撰文@房小密

“金融16條”來了，最近真是賺足了頭條。

很多人用了“史詩級”這樣的詞去定義它，這一波房地產(chǎn)的救市政策到底有多猛？

論風向，談信心，股市的反應往往是快速、直接又真實。

11月11日政策發(fā)布，14日地產(chǎn)股迎來大面積的強勢反彈。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，11月14日A股地產(chǎn)125只個股中，有84只收漲，其中6只漲幅達10%。港股中德信中國上漲高達110.91%，碧桂園、雅居樂也分別大漲45.54%、33.92%。

一些“接地氣”讀者更關心的是，這對賀州樓市會有什么影響？接下來的行情會有什么變化嗎？

別急，子彈還在飛，我們且慢慢聊。

8頁文件，16條措施，密密麻麻的文字，幾乎都是“干貨”。

今年從國家到地方，出臺的救市政策都要手麻了，為何這次會被稱作“史詩級”的救市？

把這16條措施這么看，也許會更明了了。

16條措施，分為穩(wěn)定房地產(chǎn)融資、“保交樓”服務、受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置、個人住房貸款合法權益保障、部分金融管理政策調(diào)整、加大住房租賃金融支持等六大方面，涉及開發(fā)商、購房者、建筑商、信托、租賃企業(yè)等五個主體。

市場低迷，銷售回款難，房企缺錢怎么辦？一時還不上的錢可以展期還，優(yōu)質(zhì)企業(yè)想繼續(xù)開發(fā)給予貸款優(yōu)惠，放寬債券市場、信托機構的融資渠道和方式，先輸血，再造血。

爛尾樓影響市場信心怎么辦？專項借款、收并購……“兜底式”的資金支持，全力保交付。

購房者不敢買房怎么辦？發(fā)生疫情沒有收入、房子爛尾等不可控因素，可以申請延遲還貸，還保障個人征信。

開發(fā)商不結算工程款，發(fā)不出工人的工資怎么辦？針對建筑商也提供專門的信貸支持政策。

打蛇要打七寸，這次的“金融16條”可以說是精準救市，瞄準房地產(chǎn)行業(yè)受困的七寸命脈，覆蓋到產(chǎn)業(yè)鏈上下游，拳拳到肉。

央行出手，核心圍繞的還是一個字：錢。

但重點很清晰，不是為了刺激市場，而是為行業(yè)托底。防范金融風險繼續(xù)擴散，保證行業(yè)能夠持續(xù)運轉(zhuǎn)，恢復房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

房地產(chǎn)行業(yè)依然有其存在的合理性和必要性，或許用“保行業(yè)”來形容，會比“救市”更貼切。

政策一出，市場叫好聲一片，但能不能在市場上叫座，政策的效應還需要一段時間才能顯現(xiàn)。

不過，接下來的樓市，大概率不會比現(xiàn)在更差了。

在此前提下，對于賀州樓市、對于賀州購房者而言，“金融16條”之后，依然有幾點值得關注和深思：

1、選對房企和樓盤依然很關鍵。

“金融16條”中不難看出，融資“托底”的偏好對象，是財務總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)，治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)。

在收并購中，房企也會考量項目的地段、配套、產(chǎn)品等，優(yōu)先選擇更具市場價值和流通性的項目。

退一萬步說，如果不幸你買的樓盤遭遇了資金困難或者爛尾風險，那么一個積極自救的房企比惡意擺爛的房企，一個有好地段好產(chǎn)品的樓盤和遠郊價值低的樓盤，會更有希望或者能更快獲救。

2、重點針對和解決的是短期的資金風險問題，但不能解決長期的行業(yè)市場問題。

無論是給房企、建筑商進行融資輸血或展期，保交樓還是收并購，主要針對解決的是資金的流動性風險，是短期性的問題。

對于部分購房者來說，這些政策能夠在一定程度上防范和降低購房風險，對于重塑市場信心，也是實實在在有利的。

但房地產(chǎn)要真正的“活過來”，關鍵還得看行業(yè)、房企能夠恢復自身的造血功能，實現(xiàn)生產(chǎn)、銷售、回款、再生產(chǎn)的良性循環(huán)。

說白了，解決了房企能夠繼續(xù)造房子的問題，還得有人買房。

市場的預期是否能夠扭轉(zhuǎn)？有多少人還有能力、有信心、有意愿買房？在“金融16條”以外，還有一段路要走。

3、新的拐點或?qū)砼R，你的購房決策是否需要重新審視？

前面說到，“金融16條”找準房地產(chǎn)行業(yè)的痛點，給出了一劑良方，對于扭轉(zhuǎn)行業(yè)的困境，落實的下去相信能帶來有很大的幫助。

最明顯的是，不少房企開始表現(xiàn)出對市場的信心提振，經(jīng)過兩年的調(diào)整，市場風險也在完成一個出清的過程，剩者為王。

在基本面逐漸向好的前提下，我們不妨回過頭來看看賀州樓市。

①房價方面：

近兩年主城區(qū)的房價雖有回調(diào)，但多數(shù)樓盤的房價橫盤已超過半年以上，甚至是一年以上。

從市場面及拿地價來看，繼續(xù)下調(diào)的空間已經(jīng)非常有限，除非房企主動的虧本出售 （這種情況，懂的都懂……）

②供應方面：

從供求關系看，雖然主城區(qū)商品房存量不小，但受到市場認可，形成“有效”供應的的樓盤和產(chǎn)品并不多，今年連續(xù)多月也呈現(xiàn)新增供應量小于成交量的局面。

③土拍方面：

從土拍市場看，2021-2022年主城區(qū)成交的涉宅地塊寥寥無幾，尤其是局部區(qū)域已是長期“斷供”。

④需求方面：

因為疫情影響收入，因為風險影響信心，有相當一部分的購房需求是長期被壓抑的。

現(xiàn)在無論是疫情、經(jīng)濟還是地產(chǎn)行業(yè)都在展現(xiàn)新的拐點，市場秩序逐漸恢復，購房需求有望回到正常釋放。

總的來看，賀州樓市的存量依然在高位，但在選擇面上會繼續(xù)收窄，未來或會出現(xiàn)局部供小于求的情況。

我們不妨想想，當市場逐漸回暖，這個“局部”會率先出現(xiàn)在哪里呢？

總個結：

每一項政策從發(fā)布，到執(zhí)行，到產(chǎn)生效應，都會有一個時間過程。

不必急于追捧，但需要正確理解。

“金融16條”的出現(xiàn)，給市場帶來了新的轉(zhuǎn)向，但還遠不是終點，接下來肯定還會有“戲”。

我們不能確定房地產(chǎn)行業(yè)什么時候能擺脫困境，但低谷期持續(xù)的時間會縮短，賀州樓市，亦是如此。

今天先這樣。

①

②

③

④

⑤

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