8月31日，又一個被地產拖累的物企開了業績會。

對，就是那個7月底表態將要給金科地產（000656.SZ）"輸血"15億元的金科服務（09666.HK）。

整個業績會聽下來，感覺金科服務有點慘。三個參會的管理層氣勢不太足，回答問題能簡則簡，想要說但又有些猶豫。

沒辦法，誰讓不少問題都跟母公司相關。既然都被外界默認物業是給地產填坑的，還有啥好說的。

其實金科服務也不冤，明明知道市場對物企的獨立性充滿憂慮，還在風口浪尖上弄這么一出事，也無怪乎被不停追問。

這一次，金科服務也沒再說：地產公司會持續對我們提供支持。到底經歷讓人成長。

金科服務收縮了不少業務。

一方面是地產業務上，全力收縮有風險、低質效項目以及受行業、疫情影響的部分業務。

另一方面，為避免較大應收賬款減值和利潤率下降，公司階段性收縮了社區增值服務中的旅游、貿易、零售類的周期性業務。

這樣的收縮，也是刀刀帶血，說不痛，肯定假。只是不知道歷經此番，能不能成為當年斷臂求生的萬達老王。

還有一個值得推敲的點，博裕派駐到金科服務的代表，并未出現在此次中期業績會上。而3月份召開的金科服務21年業績會，他是出席了的。

▍要點速覽

• 外拓三個方向：住宅、政企和城市服務。
• 階段性收縮社區增值服務中的航旅、旅游、貿易、零售類等周期性業務。
• 社區增值服務從平臺業務轉向自營業務，截至年底，所有平臺業務全部砍掉。
• 爭取讓大股東解決歷史遺留問題，努力爭取回款。
• 下半年收入和利潤一定會好于上半年。
• 全年直拓目標沒有改變，基本確定能超額完成。
• 不會存在相關關聯業務，未來會嚴格控制此類關聯業務。
• 退出的1000萬平合同建筑面積基本上以城市服務為主，且全部是第三方的，沒有金科的。
• 
  
• 
  

【以下為會議詳細整理】

關于市場拓展

上半年市拓積極但謹慎，在經濟下行周期關注客戶質量，看重支付能力、回款效率。上半年如果按照往年的客戶評判做拓展，不止這個規模，現在對客戶選擇更加挑剔。不管是單客戶的面積、金額還是單價全部上升，更加聚焦優質客戶，這樣才能帶來更好的利潤和現金流。

全年直拓目標沒有改變，主要有三個拓展方向：住宅、政企和城市服務。

住宅收并購上半年做了大量動作，上半年業績增速沒有那么快的核心原因是，當時預計有大量收并購進場，做了近9億平米的項目接觸，全面盡調項目超過3億平米。最后由于行業變化，算賬之后決定采用謹慎的態度，沒有去做。

下半年成本算得過來，近期有一些項目會很快落地，下半年會持續做收并購，對優質項目，特別是優質住宅項目，包括老盤拓展以及優質項目的合資合作。

政企方面，聚焦學校、醫院、產業園以及頭部企業等優質客戶，結合生態優勢，快速通過服務+生態的方式獲取更多項目。上半年物業和生態的獲取都在快速提升。這是金科服務非常強的競爭力。

城市服務方面，從去年開始嚴格控制在環衛等低質效項目上的獲取，更加注重軌道交通、機場服務、高速服務等可確定的優質客戶，保證客戶質量，不為面積和營業收入拿項目，聚焦利潤和回款。

關于社區增值服務

社區增值服務上半年收入有一定程度下滑，但維持了較好毛利水平，同比有較大提升。這一塊的業務結構和模式公司主動做了調整。

第一，針對疫情，把過往航旅業務大幅壓降，包括上下游產業鏈相關企業，對其他板塊起到支撐作用。

第二，受地產行業影響，對房產營銷領域、旅居板塊業務（一手房代理、房屋傳媒業務）進行近100%壓降，堅持有質量的增長、有正向現金流的利潤。

第三，對業務模式進行調整，轉型升級。尤其是零售類業務，過往有to B業務，感受到回款壓力，進行了大幅壓降。在to c的業務上進行聚焦，同時進行體系化建設。

接下來社區增值服務發展，核心是三個導向。

第一、聚焦核心業務，實現本身業務轉型升級。在資產服務、美居服務、社區新零售、親子類業務、社區傳媒類業務上進行聚焦。

第二、對業務本身邏輯進行升級調整，加強與客戶的聯系，加強產品力和服務能力。

第三，持續加強市場化拓展以及內部體系協同。

有信心在今年下半年到明年，核心業務取得較好發展態勢。

從平臺業務轉向自營業務

社區增值服務不是從自營業務轉為平臺業務，而是從平臺業務轉向自營業務。截至今年年底，所有平臺業務全部砍掉，轉為自身的體系建設和經營。

目前在整個行業中，絕大多數企業在社區增值服務領域還處于前期探索試水階段。金科服務有自身思考，首先會強化體系優勢，其次會強化自身能力建設，第三會強調基于市場化下的差異化競爭策略。

公司不會選擇什么業務都開展，選擇開展的業務一定是公司認為非常有市場空間，以及與自身優勢結合度非常高、能在市場化方面展開相對成熟和完整體系建設的。比如社區傳媒類、資產服務類、家裝美居類、親子服務類、社區零售等是接下來的核心業務。

