如果問北京樓市競爭最激烈的區(qū)域，很多人都會說：朝陽。沒錯，處于絕對的供應(yīng)紅海的朝陽，再好的產(chǎn)品，也不好賣，中綠東岳府便是其中一個。

瞭望君觀察到，開盤11個月，共438套房源，截至10月30日中綠東岳府僅網(wǎng)簽了41套，去化率尚不足10%。

是地段問題？

從項目所在的朝陽王四營板塊來看，雖然存在整體區(qū)域環(huán)境和配套還不成熟的客觀現(xiàn)實問題，但坐擁五環(huán)+臨鐵優(yōu)勢，再加上北京十一學(xué)校利好的加持，片區(qū)熱度一直不低。緊挨著項目，去年同批次拿地的保利錦上一期目前去化率已達(dá)到84%，房源所剩無幾，就是最直接的證明。

那么，為什么偏偏中綠東岳府賣不動？

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說到“中綠”，可能大家還覺得不太熟悉，但說到“魯能”，相信大家都不會陌生。

魯能，也屬于深耕北京的老牌開發(fā)商，做過包含格拉斯小鎮(zhèn)、優(yōu)山美地、釣魚臺美高梅、魯能7號系列等在內(nèi)的不少大家耳熟能詳?shù)捻椖俊：髞碓诓糠盅肫笾饾u剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的政策大背景下，原本直屬國家電網(wǎng)的魯能“響應(yīng)”政策，歷經(jīng)股權(quán)變動，最終在2020年劃歸中國綠發(fā)，全名中國綠發(fā)投資集團(tuán)有限公司。

而在這之前，魯能就一直有意弱化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，所以在北京所剩貨值也不多，只有上文提到的格拉斯小鎮(zhèn)、優(yōu)山美地、釣魚臺美高梅等別墅項目，還有房源在售。

在拿下朝陽王四營地塊之前，魯能上一次出現(xiàn)在北京土地市場已經(jīng)是2014年。在時隔7年之后，變身“中綠”的魯能，推出中綠東岳府項目，可以說是重回北京新房市場的代表之作。

有業(yè)內(nèi)人士向瞭望君爆料，這也是集團(tuán)給中綠北京這邊的一個機(jī)會，如果成績不行，短時間不會再給他們錢拿地了。瞭望君也發(fā)現(xiàn)，北京最近幾次集中土拍中，確實沒有再看到中綠的身影。

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入市慢一小步，去化差一大步。

7年之后再次回歸，中綠似乎對當(dāng)下北京新房市場低利潤和快周轉(zhuǎn)的競爭節(jié)奏，有些適應(yīng)不良。

盤點其早先在北京的項目，共同特點是以大盤為主，開發(fā)周期長。以格拉斯小鎮(zhèn)為例，這個項目已經(jīng)賣了十幾年了，最早一期開盤還是2007年，房價已經(jīng)從1.5萬/㎡，上漲到現(xiàn)在5.6萬/㎡，漲了近3倍。可以說是，憑借資金成本優(yōu)勢，吃盡了地價紅利，項目妥妥地成了利潤王者。

此次重回北京，從入市節(jié)奏來看，中綠可能也努力了，但是明顯不太成功。去年5月同天拿地，保利錦上一期與朝陽壹號在9月份幾乎前后腳開盤，而中綠東岳府在兩個月后的11月份才姍姍來遲。

入市晚兩個月，去化差出不少。截至10月30日，中綠東岳府僅網(wǎng)簽了41套，還比不上最先入市的保利錦上網(wǎng)簽量的一個零頭。

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當(dāng)然，入市慢競品一步，只是其去化不佳的其中一個影響因素。畢竟從數(shù)據(jù)來看，連今年6月份才入市的保利錦上二期，去化率都狠狠地壓了中綠東岳府一頭。

根源，還是在于價格。

瞭望君注意到，雖然去化不理想，但中綠·東岳府的網(wǎng)簽價還是維持在71769元/㎡，也就是說項目并沒選擇用降價跑量，當(dāng)然這也跟當(dāng)初項目拿地成本較高，沒有降價空間有關(guān)。

而今年一批次才拿地的保利錦上二期，明顯這方面的顧慮就比較小，有底氣將性價比策略執(zhí)行到底，不僅全面主打小戶型，將產(chǎn)品面積下探到67平，拉低總價；從目前網(wǎng)簽價僅69074元/㎡來看，對比7.1萬/㎡的銷售指導(dǎo)價，每平米也便宜了2000元。去化更快，也在情理之中。

對比目前王四營四盤的去化，明顯能看出，現(xiàn)在產(chǎn)品做大了不行。偏偏中綠東岳府全做的改善戶型，面積段設(shè)置相比賣的最好的保利錦上一期都要大個10平米左右，總價更高，買房門檻自然也更高，182㎡四居總價更達(dá)到了1300萬，去化壓力也就更大了。

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好在，中綠東岳府主推的三種戶型中，122平三居占比最大，接近80%。可惜中綠東岳府又輸在了得房率上，122平三居得房率僅在72%左右，而保利錦上能達(dá)到75%左右，同樣的總價，購房者自然會選擇使用面積更大的。

價格、得房率競爭優(yōu)勢都不突出，中綠東岳府把宣傳重點放在了超低能耗住宅上，號稱打造了“高標(biāo)準(zhǔn)住宅100分的作品”，據(jù)說已經(jīng)達(dá)到國際“被動房”的標(biāo)準(zhǔn)。

瞭望君理解的原理就是先在項目外墻、窗戶等方面都采用了眾多高新技術(shù)減少熱量損失，再通過新風(fēng)系統(tǒng)、熱能回收等來減少內(nèi)外熱量交換，大幅降低總能耗，打造恒溫恒濕恒氧的舒適環(huán)境。簡單地說，就像是給房子穿上了件“棉襖”，還是厚的。

但除了要考慮后期的維護(hù)成本之外，最直觀的影響還有房子的窗戶明顯小于非高標(biāo)準(zhǔn)住宅，在一定程度上影響了采光。

從具體戶型來看，以122㎡三居為例，對比市面上的好作業(yè)，中綠東岳府改善的尺度做的非常一般。整體來看，相對面寬進(jìn)深都特別長，采光不夠是一方面；2.8米左右面寬的餐廳，也略顯逼仄，在改善戶型上，毫無寬敞可言。

另一個宣傳重點，則是陽臺。當(dāng)然，這也沒毛病，畢竟保利錦上和朝陽壹號的主打戶型中都沒有重點做陽臺。

但是，中綠東岳府的陽臺設(shè)計，又屬實是讓人emo了一把。

一般我們理解的陽臺是這樣的：

但中綠·東岳府的陽臺卻是這樣的：

一堵厚厚的墻，將陽臺一分為二，采光和視覺上怎么可能不受影響？關(guān)鍵還不能拆，大面寬陽臺的快樂一下就沒了。要是贈送也就算了，很難想象這樣的陽臺還需要購房者自己買單，性價比就更低了。

降價沒空間，產(chǎn)品又跟不上競品，擺在中綠東岳府面前的路，似乎也就只剩下躺平了？