大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

又一個特殊的年份畫上了句號。

在疫情和緊縮政策的洪流之下，國民支柱行業房地產，整體看來，在過去一年，落寞了很多，很多城市的買房人和開發商，都在躺平。

廣州樓市也不列外。

對于2022年，廣州樓市的每個人，感觸都是不一樣的。

年終歲末之際，我匯總了《年終總結系列》，我總結了8個關鍵詞。

1、72936套！2022是廣州樓市在近8年里，賣得最差的一年。

相比于2020年的堅挺和2021年的硬挺，今年的廣州樓市似乎遭遇史無前例的重大挫折。

整整一年時間，新房只賣出了72936套！相比去年，整整少了34%！

超低的成交量，除了讓本就信心不足的樓市又增加了一絲陰霾外，還有另外一個消極影響。

新房可售庫存從2021年12月庫存去化周期12.8個月，上升到了今年的21.2個月，接近兩年，最高的南沙，去化周期甚至上到了38.5個月。

供需關系，有了非常大的變化。

這意味著，在大環境下行的市場里，廣州樓市的活躍度和購買力，是不充分的，沒有信心的時代，新房銷量，沒有最低，只有更低。

2、4014套！2022年11月是廣州樓市的至暗時刻。

我們拆解了過去一年的新房成交數據，發現廣州樓市成交量最低的一個月是11月份。

只賣了4014套。

2022年11月份雖然是各大開發商們在年底放優惠爭客戶的月份，但是很不幸，廣州遇到了前所未有的口罩大問題。

幾乎整個廣州都陷入停滯，買房的人沒辦法看房，也沒辦法買房，更沒心情買房。

3、378923/㎡！2022廣州房價穩中上升。

說完成交量，再來聊聊成交價。

說來也真是奇了怪，廣州新房成交量下跌得厲害，房價卻在上升，相比去年33305/m2，漲了至少3000/㎡，總價也從356萬元加到了408萬。

事實上，把廣州近十年的房價拉出來對比，你會發現， 廣州房價幾乎每一年都在上漲。

過去十年，新房單價幅超3倍。

2012年的均價是12113/㎡，而現在，這個價格買增城都難買。

這意味著，廣州新房的準入門檻是穩步上漲的，即便是被疫情大大影響的這三年。

4、3325套！廣州的2022年，是個千萬豪宅年。

過去一年，廣州樓市千萬級別的豪宅，賣出了3325套，這是廣州千萬豪宅賣得最好的一年。

自疫情年開始，廣州千萬豪宅的需求量，一路飆升，勢如破竹，21年-22年連續兩年成交增長千套，5年間的漲幅達到了驚人的301%

為什么千萬豪宅越來越被追捧？

原因有二：

1、后疫情時代，尋求避險性高、保值力強的資產，是富人們的共同需求，豪宅既能改善生活，又能抗通脹，是個很不錯的選擇。

2、核心區房價越來越貴，豪宅的門檻降低，達到千萬級的房源也相應增多。

目前廣州樓市高度分化仍在延續，便宜沒人要，越貴越好賣。

只有擁有稀缺、核心地段+頂級配套+大戶型配比的房產，才有高的居住屬性和資產屬性，才能在市場不行的狀態下，逆勢而行。

5、415.2萬㎡！2022年廣州土地供應大幅度縮減，成為高質量供地之年。

過去一年，廣州四次土拍只供應了415.2萬㎡，只有21年的一半多點，比2019年的供應量還少。

雖然供應量大幅度減少，質量卻大幅度提升，天河、荔灣、海珠3區都拿出來不少好地，尤其是天河，一口氣5宗地塊。

供應確定了，置業成本降低和環境也變得寬松，一直傷心中心區尤其是天河沒盤買的購房者，今年或許可以抓住這難得的機會。

6、40宗！2022年，仍然是國企兜底年。

從2021第三批土拍開始，民營開發商就變得謹慎，膽小，不敢上前，2022年變得越發消極。

偶爾有那么一兩家民營房企參與，最后還是由國央企來拿地。

過一年時間4輪土拍，僅2家民企（蘭園控股、大華）獨立拿地，與往年相比，簡直是天壤之別。

即便當初土拍規則上調寬了不少，但開發商們并不買賬。

原因很簡單：缺錢的民營開發商沒有拿地能力，已經沒辦法玩得動廣州市場。

7、4.3%！2022年是廣州史上最低利率年。

2022年經過3次降息，5年期的LPR下降了35個BP，目前國有銀行對按揭購房的首套房利率為4.30%，二套房利率4.9%，是歷史以來最低利率。

放款速度也比去年快很多，去年等個半年未必能放款，今年2周搞定都算慢的了。

不過，即便利率降低很多，每個月要還的利息低了幾十上百塊，對樓市的刺激卻很小，市場基本不見氣色，成交量仍就為近8年新低，可見利率的高與低，并不是買房人關心的核心要素。

8、82739套！2022年把房票投在二手房的家庭創新低了！

2022年，廣州全年的二手房網簽量僅僅82739套，同樣是近8年的最低值。

在過去一年，廣州的二手市場就沒有熱過，月成交量沒有一個月超過1萬套，悲觀情緒從21年6月漫延到了22年一整年時間。

成交量上不去，掛牌量卻大大增加，到22年12月底，廣州市場的二手掛牌量已經加到約12萬6千套。

只能說，21年出臺的二手指導價和增值稅五改二政策的影響力，真不是蓋的，尤其是后者。

不過，這也為今后崛起做好了準備，今年的主旋律是調控趨松，搞經濟發展。

待經濟復蘇回暖后，廣州二手市場所具備的觸底反彈的能力就會凸顯出來。