作者｜地產(chǎn)十一郎

　　來(lái)源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

　　這一波樓市的調(diào)整時(shí)間有點(diǎn)長(zhǎng)。

　　一大波五花八門的舉措噼里啪啦下來(lái)后，硬是沒(méi)有收到預(yù)期效果。“通用版本”的救市政策來(lái)了，國(guó)慶節(jié)前房地產(chǎn)收到了3個(gè)大禮包，久違的中央統(tǒng)一調(diào)控政策出臺(tái)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在低迷中尋得一縷曙光。

　　又一輪新政開(kāi)始刺激樓市了——

　　多年沒(méi)有變動(dòng)過(guò)利率的公積金貸款，利率也下降了。北京住房公積金熱線傳來(lái)消息，北京首套房的公積金利率已經(jīng)下降到2.6%……

　　這還不夠，工行、建行、中行等國(guó)家六大行也給房地產(chǎn)融資做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)，每家一個(gè)1000億的大禮包送上。

　　6000億的新增房地產(chǎn)融資，多少也提振了些許市場(chǎng)信心，讓困厄于資金的房企有喘息之機(jī)……

2022年，是房地產(chǎn)的至暗時(shí)刻； 2022年，也是調(diào)控政策的瘋狂時(shí)刻。

　　十一郎統(tǒng)計(jì)，2022年截至9月，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)835次，而2021年同期只有482次，同比上漲接近73%。其中，9月單月超過(guò)135次，累計(jì)2022年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史紀(jì)錄。

　　這么多政策疊加起來(lái)，樓市是否要拐彎了？觸底觸了這么久是否該往上揚(yáng)了？接下來(lái)的四季度，樓市會(huì)發(fā)生什么？

　　現(xiàn)在，做對(duì)后市的預(yù)判似乎不那么受人待見(jiàn)，有風(fēng)險(xiǎn)，但十一郎今天依然想跟大家探討下這個(gè)話題。

　　先拋出我的觀點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)很多人說(shuō)，這一波過(guò)去，要么是徹底的觸底反彈，要么是持續(xù)的一蹶不振。

　　我的觀點(diǎn)傾向于前者。

　　只是，觸底反彈的力度，既不像上一輪那么瘋狂，也不像現(xiàn)在一樣萎靡不振。

　　打個(gè)比方吧，未來(lái)的樓市應(yīng)是一枝枝水面的綠蘿，不同枝丫生長(zhǎng)出不同的葉子。不同枝丫就是不同的城市，生搬硬套全國(guó)政策不可取，但如果對(duì)癥下藥，就會(huì)藥效明顯，且激發(fā)出很多有價(jià)值的養(yǎng)分來(lái)。

　　以北京為例，長(zhǎng)在了好地段，生出了好配套，或是產(chǎn)業(yè)之上，或是稀缺生態(tài)；或是產(chǎn)品力夠強(qiáng)的項(xiàng)目，呈現(xiàn)一波豐收景象。

華曦府開(kāi)盤兩小時(shí)249套房源售罄； 中建玖合府線上搖號(hào)412套房都找到了主人； 端禮著開(kāi)盤熱銷49.54億、3季 度20.67億； 北京瑞府20.49億； 望京樾、北熙區(qū)、北清橡樹(shù)灣開(kāi)盤大賣......

　　9月底十一郎還去看了個(gè)小而美的項(xiàng)目紫金書院，項(xiàng)目的可變戶型不是隨便說(shuō)說(shuō)的，還申請(qǐng)了專利，很是驚艷。 盡管有開(kāi)發(fā)商名不見(jiàn)經(jīng)傳、疊加產(chǎn)權(quán)時(shí)間影響，但近日收到項(xiàng)目反饋說(shuō)，國(guó)慶7天到訪800人次，實(shí)現(xiàn)北部區(qū)域銷售金額第一名的好成績(jī)。

　　正是因?yàn)檫@些熱盤，讓北京9月新房成交環(huán)比上漲27%，同比上漲1%。

　　不可否認(rèn)，這是政策、買房人、開(kāi)發(fā)商等多方鉚足了勁贏下的一場(chǎng)“秋收”。在底部摩擦了一年多之久的房地產(chǎn)市場(chǎng)，太需要這樣熱鬧的場(chǎng)面了。

