大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

新的一年，需要復盤。

過去一年，廣州哪些地方漲了，哪些地方跌了？又有哪個區在這一年逆勢走強，創造奇跡？

搞清楚了這些，2023年該怎么買房，答案也就出來了。

開年第一篇文章，我花了大量時間統計了2022年廣州各區樓市數據，帶你快速掌握廣州樓市的一整年。

（PS：除去化周期來自中原外，其他數據均來自中指院；點擊圖片可查看高清大圖）

天河：房價漲了7000，銷量跌了四成

2022的天河樓市，藏在三個變量里：

成交套數從上年的3417套，跌到了1944套；

成交均價從6.8萬/㎡，漲到了7.5萬/㎡；

去化周期從7.1個月，漲到了15.9個月。

均價變貴不難理解，2022年天河和樾府、匯景臺、合生縵云等豪宅入市，拉升了單價。

過去5年，天河的房價從4字頭到7字頭，幾乎是一年一跳漲，一口氣都不帶喘的。

想買天河的，別猶豫，宇宙中心不會辜負你的期待。

但另一個數據有點出乎意料，天河的銷供比只有0.55，為全市最低。

一個區域銷供比越低，說明它供大于求，是滯銷的表現。

畢竟，2022年天河樓市的供應量其實不算多，只有8個盤拿證，而且其中三分之一的供應都集中在保利天匯一個新盤上，天河和樾府又是年底才開盤。

但購買力縮減得比想象中厲害，這可能是天河樓市最大的隱憂。

海珠：成為“廣州一哥”的又一年

廣州樓市整體平淡，但海珠一騎絕塵，近一年的房價漲幅高達12%，成交均價接近9萬/㎡，專治各種不服。

這也不難理解，琶洲南TOD、湖光悅色等大量高價新盤入市，對海珠平均樓價的拉升巨大。

海珠在售的新盤，成交價格基本都在7萬/㎡以上；而天河成交前5名的新盤里，其中三個的單價都在7萬/㎡以下。

還有一個數據值得關注：2022年，海珠新房成交的套均面積為125㎡，比2021年118㎡的套均面積大了7㎡。

價格越來越高，面積也越來越大，海珠新盤全面豪宅化，已經是不可逆轉的趨勢。

黃埔：熱搜上的太多，銷量跟不上

黃埔樓市，活躍在廣州樓市熱搜一整年，開發商卷價格，買房人卷維權，從年頭到年尾，熱度都很高。

結果到了年末一算賬，價格小漲了一點，銷量卻差點意思。

雖然成交榜前三的樓盤均突破千套，前五均全部擠進廣州TOP15。但看整個黃埔區，2022年只賣了不到1.3萬套新房。

比起20年1.7萬套，21年1.9萬套，2022的黃埔樓市，屬實有些拉垮。

截止到去年年底，黃埔樓市的去化周期，達到了14.2個月，相比21年翻了一倍不止。

依托廣州東進而崛起的黃埔樓市，22年買房人的熱情減淡了，23年會更好么？

每個人心中有自己的答案。

但有一點是確定的，黃埔開發商的2023年關鍵詞，將會變成：

去庫存。

越秀：要率先告別房地產？

越秀樓市的2022年終總結是最難做的，因為它的存在感太弱了。

一手成交量全市最低，只有308套；下跌幅度全市最猛，成交量跌了55%。

2022年的越秀，沒有一個新盤上市，在售的只有老項目，成交最多的德雅軒也只賣了47套，套均面積也僅有43㎡/套。

不僅新房供應斷檔，新出的土地供應，同樣為0。

這多少讓人有一些錯覺，越秀這是要告別房地產啊。

但越秀9萬+的房價，依舊是廣州TOP1，以最少的供應，賣出最高的價格，王者地位毋庸置疑。

白云：廣州分化最嚴重的一個區

白云樓市過去一年最大的特點，就是分化：

價格分化：10萬+和1萬+的項目，同時存在于一個區。成交排名前列的項目，既有均價超5萬的嶺南新世界、萬科金域悅府、越秀星匯云城，也有才2萬出頭的保利瓏玥公館和中鐵諾德閱瀧。

