撰文@房小密

11月的第一天，旭H集團正式宣布違約，成為了地產(chǎn)圈的大新聞。

你可以對旭H不太了解，但知道它是全國百強房企，也曾被稱為房企中的“示范生”，就夠了。

爆雷的名單再次添上百強房企的一筆，本就飄搖的樓市，更是風聲鶴唳。

說一千道一萬，還是因為，缺錢。

在“保交付”的面前，現(xiàn)在購房者對房企和項目的資金情況，也是謹小慎微。

最近有部分購房者注意到，賀州的房地產(chǎn)信息公示平臺上顯示有一批“紫房子”，被標示為“在建工程抵押”，這是怎么回事？

▲賀州部分在建工程抵押樓棟公示情況

根據(jù)系統(tǒng)上的提示可以清晰的看到，房屋的交易狀態(tài)通常分為四種：

綠色——未售

黃色——已網(wǎng)簽

藍色——已備案

紫色——在建工程抵押

▲賀州部分非在建工程抵押樓棟公示情況

前三者淺顯易懂，但看到“抵押”兩個字，很多人恐怕臉色要變了。

大家知道，“抵押”通常用于資金緊張的時候，以資產(chǎn)作為一種擔保來獲得借款的方式，如果到期還不上錢，抵押權(quán)人是有權(quán)利申請查封或處置抵押物的。

所以，關(guān)于樓盤出現(xiàn)在建工程抵押的情況，我們也整理了幾個普遍較為關(guān)注的問題：

1、什么是在建工程抵押？

2、在建工程抵押=有爛尾風險？

3、如何知道自己買的房子是否存在抵押的情況？

4、在建工程抵押的房子能不能買？買房后發(fā)現(xiàn)存在在建工程抵押怎么辦？

我們查找了相關(guān)的文件規(guī)定，以及通過向有關(guān)專業(yè)人士咨詢了解，如果你對在建工程抵押的房屋有疑問，不妨一起往下看。

1、什么是在建工程抵押？

根據(jù)定義，在建工程抵押是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以 不轉(zhuǎn)移占有的方式 抵押給 銀行 作為償還貸款履行擔保的行為。

需要注意的是，在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物，不同于已取得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押，在建工程抵押的商品房，經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，是可以進行銷售的。

其中主要涉及到兩個法律法規(guī)，一是建設(shè)部出臺的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，二是《擔保法》。

到這里，首先可以明確的是，辦理在建工程抵押、銷售在建工程抵押的商品房，是房地產(chǎn)行業(yè)中符合法律法規(guī)的一種融資方式。

2、在建工程抵押=有爛尾風險？

在建工程抵押在房地產(chǎn)行業(yè)中，是一種常見的融資方式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優(yōu)點，銀行往往也樂于采用。

開發(fā)商為什么要辦理在建工程抵押？

簡單一點的類比，在建工程抵押好比一個工廠花了100萬建好廠房、買好機器，并擁有生產(chǎn)技術(shù)，現(xiàn)在需要再投入50萬購買原料，能生產(chǎn)價值500萬的商品，但沒有充裕的資金了。

這個時候，工廠將廠房、機器抵押給銀行獲得50萬的貸款用于購買原料，在商品完成生產(chǎn)和銷售后，工廠將銷售所得的收益用于償還貸款。

銀行獲得利息收入，工廠實現(xiàn)利潤，消費者得到商品，正常情況下，在這個閉環(huán)中是可以做到良性循環(huán)的。

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，通過銀行貸款的方式獲得資金，用于投入生產(chǎn)或擴張業(yè)務(wù)，使其能實現(xiàn)更多的收益，也是有效推動經(jīng)濟發(fā)展的正常商業(yè)行為。

特別之處在于，一般的商品是以成品形式進行銷售，如果企業(yè)無法完成生產(chǎn)，那么消費者要承擔的“損失”可能只是買不到。

而商品房是預售的，并且是大宗商品。

如果其中有環(huán)節(jié)斷開，比如銷售不理想無法及時還款，比如利潤不足以覆蓋還款，甚至更惡劣的存在資金挪用等情況，那么樓盤就有可能出現(xiàn)爛尾、銀行申請查封變賣抵押物等情況。

毫無疑問的是，在建工程抵押是為了獲得資金，不能說完全沒有風險，但也不能以此斷定開發(fā)商的資金情況和經(jīng)營風險。

同上一個例子，工廠選擇貸款50萬，可能是真的沒錢買原料，也可能是持有50萬的現(xiàn)金，但選擇用于應(yīng)對其他經(jīng)營情況，或是購買新的機器提高生產(chǎn)能力，也有可能……

企業(yè)進行融資通常并不是單一的行為，是多重環(huán)境和因素綜合考慮下做出的經(jīng)營決策，風險的大小，更多還是取決于企業(yè)的經(jīng)營本身。

回到房地產(chǎn)行業(yè)中來說，除了在建工程抵押之外，房企還可以有土地抵押、發(fā)行債券等多種方式進行融資。

所以，沒有在建工程抵押，不意味著開發(fā)商就不存在其他抵押和負債情況，同理，有在建工程抵押也不能說明樓盤會爛尾。

要評估一個房企和樓盤的經(jīng)營狀況和資金風險，還是需要進行“立體”的了解和衡量，難以以偏概全。

3、如何知道自己買的房子是否存在抵押的情況？

不管是沒買房，還是已經(jīng)買了房的，但凡自己手里沒拿著不動產(chǎn)權(quán)證的，看到上面可能會有些心慌。

畢竟自己花了幾十萬甚至上百萬買來的房子，誰也不想到頭來會是“竹籃打水一場空”。

想知道自己的房子，或者要買的房子有沒有存在在建工程抵押或其他抵押的情況，可以查看一下商品房買賣合同。

▲房屋存在土地抵押的合同示例

其中有一條列明房屋的抵押情況（通常在前面幾頁），包括是否有抵押、抵押類型、抵押給誰、還款周期等，并在有關(guān)政府機構(gòu)進行登記。

同時如果有抵押的房屋要進行銷售，需要附有抵押權(quán)人同意商品房轉(zhuǎn)讓的證明。

▲房屋不存在抵押的合同示例

正式網(wǎng)簽備案的商品房買賣合同，能很好的了解房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬及抵押情況。