　　不管市場(chǎng)如何，不可否認(rèn)的是，剛性需求依然存在。

　　被市場(chǎng)“教育”的猴精的買房人，一直觀望不出手，他們都在等風(fēng)來(lái)。

　　這不，風(fēng)來(lái)了。

　　從節(jié)前算起，我們數(shù)數(shù)最近全國(guó)釋放了多少給樓市松綁的政策。

　　先是 中央層面的——

　　又是要搞差別化住房信貸政策，又是要退稅，承諾居民賣房一年后再買房的可以享受退稅，又是下調(diào)公積金利率。

　　下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率15bps，這是央行時(shí)隔7年多首次下調(diào)個(gè)人首套住房公積金貸款利率, 且都已降至歷史最低值。

　　“咚咚咚”三大組合拳，毫不含糊。

　　這可是來(lái)自中央部委的三政齊發(fā)呀。

　　然后 地方層面——

　　河北石家莊說(shuō)，10月1日起擴(kuò)大公積金貸款提取范圍，并且你用公積金貸款之后，你們家的四個(gè)老人都可以幫你們還貸；

　　
四川綿陽(yáng)說(shuō)，到明年6月30 日之前，在我這兒買房的朋友，財(cái)政給你補(bǔ)貼契稅哦，90方以下我全補(bǔ)，90-144方的補(bǔ)8成，144方以上的補(bǔ)5成；

　　
山東濟(jì)寧說(shuō)，我給你降利率！10月5日開(kāi)始，首套房貸款利率從4.1%降到3.95%，便宜程度直逼經(jīng)營(yíng)貸啊。

　　
四川的眉山市也說(shuō)了，10月1日開(kāi)始到今年底，在我天府新區(qū)買房的，財(cái)政給你每平方補(bǔ)貼200塊，我們?cè)賲f(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商給你再補(bǔ)300塊/平，快來(lái)！

　　北京直挺挺地站著說(shuō)，我是不缺人來(lái)的，但我也要做好帶頭作用，來(lái)，公積金利率給我降到歷史最低，首套房只要2.6%！

　　看老大都降利率了，全國(guó)各地的兄弟們都紛紛加入，杭州、南京、成都等30余城下調(diào)了首套個(gè)人住房公積金貸利率。

　　你降公積金，我就降商貸！

　　湖北武漢、廣東清遠(yuǎn)等多個(gè)符合條件的城市，下調(diào)了當(dāng)?shù)厥滋鬃》可藤J利率，已降至4%以下。

　　另外，還有已有天津、南京、蘇州等多個(gè)城市落實(shí)財(cái)政部、稅務(wù)總局“930”新政，宣布執(zhí)行換房退個(gè)稅。

　　是的，風(fēng)來(lái)了。

　　這力度還可以。

　　據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯 示，今年“十一”期間，貝殼50城二手房日均成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約54%，甚至超過(guò)了2020年同期水平。

　　這效果也不錯(cuò)。

　　市場(chǎng)看起來(lái)正在慢慢回暖。

　　事實(shí)，也的確如此。

　　再把視角從宏觀層面拉到各個(gè)城市。

　　先說(shuō) 一線城市。

　　北京政策一向特立獨(dú)行，有著風(fēng)向標(biāo)意義。深思熟慮過(guò)后，北京 搞了幾個(gè)適老項(xiàng)目，部分銀行可做接力貸，部分區(qū)域可能將“取消雙限”。

　　北京就像一枝綠蘿最實(shí)在的根部，雖然并不起眼，但卻是少有的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)、庫(kù)存不高的城 市。

　　接力貸緊跟的有海南、珠海、資陽(yáng)、邵陽(yáng)、石家莊、信陽(yáng)等多地，支持公積金“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄?/p>

　　浙江寧波全面取消限購(gòu)，二孩三孩家庭公積金連繳2年，首次申請(qǐng)公積金貸款買首套房的，最高貸款額度從60萬(wàn)提到了80萬(wàn)；

　　43座城市降低二套房首付比例， 主要集中于新一線、二線及三四線城市，包含天津、重慶、蘇州、廈門、福州等城市在內(nèi)。并且，15個(gè)推行二手房指導(dǎo)價(jià)的城市中，目前絕大多數(shù)已取消該政策，其中西安、成都、寧波、紹興、廣州等13座城市已實(shí)質(zhì)性取消。

　　……有用嗎？

　　當(dāng)然了。

　　“非必要不出行”的國(guó)慶節(jié)，各地花式打折搶收。比如，強(qiáng)二線蘇州給出優(yōu)惠福利的樓盤，數(shù)量明顯比之前多了很多，市場(chǎng)比較買賬，成交還算不錯(cuò)。

