這是路數(shù)的第五十八篇原創(chuàng)文章

每 一家偉大的企業(yè)，都曾是冬天的孩子。 前提是，得熬過寒冬 。

被交易所認(rèn)定的首批示范性民營(yíng)房企中，唯一一家?guī)в兄圃鞓I(yè)基因的是美的置業(yè)（03390.HK）。因?yàn)樗拇蠊蓶|從家電業(yè)起家。

中國(guó)的家電企業(yè)逼退過日系，跟外資巨頭扳過手腕，經(jīng)歷過一場(chǎng)又一場(chǎng)白刃戰(zhàn)，一輪又一輪洗牌。慘烈度比當(dāng)下的地產(chǎn)業(yè)更甚。

最近，美的置業(yè)主席郝恒樂沒有避諱公司借鑒家電業(yè)發(fā)展路徑，并稱對(duì)未來戰(zhàn)略有很大啟發(fā)。

既然不少房企在提要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，這家本就有制造業(yè)基因的房企又在如何過冬？

美的置業(yè)強(qiáng)調(diào)了一個(gè)詞：聚焦。

說是聚焦，潛臺(tái)詞是收縮。

收縮最直觀的體現(xiàn)是人員的減少。僅半年時(shí)間里，就從2021年年底的14908人降至目前的12500人，回到2018年時(shí)的人數(shù)。▼

雖然2018年才登陸資本市場(chǎng)，但美的置業(yè)僅用不到5年時(shí)間就完成千億銷售規(guī)模。這家公司的銷售頂峰期，定格在2019財(cái)年的1012億。

也正是從2019年下半年開始，美的置業(yè)進(jìn)入戰(zhàn)略收縮。公司決絕離開三四線城市，轉(zhuǎn)向一二線。

美的置業(yè)陸續(xù)退出它理解里的低能級(jí)城市，例如湖南岳陽(yáng)、廣西柳州、江西九江、云南大理等。它目前聚焦29個(gè)主力城市，公司預(yù)計(jì)明后年減少到25個(gè)以內(nèi)。

25個(gè)以內(nèi)的城市數(shù)量很有意思。最近龍湖(00960.HK)也提過相似的說法。

去年開始，龍湖從過往的69個(gè)城市布局縮到44個(gè)，減少約30%。龍湖經(jīng)研究后認(rèn)為，未來能看得上眼的城市不會(huì)超過30個(gè)。此外，過去幾年一些過度下沉的項(xiàng)目，龍湖要一個(gè)個(gè)盡快出清。

說白了就是尋求風(fēng)險(xiǎn)最小化。攤開所有的城市版圖， 部分開發(fā)商們?cè)谟枚朔▌t，找那20%。

這是一個(gè)什么樣的信號(hào)，我不知道。

如果未來高能級(jí)城市進(jìn)入廝殺期，那低能級(jí)城市難道沒有扎根的可能？歷史上的2015年前后，當(dāng)一波房企撤出三四線時(shí)，另一批房企靠這個(gè)市場(chǎng)崛起，典型的是碧桂園(02007.HK)。

當(dāng)然，戰(zhàn)略調(diào)整的正確與否，哪怕事后都很難復(fù)盤重演，無非在于是否適合以及執(zhí)行是否堅(jiān)決。

美的置業(yè)也思考了生死，做現(xiàn)金流極致壓力測(cè)試。

中國(guó)家電業(yè)也曾有過一段微利期，當(dāng)時(shí)諸多企業(yè)意識(shí)到，靠高舉高打而獲得暴利不現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)在活下來的當(dāng)初基本都做了去庫(kù)存、保現(xiàn)金流等策略。

放在地產(chǎn)業(yè)，美的置業(yè)也在這么干。只不過，美的置業(yè)沒有選擇價(jià)格戰(zhàn)。公司對(duì)外說它堅(jiān)守一個(gè)原則： 無論如何不能大幅度折價(jià)甩貨，否則是傷筋動(dòng)骨 。

美的置業(yè)也不再提全年那1400億的銷售目標(biāo)，倒是說了個(gè)數(shù)—— 控制存銷比在2以內(nèi) ，即控制好公司存貨及去化的速度和周期。

這在當(dāng)下非常重要。因?yàn)檫@事關(guān)現(xiàn)金流的穩(wěn)定和安全。

今年上半年，市場(chǎng)每個(gè)月都在起伏，情況各不相同。房企需要穿透到每個(gè)地區(qū)公司每個(gè)項(xiàng)目，甚至是每個(gè)組團(tuán)每個(gè)分期的存銷情況，才可以做出實(shí)時(shí)調(diào)整。

美的置業(yè)的做法是細(xì)化公司的頭寸預(yù)警。據(jù)稱，之前是做12個(gè)月的現(xiàn)金流測(cè)壓和鋪排，去年是18個(gè)月，當(dāng)下變成24個(gè)月。

24個(gè)月的頭寸預(yù)警，是否危機(jī)感過重？因?yàn)榭偛恳苍趶V東佛山順德的碧桂園，目前還是12個(gè)月的現(xiàn)金鋪排計(jì)劃 ，并且還把各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)納入當(dāng)中考量過。

房企重視現(xiàn)金流肯定不是壞事。龍湖最近就說，已經(jīng)把全集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流放到前所未有的高度。

美的置業(yè)和龍湖其實(shí)在一點(diǎn)上很相似。 它們對(duì)外都輸出著“幾大航道”、“基本盤”的稱法。航道里基本涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物管、產(chǎn)業(yè)等。

活下去，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈去找新增長(zhǎng)點(diǎn)，打造系統(tǒng)化能力。 這或許是美的置業(yè)在收縮后能做到的。據(jù)說這也是當(dāng)初家電行業(yè)能勝出的法寶之一。

美的置業(yè)畢竟有個(gè)可以提供錢、提供技術(shù)、提供品牌支撐的美的集團(tuán)。

不用質(zhì)疑美的集團(tuán)能為美的置業(yè)打開的新天地。

比如，美的置業(yè)目前已經(jīng)在兩個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上布局了科技化企業(yè)。一個(gè)是睿住智能化公司，一個(gè)是睿住建筑科技公司。

前者更多致力于全屋智能和社區(qū)智能，研發(fā)整體智能家居操作系統(tǒng)。后者沖著對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)端賦能，提供建筑數(shù)字化設(shè)計(jì)能力和全鏈條裝配式產(chǎn)品供給去。

把美的置業(yè)、龍湖、碧桂園這三家拉出來比比，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很有意思。 因?yàn)樗鼈兌紝?duì)外釋放了智能系統(tǒng)或者智慧建造。至于哪家在這方面強(qiáng)一點(diǎn)，且行且看。

反正地產(chǎn)周期在調(diào)整，不管愿不愿意都得接受。

誰都想做時(shí)間的勝利者，而 企業(yè)的命運(yùn)，只有生、死二字 ，無他。