不過需要提醒的是，此條款僅能證明該套房屋 在合同簽署時 是否存在抵押情況，不能證明開發(fā)商通過其他方式進行的抵押或融資情況，以及后續(xù)何時完成相關(guān)的還款和解押手續(xù)等。

對房屋抵押和權(quán)屬情況不確定的，可以向不動產(chǎn)登記中心進行查詢和了解。

4、在建工程抵押的房子能不能買？買房后發(fā)現(xiàn)存在在建工程抵押怎么辦？

在建工程抵押的房子，潛在的風險主要有兩方面：

一是開發(fā)商出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不良的情況；

二是影響產(chǎn)權(quán)辦理。

前面說到，在建工程抵押是房地產(chǎn)行業(yè)常見的融資方式。所謂成也蕭何，敗也蕭何，沒錢要借錢，那么有抵押，關(guān)鍵就在于解押。

從有關(guān)從業(yè)人員處，我們了解了一下在建工程抵押房屋一般的交易流程：

①開發(fā)商（抵押人）向銀行（抵押權(quán)人）辦理在建工程抵押貸款，并獲得同意商品房進行銷售的相關(guān)證明，在有關(guān)政府機構(gòu)進行登記；

②開發(fā)商與購房者達成交易后，辦理商品房買賣合同的網(wǎng)簽與備案；

③購房者向銀行申請個人住房按揭貸款，銀行根據(jù)購房者的資質(zhì)情況進行審批；

④開發(fā)商按抵押貸款合同的約定向銀行進行還款，辦理解押手續(xù)。

⑤該套房產(chǎn)作為購房者名下的資產(chǎn)，以個人住房按揭貸款的方式抵押給銀行，銀行進行審批放款，將房款支付給開發(fā)商。

對于購房者來說，購買在建工程抵押或非在建工程抵押的商品房，一般在交易流程和手續(xù)辦理上沒有明顯的差別，只需開發(fā)商與銀行、政府機構(gòu)辦理好相關(guān)的抵押解押手續(xù)即可。

但在實際執(zhí)行中，根據(jù)開發(fā)商和銀行約定的貸款政策不同，以上流程可能會存在一定的差異，其中有三個重點可以關(guān)注：

1、購房者辦理的房屋按揭貸款，開發(fā)商辦理的是在建工程抵押貸款，都屬于抵押貸款，但類型不同。

2、房屋產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商向購房者轉(zhuǎn)讓，但在建工程抵押的債務(wù)人依然是開發(fā)商。

3、同一套房產(chǎn)，銀行不能接受開發(fā)商和購房者兩個主體進行重復抵押。

簡單的說，如果購買在建工程抵押的商品房，辦理了商品房網(wǎng)簽備案并完成按揭放款，那么一般情況下，說明該套房產(chǎn)已完成在建工程抵押的解押手續(xù)。

根據(jù)有關(guān)案例顯示，后期即使開發(fā)商因為無法還款或其他問題違約，法院不支持銀行對該套房產(chǎn)行使查封或拍賣的權(quán)利，只能向開發(fā)商追討款項，不涉及購房者。

但如果是全款購房的，建議通過其他方式和途徑，確認房屋是否已完成解押手續(xù) ，以免后期影響產(chǎn)權(quán)辦理等。

總個結(jié)：

房地產(chǎn)行業(yè)融資和抵押的情況，普遍且復雜，很難用短短的一篇文章說清楚來龍去脈，是非因果。

賀州有不少樓盤以在建工程抵押、土地抵押等方式獲取資金，辦理在建工程抵押的通常只是部分樓棟。

隨著銷售和回款，開發(fā)商陸續(xù)進行還款解押，房屋的抵押狀態(tài)也會陸續(xù)解除，不少項目也已完成交付和辦理不動產(chǎn)權(quán)證。

比如第三個問題中友情提供存在土地抵押情況合同示例的讀者，表示已經(jīng)順利拿到不動產(chǎn)權(quán)證了。

對于購房者來說，選擇靠譜的房企固然重要，但不可回避的現(xiàn)實是，現(xiàn)在想要找一家沒有債務(wù)、沒有融資貸款的房企，難度恐怕不亞于大浪淘沙。

有風險意識很重要，但也不必成為驚弓之鳥，更重要的是辯證的看待問題，理性評估，在交易過程中學會保障自己的權(quán)益。

此文未有詳盡之處，也歡迎有關(guān)專業(yè)人士指出并補充。

今天先這樣。

①

②

③

④

⑤

補充說明：1/本文為原創(chuàng)內(nèi)容或原創(chuàng)編輯整理，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)，但轉(zhuǎn)載須要申請；2/內(nèi)容或觀點僅供參考和交流，不構(gòu)成直接投資建議；若有意購買請自行了解項目，自行權(quán)衡利弊得失，簽署各類法律文件時仔細閱讀相關(guān)條款；3/任何投資行為均有不同程度風險性，投資需理性。4/若有疑問，歡迎添加微信HFWL_fangxiaomi跟房小密交流，或拉你進購房者交流群。