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久違了泰禾系列

今天早上(11月15日)，泰禾董事長黃其森正式踏上從吉林歸來之路。陪伴他的人中還有他親妹妹。

一天前，黃其森歷時8個月零5天的協助調查期，階段性告一段落。按福建當地傳統，他可能要返鄉拜長輩和祖先。據悉，現在他消瘦了很多。

此前，巡視組發現泰禾有兩位來自建行的前高管有問題。黃其森受此影響，從3月10日起被帶走協助調查，后留置在吉林。

（見《》）

黃其森在吉林的留置時間，超出預期。不過按照泰禾(000732.SZ)公告，在此期間，黃其森能以適當方式參與企業運營決策，公司與他的聯系一直通暢。

經歷這次，現在，對于黃其森個人而言，迎來階段性平安。但對于泰禾而言，尚未走出自2018年下半年開始的流動性危機。

從黃其森留置到現在歸來，一前一后間，外界翻天覆地——大家對地產預期的改變，特別是對房企信心的消退。

地產出清過程之慘烈，前所未有。誰都知道，改善預期和重拾信心，會是整個過程中較為困難的部分。

就像推倒的多米諾骨牌一樣，不管體量大小，一個又一個的“泰禾”正在出現。

它們有同質化的出險原因：

高杠桿、超融、押注資產的上漲。

但不是每家地產老板都有“黃其森式的自信”。他依舊篤定泰禾能成為“爆雷”房企里率先站起來的那家。

原因還是那兩點：

一是泰禾專注產品，有院子IP；

二是土儲集中在一二線，資產質量整體好。

黃其森在此前的內部會議上，也不時會說，專注“小而美”的泰禾未來可以走代建之路。

說白了，黃其森更多是“泰禾產品官”，“黃其森式的自信”即對泰禾的“產品自信”——

因為好產品帶來的資產溢價，熬著拖到未來資產上漲，然后佐證并非資不抵債，實現債務解套。

所以，黃其森不止一次對泰禾的高管強調，要向金融機構傳達出泰禾貨值的價值以及要對之前的項目融資做貨值的重估。

但機構的盡調估值、黃其森的估值和泰禾給的估值，是三個不同的理解版本，想要達成共識不容易。

路數之前寫過，有第三方機構給泰禾盤過家底，得出不是資不抵債。所以沒走破產重整或破產清算程序，而是庭外重組。

當然，跟最近一年來多數出險房企有著很大的不同，泰禾還有個飄在空中沒有落地的“戰投”——萬科(000002.SZ)

若引戰能落地，這對泰禾乃至行業都不是壞事。

只是目前這條由泰禾“打樣著的路”，異常艱辛。

2020年那會，有萬科刷臉站臺，幫忙協助泰禾債務談判展期。一部分金融機構，曾經因為這個原因同意展期。至少談判代表里，有來自當時還在萬科任職的高管（其中一位核心人員，去年底已經從萬科離職也沒有入職泰禾）。這一點，不管是過去還是未來，萬科沒必要公開否認。

到了2021年二季度伊始，萬科公開場合中提到過的那個獨立的操盤公司被暫緩成立，改為由部分萬科人員入職泰禾的形式推進。究其原因，在于萬科無法答應金融機構提出的注資、增信和擔保訴求。

再往后，操盤公司的大部分人員，又從泰禾離職重新回到跟萬科相關的平臺，例如中航萬科。

至此，某種程度上，萬科對于泰禾在臺面上的顯性幫助，沒有繼續。

而眼下的萬科也不再是當年那個可以拯救苦主的萬科。這一輪的地產危機也在沖擊著外界認知里的優質房企。

泰禾尚如此，可想而知其他出險房企不會容易。

一直到現在，泰禾的債務重組進展在原有的基礎上，集中在若干項目層面有進一步突破，可以實現解套。但是，在公開市場層面，還是原地踏步，甚至較比它晚出險的房企都要慢。

其實，不少泰禾債主已經被磨到沒有脾氣。特別是沒有抵押權的那些債權人，哪怕是最后勝訴也面臨無法按照判令執行，不得不找泰禾繼續談判，尋求和解等方式。

泰禾進行中的債務重組之路證明著：

民營房企化債還是更需要戰投的有力背書。

也許民營房企的老板們，最終都將會退出歷史舞臺，交出權力棒。但最大的區別在于，能否像黃其森這次一樣：

還能歸來。

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