產品分化：既有云城上品、花城云著這種80㎡以內做出三房甚至是四房的剛需盤，也有金沙瑞府、西派云峰等大面積的改善豪宅盤，還有大一山莊這樣的頂豪。

區域分化：成交排名前列的項目，分布在白云的四面八方。既有以豪宅為主，地價位于廣州前列的白云新城，也有北方四鎮這樣的剛需圣地。

這也意味著，雖然樓市熱度不高，但白云一直都是對購房者包容程度最高的一個區。無論是想買剛需的小戶型，或者直望云山的頂級豪宅，在白云區都有得選。

荔灣：悶聲發大財，賣了4200套

荔灣向來比較低調，論熱度不及海珠、天河，論學位比不上越秀，二手成交量也在中心四區墊底。

但即便是在2022年的艱難環境下，荔灣買房人依然真金白銀買了4237套新房，成交量為中心四區第一。

成交均價也沒有橫盤甚至回調，連續兩年逆勢上漲了5000+，到達了6萬/㎡。

意料之外的成績，我覺得感性上，跟老城區獨特的生活氣質有關。疫情之后，大家更關注生活配套，關注居住的氛圍感，成熟的荔灣獲得了買房人的更多偏愛。

理性上，也跟地標性商業體的進駐，高價地塊的拍出，以及豪宅項目的扎堆入市有關。長久的積累之下，荔灣的區域價值正在集中爆發。

番禺：漲幅超過天河、黃埔

2022年的番禺，早已不再是剛需的天堂，而是成了改善的大本營。

2022年全市漲幅突破10%的區域只有三個，番禺以12.8%的漲幅超過了天河和黃埔，成交均價已經突破4萬+。

萬博和樾府全年銷量為1920套，成交均價為60202元/㎡，成交金額達151億元，成為全市銷冠。

全區新房成交TOP15，套均面積超100㎡/套的盤高達12個。

隨著18號線、22號線相繼通車，2023年3號線東延段、7號線二期也有望全線貫通，番禺和主城區的心理距離不斷拉進，番禺在全面改善化的道路上還會一路狂奔，想買番禺的朋友們得抓緊時間了。

南沙：銷量落寞了，但價格頂住了

南沙的2022，略顯落寞。

供應量從1.6萬套跌到了不足1萬套，成交量從上年的1.5萬套，直接腰斬到6587套，創下近8年新低。

去化周期更是達到恐怖的38.5個月。按現在的去化速度，南沙的新盤要3年才能消化完。

盡管成交不如往年，但南沙的成交均價還是成功守住了3字頭，比21年甚至還略漲了一點。

雖然樓市受調控政策影響巨大，但南沙經濟發展迅猛，GDP增幅全市第一，只要你愿意等，南沙的區域價值，遲早有爆發的那一天。

花都：房價三年沒漲，今年依舊穩定

2022年，如果用一個字總結花都樓市，就是“穩”。

花都絕對是廣州十幾個區里“房住不炒”的最佳踐行者，成交價穩穩停留在2萬出頭，整整三年，沒有變化，看起來也沒有一絲要上漲的跡象。

這種可怕的平穩程度，也讓花都人民比別的區買房人表現得更淡定。

畢竟一個價格穩定的市場，除了真正的居住剛需，其他人早買晚買都一樣，自然不著急。

希望2023年，花都樓市能多一點讓買房人開心的好消息。

增城：開發商很慘，買房人很爽

2022年的增城樓市只能用“慘”來形容，供應量、成交量都接近腰斬，成交均價也出現了大面積回調。

雖然下滑嚴重，但1.7萬套的成交量依舊領先全市其他區域，中心四區的成交量全加起來，也不敵增城一個區。

不過，殘酷競爭是屬于開發商的，對買房人來說卻是好消息。

庫存盤大幅降價出貨，新盤戶型卷到天花板，還有史上最低的房貸利率，可以說是剛需朋友上車增城的最好時機。

從化：沒啥可說的，自己看表吧