如果問北京樓市競爭最激烈的區域，很多人都會說：朝陽。沒錯，處于絕對的供應紅海的朝陽，再好的產品，也不好賣，中綠東岳府便是其中一個。

瞭望君觀察到，開盤11個月，共438套房源，截至10月30日中綠東岳府僅網簽了41套，去化率尚不足10%。

是地段問題？

從項目所在的朝陽王四營板塊來看，雖然存在整體區域環境和配套還不成熟的客觀現實問題，但坐擁五環+臨鐵優勢，再加上北京十一學校利好的加持，片區熱度一直不低。緊挨著項目，去年同批次拿地的保利錦上一期目前去化率已達到84%，房源所剩無幾，就是最直接的證明。

那么，為什么偏偏中綠東岳府賣不動？

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說到“中綠”，可能大家還覺得不太熟悉，但說到“魯能”，相信大家都不會陌生。

魯能，也屬于深耕北京的老牌開發商，做過包含格拉斯小鎮、優山美地、釣魚臺美高梅、魯能7號系列等在內的不少大家耳熟能詳的項目。后來在部分央企逐漸剝離房地產業務的政策大背景下，原本直屬國家電網的魯能“響應”政策，歷經股權變動，最終在2020年劃歸中國綠發，全名中國綠發投資集團有限公司。

而在這之前，魯能就一直有意弱化房地產業務，所以在北京所剩貨值也不多，只有上文提到的格拉斯小鎮、優山美地、釣魚臺美高梅等別墅項目，還有房源在售。

在拿下朝陽王四營地塊之前，魯能上一次出現在北京土地市場已經是2014年。在時隔7年之后，變身“中綠”的魯能，推出中綠東岳府項目，可以說是重回北京新房市場的代表之作。

有業內人士向瞭望君爆料，這也是集團給中綠北京這邊的一個機會，如果成績不行，短時間不會再給他們錢拿地了。瞭望君也發現，北京最近幾次集中土拍中，確實沒有再看到中綠的身影。

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入市慢一小步，去化差一大步。

7年之后再次回歸，中綠似乎對當下北京新房市場低利潤和快周轉的競爭節奏，有些適應不良。

盤點其早先在北京的項目，共同特點是以大盤為主，開發周期長。以格拉斯小鎮為例，這個項目已經賣了十幾年了，最早一期開盤還是2007年，房價已經從1.5萬/㎡，上漲到現在5.6萬/㎡，漲了近3倍。可以說是，憑借資金成本優勢，吃盡了地價紅利，項目妥妥地成了利潤王者。

此次重回北京，從入市節奏來看，中綠可能也努力了，但是明顯不太成功。去年5月同天拿地，保利錦上一期與朝陽壹號在9月份幾乎前后腳開盤，而中綠東岳府在兩個月后的11月份才姍姍來遲。

入市晚兩個月，去化差出不少。截至10月30日，中綠東岳府僅網簽了41套，還比不上最先入市的保利錦上網簽量的一個零頭。

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當然，入市慢競品一步，只是其去化不佳的其中一個影響因素。畢竟從數據來看，連今年6月份才入市的保利錦上二期，去化率都狠狠地壓了中綠東岳府一頭。

根源，還是在于價格。

瞭望君注意到，雖然去化不理想，但中綠·東岳府的網簽價還是維持在71769元/㎡，也就是說項目并沒選擇用降價跑量，當然這也跟當初項目拿地成本較高，沒有降價空間有關。

而今年一批次才拿地的保利錦上二期，明顯這方面的顧慮就比較小，有底氣將性價比策略執行到底，不僅全面主打小戶型，將產品面積下探到67平，拉低總價；從目前網簽價僅69074元/㎡來看，對比7.1萬/㎡的銷售指導價，每平米也便宜了2000元。去化更快，也在情理之中。

對比目前王四營四盤的去化，明顯能看出，現在產品做大了不行。偏偏中綠東岳府全做的改善戶型，面積段設置相比賣的最好的保利錦上一期都要大個10平米左右，總價更高，買房門檻自然也更高，182㎡四居總價更達到了1300萬，去化壓力也就更大了。

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好在，中綠東岳府主推的三種戶型中，122平三居占比最大，接近80%。可惜中綠東岳府又輸在了得房率上，122平三居得房率僅在72%左右，而保利錦上能達到75%左右，同樣的總價，購房者自然會選擇使用面積更大的。

價格、得房率競爭優勢都不突出，中綠東岳府把宣傳重點放在了超低能耗住宅上，號稱打造了“高標準住宅100分的作品”，據說已經達到國際“被動房”的標準。

瞭望君理解的原理就是先在項目外墻、窗戶等方面都采用了眾多高新技術減少熱量損失，再通過新風系統、熱能回收等來減少內外熱量交換，大幅降低總能耗，打造恒溫恒濕恒氧的舒適環境。簡單地說，就像是給房子穿上了件“棉襖”，還是厚的。

但除了要考慮后期的維護成本之外，最直觀的影響還有房子的窗戶明顯小于非高標準住宅，在一定程度上影響了采光。

從具體戶型來看，以122㎡三居為例，對比市面上的好作業，中綠東岳府改善的尺度做的非常一般。整體來看，相對面寬進深都特別長，采光不夠是一方面；2.8米左右面寬的餐廳，也略顯逼仄，在改善戶型上，毫無寬敞可言。

另一個宣傳重點，則是陽臺。當然，這也沒毛病，畢竟保利錦上和朝陽壹號的主打戶型中都沒有重點做陽臺。

但是，中綠東岳府的陽臺設計，又屬實是讓人emo了一把。

一般我們理解的陽臺是這樣的：

但中綠·東岳府的陽臺卻是這樣的：

一堵厚厚的墻，將陽臺一分為二，采光和視覺上怎么可能不受影響？關鍵還不能拆，大面寬陽臺的快樂一下就沒了。要是贈送也就算了，很難想象這樣的陽臺還需要購房者自己買單，性價比就更低了。

降價沒空間，產品又跟不上競品，擺在中綠東岳府面前的路，似乎也就只剩下躺平了？