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久違了泰禾系列

今天早上(11月15日)，泰禾董事長(zhǎng)黃其森正式踏上從吉林歸來(lái)之路。陪伴他的人中還有他親妹妹。

一天前，黃其森歷時(shí)8個(gè)月零5天的協(xié)助調(diào)查期，階段性告一段落。按福建當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)，他可能要返鄉(xiāng)拜長(zhǎng)輩和祖先。據(jù)悉，現(xiàn)在他消瘦了很多。

此前，巡視組發(fā)現(xiàn)泰禾有兩位來(lái)自建行的前高管有問題。黃其森受此影響，從3月10日起被帶走協(xié)助調(diào)查，后留置在吉林。

（見《》）

黃其森在吉林的留置時(shí)間，超出預(yù)期。不過按照泰禾(000732.SZ)公告，在此期間，黃其森能以適當(dāng)方式參與企業(yè)運(yùn)營(yíng)決策，公司與他的聯(lián)系一直通暢。

經(jīng)歷這次，現(xiàn)在，對(duì)于黃其森個(gè)人而言，迎來(lái)階段性平安。但對(duì)于泰禾而言，尚未走出自2018年下半年開始的流動(dòng)性危機(jī)。

從黃其森留置到現(xiàn)在歸來(lái)，一前一后間，外界翻天覆地——大家對(duì)地產(chǎn)預(yù)期的改變，特別是對(duì)房企信心的消退。

地產(chǎn)出清過程之慘烈，前所未有。誰(shuí)都知道，改善預(yù)期和重拾信心，會(huì)是整個(gè)過程中較為困難的部分。

就像推倒的多米諾骨牌一樣，不管體量大小，一個(gè)又一個(gè)的“泰禾”正在出現(xiàn)。

它們有同質(zhì)化的出險(xiǎn)原因：

高杠桿、超融、押注資產(chǎn)的上漲。

但不是每家地產(chǎn)老板都有“黃其森式的自信”。他依舊篤定泰禾能成為“爆雷”房企里率先站起來(lái)的那家。

原因還是那兩點(diǎn)：

一是泰禾專注產(chǎn)品，有院子IP；

二是土儲(chǔ)集中在一二線，資產(chǎn)質(zhì)量整體好。

黃其森在此前的內(nèi)部會(huì)議上，也不時(shí)會(huì)說(shuō)，專注“小而美”的泰禾未來(lái)可以走代建之路。

說(shuō)白了，黃其森更多是“泰禾產(chǎn)品官”，“黃其森式的自信”即對(duì)泰禾的“產(chǎn)品自信”——

因?yàn)楹卯a(chǎn)品帶來(lái)的資產(chǎn)溢價(jià)，熬著拖到未來(lái)資產(chǎn)上漲，然后佐證并非資不抵債，實(shí)現(xiàn)債務(wù)解套。

所以，黃其森不止一次對(duì)泰禾的高管強(qiáng)調(diào)，要向金融機(jī)構(gòu)傳達(dá)出泰禾貨值的價(jià)值以及要對(duì)之前的項(xiàng)目融資做貨值的重估。

但機(jī)構(gòu)的盡調(diào)估值、黃其森的估值和泰禾給的估值，是三個(gè)不同的理解版本，想要達(dá)成共識(shí)不容易。

路數(shù)之前寫過，有第三方機(jī)構(gòu)給泰禾盤過家底，得出不是資不抵債。所以沒走破產(chǎn)重整或破產(chǎn)清算程序，而是庭外重組。

當(dāng)然，跟最近一年來(lái)多數(shù)出險(xiǎn)房企有著很大的不同，泰禾還有個(gè)飄在空中沒有落地的“戰(zhàn)投”——萬(wàn)科(000002.SZ)

若引戰(zhàn)能落地，這對(duì)泰禾乃至行業(yè)都不是壞事。

只是目前這條由泰禾“打樣著的路”，異常艱辛。

2020年那會(huì)，有萬(wàn)科刷臉站臺(tái)，幫忙協(xié)助泰禾債務(wù)談判展期。一部分金融機(jī)構(gòu)，曾經(jīng)因?yàn)檫@個(gè)原因同意展期。至少談判代表里，有來(lái)自當(dāng)時(shí)還在萬(wàn)科任職的高管（其中一位核心人員，去年底已經(jīng)從萬(wàn)科離職也沒有入職泰禾）。這一點(diǎn)，不管是過去還是未來(lái)，萬(wàn)科沒必要公開否認(rèn)。

到了2021年二季度伊始，萬(wàn)科公開場(chǎng)合中提到過的那個(gè)獨(dú)立的操盤公司被暫緩成立，改為由部分萬(wàn)科人員入職泰禾的形式推進(jìn)。究其原因，在于萬(wàn)科無(wú)法答應(yīng)金融機(jī)構(gòu)提出的注資、增信和擔(dān)保訴求。

再往后，操盤公司的大部分人員，又從泰禾離職重新回到跟萬(wàn)科相關(guān)的平臺(tái)，例如中航萬(wàn)科。

至此，某種程度上，萬(wàn)科對(duì)于泰禾在臺(tái)面上的顯性幫助，沒有繼續(xù)。

而眼下的萬(wàn)科也不再是當(dāng)年那個(gè)可以拯救苦主的萬(wàn)科。這一輪的地產(chǎn)危機(jī)也在沖擊著外界認(rèn)知里的優(yōu)質(zhì)房企。

泰禾尚如此，可想而知其他出險(xiǎn)房企不會(huì)容易。

一直到現(xiàn)在，泰禾的債務(wù)重組進(jìn)展在原有的基礎(chǔ)上，集中在若干項(xiàng)目層面有進(jìn)一步突破，可以實(shí)現(xiàn)解套。但是，在公開市場(chǎng)層面，還是原地踏步，甚至較比它晚出險(xiǎn)的房企都要慢。

其實(shí)，不少泰禾債主已經(jīng)被磨到?jīng)]有脾氣。特別是沒有抵押權(quán)的那些債權(quán)人，哪怕是最后勝訴也面臨無(wú)法按照判令執(zhí)行，不得不找泰禾繼續(xù)談判，尋求和解等方式。

泰禾進(jìn)行中的債務(wù)重組之路證明著：

民營(yíng)房企化債還是更需要戰(zhàn)投的有力背書。

也許民營(yíng)房企的老板們，最終都將會(huì)退出歷史舞臺(tái)，交出權(quán)力棒。但最大的區(qū)別在于，能否像黃其森這次一樣：

還能歸來(lái)。

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