同時，公司還會考慮孵化培育試點業務。比如社區康養類、寵物類等業務。金科服務始終把客戶滿意度排在公司經營發展的第一位，相信服務力會持續不斷提升，推進增值業務更好開展。

與金科地產相關

Q：8月中和地產公司的貸款協議，后續資金執行以及未來應收款追繳情況

A：公司未來堅持獨立性和市場化原則，獨立性體現在幾個方面，第一，公司在治理層面已經建立了更加獨立性的機制，包括大股東、二股東、執行董事。

為了更好地處理公司的關聯業務，保持獨立性，今年在修改《公司章程》里特意引進了關聯交易委員會機制。在做任何重大決策時都會保持透明度，交給董事會、股東決策相關事宜。在處理涉及關聯方需要履行信息披露的事項時，第一時間履行好相關信息披露義務。

第二，15億元貸款，股東大會已經通過，公司經營管理層會按照股東大會的決議做好相關工作。比如按照股東大會的決議簽好相關貸款協議，辦理相關抵押手續。這項事情正在進行中，如有進一步工作進展，會第一時間披露。

Q：貸款15億后，大股東是否返還之前的應收款

A：目前貸款具體事項還未完全實施，完成相關手續后，公司履行這項貸款義務時，會進一步和大股東做好協商工作，爭取讓大股東解決歷史遺留問題，努力爭取回款。

Q：外拓面積和大股東交付面積指引

A：全年直拓目標沒有改變，根據在手項目儲備情況，基本確定能超額完成。

大股東上半年交付超過500萬平米，整體交付良性，沒有大面積爛尾，對下半年大股東交付充滿信心。

Q：應收帳款

A：應收賬款、其他應收款、預付賬款，相較去年年末增加8億元左右。其中由于經營性往來，大業主、小業主等凈增加5億元左右。

此外，購買幼兒園過程中部分預付賬款增加2億元左右。隨著事項逐漸簽完，所有合同資產交給公司，這筆預付賬款最終會形成資產或長期租約合同。

下半年一定堅持現金流管理，確保所有業務回款得到保證。采取更多收費動作，加強欠款回收。公司壞賬整體水平可控，大股東往來款相應辦理了抵押手續，欠款減值可控。

Q：其他關聯事項（借款或并購）

A：不會存在相關關聯業務，未來會嚴格控制此類關聯業務。

Q：商管并購

A：去年關聯方支付預付款，交易一直沒有落地，原因是：對標的研判，行業發生變化，看標的的邏輯發生本質區別，會盡快COVER。

方式一是基于新的對價邏輯達成交易，二是終止交易，把預付款收回。

對于金科服務，從服務+生態發展戰略來考量，物業拓展上，把商業運營作為重要核心業務去發展。即使金科商館沒有并進來，公司也在打造商業運營、招商管理、商業服務體系，從社區商業、主題街區、大型商業綜合體全系列拉通。不久就會有新消息出來。

關于業績

Q：關于現金流

A：從目前貨幣資金披露情況來看，所有銀行存款以及相應現金、現金等價物不受任何限制，隨時可以動用和支取。

Q：收入、利潤指引

A：下半年仍然存在行業繼續下行、疫情反復的情況，通過經營鋪排和內部預算，下半年收入和利潤一定會好于上半年。

Q：經營性現金流下降的原因

A：公司經營活動產生的現金流有所下降，并且現在是負的水平。主要是受內外部環境的影響，關聯方、小業主欠款增加。

Q：退出1000萬平米合同建筑面積的原因

A：上半年退出的部分項目，全部是第三方的，沒有金科的。

主要因為以下幾點：一是長期合作方資金鏈斷裂或支付能力出現問題，二是項目自身在后期運行中發生本質性變化，包括后續不具備支付能力。

而且基本上以城市服務為主，堅持向優質項目傾斜，是金科服務主動的選擇。

Q：基礎物管毛利

A1：毛利率下降6%，原因如下：第一，以前地產行業較好，開展大量非業主增值服務，整體毛利率達到40%?，F在這塊業務現金流回款情況不太好，公司主動進行收縮，影響今年收入和利潤。

第二，疫情反復，沒有疫情補貼，但抗疫成本增加。

第三，非住宅業務增長，整體毛利率低于住宅業務，拉低一部分綜合毛利率。剔除所有不確定性、可持續影響毛利的事項，毛利率長期會保持穩定水平。

A2：今年年初，公司和大股東關聯方之間在報銷業務上有約3.3億元的現金流出。上半年6月有少部分回款，預計下半年到明年會陸續實現回款。

上半年高度縮減和壓降非業主增值業務，和關聯方基于示范區的房屋業務有約2.4億元左右支出。

Q：為何智慧科技業務的利率從50%下降到20%

A：科技服務做兩個賦能，為服務進行賦能、為地產進行賦能。

為地產賦能有兩塊較大業務，智慧案場建設以及智能化施工建設。以前這兩塊毛利潤較高，同時公司自身專業能力非常強。

但行業變化之后，從可持續情況和風險控制判斷，公司對這兩塊業務全面進行收縮，更多業務轉向可持續性的LOT業務和能源業務。所以上半年毛利潤和收入變化上很明顯，未來會逐步穩定。