開。

但審計不同，除非你不想上市徹底自我放棄。所以，龍光和富力當時分別找來尤尼泰 ? 栢淳和立信德豪填補空位。當然，這兩家不是四大，不那么耳熟能詳。

會計界的人都清楚，臨陣更換審計師，代表什么。但不管怎么樣，現在當同行小伙伴們陸續發著新一年半年業績時，龍光和富力可算硬著頭皮把欠著的2021年成績單補上了。

上個禮拜，富力發了21年年報。8月24日，龍光發了21年業績，年報估計還要再等會。

不過，就算換了人，新審計師也沒輕易給這兩家公司的財報背鍋。

尤尼泰 ? 栢淳給了龍光帶強調事項段的無保留意見。立信德豪給了富力保留意見。

審計師的理據是這兩家公司在持續經營上的重大不確定性。再進一步翻看，就是報表上顯示的錢不夠還債。富力比龍光還多出一條遞延所得稅資產的問題。

審計師通過審計意見向公司和公眾傳話。

意見有5種：

1、無保留意見：沒原則性問題，馬照跑舞照跳。

2、帶強調事項段的無保留意見：有問題但能忍，大家不傷和氣。

3、保留意見：有些問題，不能再睜只眼閉只眼。

4、否定意見(這種極少見)：矛盾無法掩蓋，審計師跳船之前必須劃清界限。

5、無法表示意見：事情太復雜，不是一句兩句話能說清，投資人自己考慮，審計師先跳船了。

龍光是第2種，富力是第3種。

只要過得去，大部分開發商還是可以拿到審計師對年報開出的無保留意見，安全過關。

審計師也不容易。他們一方面要干審計的活，另一方面要守住節操——忠實履行會計準則里那條“真實性、謹慎性”的道德底線承諾。

但部分開發商還是把審計師“欺負”得不要不要的。苦主集中在四大。

還記得2022年伊始上演過的房企年報審計風波嗎？因為沒能如期拿到審計師的簽字，一批房企年報難產或直接跟原審計師說“拜拜”。

所有的分手都有套路。體面點的理由是因為疫情、因為審計費矛盾。

至于真正原因，只能說就一條：

審計師質疑公司數據不靠譜，不愿意背鍋。

富力原審計師普華永道辭任原因就涉及若干銀行詢證函和其他審計詢證函的回函。

也就是，對于開發商聲稱的賬上可靈活使用的現金，審計師無法判斷是不是真的不受限，或是開發商串通金融機構在證明文件上造假。

除了富力，龍光、合景泰富(1813.HK)、融信(03301.HK)、寶龍(01238.HK)、景瑞(01862.HK)和三盛集團(2181.HK)，在這點上都被前任審計師質疑過。

有的企業捂著不說，在公告中輕描淡寫一筆帶過。有的企業倒也坦然“自曝”。

在審計三盛一筆10億存款時，審計師一臉懵逼。因為收到兩張前后“打架”的銀行回函，一張證明這筆錢是非受限活期存款，另一張則顯示這筆存款是結構性存款還給表外公司提供了擔保。

在審計師眼中，這就涉及誠信問題。

這也解釋了為什么后來頻頻出現“明明賬上有不少錢，但卻還不上一筆小錢”的現象。且不說報表數據本來就是時點數據，更因為那些錢是受限的。即便有一些是非受限資金，但賬戶的網銀被當地監管著，也無法靈活使用。

要么，企業得接受審計師從2、3、4、5里給審計意見。要么，企業就換掉審計師。

寶龍、融信換成了開元信德，拿到第1種意見，年報還真通關了。

一堆沒換審計師的房企，最后要么拿的是第2種審計意見，要么直接是第5種審計意見。▼

安永對祥生(02599.HK)、大發(06111.HK)下手不輕，不太能理解。

至于龍光、富力和禹洲(1628.HK)，屬于換了審計師都拿不到第1種意見。如果沒換，不知道是什么結果。

回過頭來看，審計師也是“預言家”。因為但凡在年初鬧分手的房企，基本都出險了。

總不能說，連審計師都在做空房企吧？

年初的房企審計風波演變到現在，可以看出F4對房企的態度。

巨頭普華永道流失了不少地產客戶。當中有不少轉向開元信德，例如、德信(2019.HK)、寶龍、融信、景瑞。而融創(1918.HK)、富力則找了立信德豪，融創的年報還沒發出來。

安永還是守住了多數地產客戶。雖然它“關了”祥生、大發等，給了正榮(06158.HK)、中梁(02772.HK)、合景泰富、弘陽(01996.HK)、上坤(06900.HK)等房企帶強調事項段的無保留意見。

好在房企今年的中報不需要審計，只需要房企內部審核委員會或外部審計師審閱就可以。相對通關容易。

只是按今年上半年這種趨勢《》，房企明年的年報還能過關？又會有多少上市房企要跟F4說“拜拜”？