　　不可否認(rèn)，全國(guó)樓市一盤棋， 整體的氣氛依然不容樂(lè)觀，但也有星星點(diǎn)點(diǎn)的熱鬧可言。

　　有研究機(jī)構(gòu)測(cè)算了積極和謹(jǐn)慎兩種情景下的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)走勢(shì)，銷售端將于今年四季度至明年年初筑底，2023年增速在0.1%~2.8%。

　　接下來(lái)的樓市會(huì)怎么走？

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，四季度全國(guó)商品房銷售面積同比降幅或仍在15%左右，全年同比降幅或在20%左右。

　　十一郎也大膽猜測(cè)下:

　　在“金九不金”之后，銀十會(huì)銀。

　　無(wú)論從中央到地方，還是到市場(chǎng)，又或是開(kāi)發(fā)商，大家都太盼望能夠恢復(fù)經(jīng)濟(jì)了活躍了。

　　底層資產(chǎn)一定是壓艙石，房地產(chǎn)還是支柱性產(chǎn)業(yè)，在輪番政策暖風(fēng)的作用下，市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)。

　　本來(lái)這文章到上一段就說(shuō)的很明白了，但十一郎還是忍不住想說(shuō)一點(diǎn)別的。接下來(lái)的觀點(diǎn)算是送的吧。

　　大家都知道，這一輪的救市挺難的，政府一籮筐的政策，但起色依然很慢，暖風(fēng)已來(lái)，但傳遞不夠快。這是為什么呢？

　　首先，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的原因。這是大家都知道的，我也不再列舉廢話了。全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，滯脹風(fēng)險(xiǎn)上升，疊加國(guó)內(nèi)疫情，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下行壓力不減。

　　其次，房企也艱難。

　　記得在北京今年一批次拿地時(shí)，旭輝是拿地房企中唯一的民企獨(dú)苗。而9個(gè)月過(guò)去后，就被爆出天津信托項(xiàng)目疑似爆雷。

　　這事其實(shí)也有誤解。據(jù)說(shuō)，9月27日是該項(xiàng)目信托的兌付日，有10天的寬限期。但從28日的股債反應(yīng)看，躁動(dòng)而敏感的資本市場(chǎng)，似乎沒(méi)有耐心給予旭輝寬限期。就連一向樂(lè)觀的林中，也發(fā)朋友圈訴苦：融資不暢、銷售疲軟，光讓還錢，哪家房企都吃不消。

　　最后，居民購(gòu)房意愿真的降低了很多，市場(chǎng)信心不足。

　　多地“斷供”、項(xiàng)目交付等各種問(wèn)題讓更多的買房人持幣觀望。但是，這代 表需求真的沒(méi)有了嗎？

　　不！

　　君不見(jiàn)，北京、上海的豪宅賣的有多火；

　　君不見(jiàn)，剛性需求的年輕人有多渴望在工作的城市有個(gè)自己的家。

　　雖然杠桿挺高了，雖然供給很足了，但擋不住人民對(duì)幸福生活的向往啊。

　　這才是樓市的信心所在。

　　當(dāng)然，接下來(lái)的市場(chǎng)會(huì)更分化，這會(huì)倒逼房企改革，不斷打磨產(chǎn)品、提升服務(wù)，買房者更是要用心提防一些“坑盤”。

　　開(kāi)篇提到北京樓市的豐收只是個(gè)別樓盤，市場(chǎng)上仍不乏去化不好的樓盤。比如青云某府、中綠某岳府、招商某瓏府等。

　　十一郎在看這些地塊時(shí)，覺(jué)得也有買的欲望，但還是能挑出不少刺兒來(lái)，要么戶型擺爛，要么3公里內(nèi)連瓶水都買不到，這樣的項(xiàng)目去化很慢，也是正常不過(guò)。

　　抄底是抄底時(shí)機(jī)沒(méi)錯(cuò)，但抄底也要寧缺毋濫不是？

　　接下來(lái)的四季度，十一郎 預(yù)判還會(huì)有暖風(fēng)在來(lái)的路上。

　　樓市回暖不會(huì)缺席。

　　越過(guò)山丘，有人等候。

　　不過(guò)是早來(lái)，或者晚些時(shí)候。

　　廊坊全面取消限購(gòu)，你會(huì)在環(huán)京買房嗎？

　　買房實(shí)操篇 | 教你在嚴(yán)重分化的北京樓市，用不到500萬(wàn)買朝陽(yáng)北四居墅區(qū)洋房

　　看了5月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，一聲嘆息

　　融創(chuàng)為何不能倒

　　亦莊樓市見(jiàn)“底”