【這是雪貝財經的第295篇原創文章】

作者：周閃閃

策劃：老胡

在中國房地產業的長夜里，讓人沮喪甚至絕望的寒氣已經彌漫了很久。

直到今年春天，即便是最悲觀的投行分析師也不敢預測，在恒大之后，中國前五名的房企中還會有第二家出現債務違約；幾天前，中國最大的開發商碧桂園使用了一些最強烈的措辭來描述市場長達一年的低迷，稱這個行業已經進入寒冬。

然而，有人決定在寒冬的院子里燒爐火。

燒火的不是別人，正是4年前第一個預警凌冬將至的萬科。兩個月前，萬科董事局主席郁亮終于不再悲觀，他認為房地產市場“短期內已觸底，正開始緩慢溫和地恢復”。

做出這種判斷需要莫大的勇氣，畢竟，從中國上市房企每月披露的銷售數據來看，百強房企銷售額同比下跌的幅度依然普遍性的高至腰斬，一些不可言說的麻煩則愈演愈烈。

但是，8月31日，在發布了一份格外亮眼的半年報后，郁亮重申了自己早前的判斷，他認為從“短期看市場已經筑底”，而萬科則將企穩回升。

能夠支撐郁亮判斷的至少是他所掌舵下的這家房企，從萬科這份業績報表中的各個指標上看，向好幾乎是全面性的。

比如，營業收入2069.2億元，同比增長23.8%。以半年為報告期計，這一增幅已經恢復到2018年至2019年期間的增速。而122.2億元的歸母凈利潤，同比增速達到10.6%，增幅同樣已經恢復到2018、2019年期間的雙位數增長。

如果我們以季度指標來評估萬科的增長曲線，能夠更直觀發現萬科觸底回升的態勢。在2022年二季度，萬科單季營收為1442.49億，同比大幅增加37.58%，環比一季度0.65%的增速則呈現大幅跳升。

對于萬科而言，實現凈利潤的雙位數增幅尤其鼓舞人心。畢竟，這意味著這家房企不僅擺脫了2021年連續出現利潤增速大幅下滑的陰影，而且走出了2020年連續兩個報告期凈利潤只有個位數增長的困境。

望向整個行業的絕大多數房企，在2022年，要穩住凈利潤不下跌就已經是一件幾乎不可能完成的任務。因為，當毛利率不斷下滑時，哪怕是相比3年前，當下的房企必須要賣掉更多的房子，結算出成倍數的銷售額，才能夠勉強維持住以前更少銷售額就可以取得的凈利潤。

而在2022年上半年，中國前百強房企的銷售額均值同比去年少了一半；前50名的房企中，銷售額實現同比正增長的只有1家。

對于萬科，毛利率指標可能是凈利潤之外最受關注的數據。在上半年報告期內，萬科的整體毛利率為20.46%，補回折舊攤銷后實際為21.68%，依然處于筑底過程，尚不能說已經出現拐點。

好在，萬科的融資成本在上半年繼續創下新低，僅有4.08%。從政策面的轉暖趨勢來看，在未來相當長一段時間內，萬科的融資成本還會繼續降低。同時，萬科在2021年應已基本消化掉數年前高價拿地對毛利率的損害。

這兩大因素將支撐萬科毛利率在未來回到上升通道。

當然，當下相比于哪怕是一年前，評估一家房企質地尤其是其估值，要搞清楚的問題首先是兩個：它能否持續活下去？這家企業是否還具有永續性？

銷售規模、營收規模，甚至是盈利能力這些指標對于多數上市房企已經無關緊要，當我們拿到一份房企報表時，最先需要確認的是企業賬上的自由現金流是否足以確保它不違約。

支撐萬科運營安全性的最大底氣依然是其充裕的現金流。從這份半年報來看，萬科截至上半年末，在手現金達到1400億元，現金短債比遠在安全閥之上。

在現金流指標上，最具評估價值的是經營性現金流。萬科在上半年的經營活動現金流凈額為82.88億，同比增加了22.21%。

維持經營活動現金流為正是萬科已經保持了13年的傳統。但本報告期增幅達到22.21%展現出的是萬科管理層保持了極為克制的財務紀律，也反映出郁亮對未來雖有樂觀預期，但依然極為審慎。

這種審慎最直觀的體現是在拿地上。2022 年上半年，萬科的新增土地總價為397億元，其中第一季度新增174億元，第二季度新增223億元，分別相較去年四季度新增土地總價下降31%和12%。上半年拿地銷售金額比只有18%。

外界可能鮮少留意到郁亮在2021年股東大會上披露的一組關于2022年的數據：萬科前5個月投資13塊地中有9塊地在2022年就能夠面世，其中的6塊地的現金流在本年就能夠回正。

這意味著，萬科已經極大提高了投資標準，遵照了更為嚴格的投資紀律。這種改變，在萬科報表上的直觀體現就是短期現金流更為充裕，更遠期的體現就是在2至3年后利潤表。

對于萬科這家企業，當行業風風火火時，二級市場的投資者們最常責問管理層的問題是萬科為何不能更大膽一些，那時候，鮮少有人去問一問萬科逆水行舟的能力有多強。

2022年只是過去了8個月，但在中國前百強中的房企里，有29家已經消失，這些消失的房企甚至在兩百名之內都已難覓身影。

作為常青樹般的風向標，萬科的表現很大程度上將影響著整個行業及場外觀望者的信心，而郁亮的承諾能否在報表中被印證，也將事關這家企業的信用。

至少，而從目前來看，萬科撐住了。