大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

這幾年，黃埔市場發生了些許微妙的變化。

1、天量供應：這兩年不論是土拍還是舊改，黃埔一直榜上有名，后續的供應量也會越來越大。

2、供大于求：從數據上看，黃埔2022年和2021年的供應量持平，但成交量對比2021年下降了6226套，房子越來越難賣，去化周期越來越長。

這一系列的變化導致，黃埔能買到的新盤越來越多，2023年，黃埔在售的一共有三十幾個盤，一不小心就買錯掉坑里了。

今天就分板塊和大家聊一聊，這么多項目具體應該怎么買，才能不踩坑？

老黃埔，最大的優勢是交通，仗著天河這條大腿，可以快速通往各個區。

因為緊貼天河，且恰好處于珠江新城、金融城、琶洲、魚珠灣這些總部聚集地的東進之路上，就自然而然承接了這幾個地方的外溢購買力。

今年，老黃埔的主力，還是看首付比例的富頤華庭以及一路成為黃埔帶頭大哥的萬科城市之光，中鼎打不贏兩位大哥，只能繼續佛系賣貨。

這三個盤，預算充足，不差錢的可以選擇最貴的萬科城市之光，學校OK，交通OK，區位OK，產品也OK，不管是自住還是投資，都是不錯的選擇。

而且，這個盤已經加推了最后一棟，今年大概率會陸續清貨賣完，等于過了這個村就沒這個店了。

再看廟頭那邊，均價4萬/㎡左右，5號線延長線今年建成后直達珠江新城，加上廟頭舊改的潛力，未來發展還是值得期待的。

預算不夠，老黃埔和市區上班的，看中交通和學校的選擇越秀·星航TOD，在意戶型的可以選擇招商·臻瓏府。

建面約78-115㎡的南向3-4房，使用率接近100%，算得上是廣州剛需小戶型的天花板。

科學城，以發展高新科技產業為主，其產業已經落地了七成，是廣州總部經濟最聚集、上市公司最密集的區域之一。

這幾年，科學城從一窮二白變成了一座新城，買在科學城基本可以實現人和房走，這也讓科學城吸引了一大波附近上班的剛需買家。

今年，科學城區府小戶型，只有星樾山畔和保利錦上有貨，前者主打交通，樓下就是地鐵站，后者主打戶型，75㎡的戶型，做到了四開間朝南。

偏一點的中央城和時代天韻，短期沒地鐵，區位略偏且資源獨占性不強，價格相比其他幾個盤會便宜些，屬于上車盤。

品秀星樾靠近6號線地鐵香雪站，以改善大戶型為主，近地鐵靠商圈自配九年一貫制，綜合條件不錯。

黃陂四個盤，隔壁就是天河，處于智慧城和黃埔科學城的交界，是天河買家退而求其次的選擇，價格一直堅挺。

四個盤距離都差不多，享受的配套基本相同，其中保利翔龍天匯的綜合素質最好，近地鐵、近商業又不缺學校，注重通勤的，是第一選擇。

振業天成，大花園，大戶型，南北對流，通風采光好，舒適度是四盤里面最高的。

中鐵建·信達·花語天宸主打改善產品，97-168㎡的3-4房，業主圈層會更純粹點。

再來看長嶺居，被定位為“廣州東部綠色生態宜居新城”，主打的旋律就是山青水秀，生活屬性好。

比較粗暴地概括長嶺居：有山有水還有軌。

依山傍水的長嶺居，沒有老黃埔的工業廠房，醫療，教育更是兩大王牌。

經常因交通不便被人詬病，好不容易開通了一條有軌電車，又因為速度太慢被吐槽慢慢游。

不過，憑借得天獨厚的環境，長嶺居受到了一大批不差錢買家的青睞。從去年開始，全新入市的都是清一色的大平層項目，正式宣告進入改善時代。

今年也是長嶺居房地產發展新的一年，除了已經開放樣板房的長嶺雅居一期外，接下來還將有5個全新樓盤面市。

這些盤主打的都是改善的產品，長嶺雅居160-300㎡的大平層、中冶·逸璟臺212-231㎡的和復式，從自住的邏輯看，居住舒適性也很高。

雖然一直被吐槽價格高，性價比低，但目前長嶺居的人口構成以區府板塊工作人員、科學城高新人才以及天河外溢客為主。

也就是說，即便市場很多人對它的定價不理解不認可，長嶺居都是有自己的核心買家，也不用擔心購買力的問題。

最后看知識城，作為遠郊板塊漲勢最好的地方，知識城的核心購買原則是選擇地鐵沿線和成熟區會相對跑的更快一些。

這幾年，依托區位優勢和政策優勢，知識城不斷引進了一些500強企業，城市面貌也煥然一新。

南邊的星匯城，特點是通勤的便利性，再加上總價低，很戳剛需的心窩，旺村的康大龍祥匯的優勢在于大城配套優勢性更強。

去年，知識城一改常態，還引進了不少改善大戶型項目，如越秀聯投知識城·居山澗，德信知投·山與墅這些低密度大戶型、疊墅等改善產品，部分6字頭的單價，直捅板塊價格天花板。

他們的對手不是知識城內，甚至不是黃埔區，而是整個廣州，要面臨天河、海珠、荔灣、番禺等熱門區域的競爭。

在這道選擇題面前，知識城的豪宅市場認可程度如何真不好說，畢竟客觀來說不管產品還是板塊，6萬/㎡的知識城都沒有展現非買不可的優勢。

總的來說。

老黃埔，交通便利，去哪里都很方便，除了內部置換，還承接了很多天河甚至琶洲的外溢需求，但環境因素是硬傷，居住氛圍不算宜居。

科學城，整體城市面貌新，客群主要以內部產業員工自行消化為主，圖的就是上班近。

長嶺居，交通和配套是痛點，勝在教育資源和居住環境。但無論是對比科學城還是老黃埔，它未來價值的兌現周期，會更長。

知識城，圖的就是價格便宜，屬于剛需上車盤，畢竟離珠江新城太遠了，自駕和公共交通都不太方便。