大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

廣州樓市的新政策，真的來了！

具體內(nèi)容如下：

1、取消144㎡豪宅界定！（144㎡以上豪宅按揭也按普通住宅政策執(zhí)行）

2、本市限購區(qū)無住宅，有房貸記錄但已經(jīng)結(jié)清的，只要3成首付！（原來是4成首付）

3、非限購區(qū)增城從化有房，當(dāng)無房準(zhǔn)入！

雖然還沒有正式發(fā)文，但我了解到的情況是，相關(guān)指導(dǎo)意見已經(jīng)下達(dá)，廣州已經(jīng)有部分銀行準(zhǔn)備執(zhí)行了，但還在談具體的執(zhí)行細(xì)則。

這三條政策，我先給大家簡(jiǎn)單解讀一下：

第一條，對(duì)改善、豪宅買家來說，屬于重大利好。

按廣州之前的政策，144㎡以上的豪宅，名下無房，有貸款記錄但已結(jié)清，都要7成首付。

而根據(jù)新政策，144㎡以上的豪宅，名下無房，有貸款記錄但已結(jié)清，只需要3成首付。

相當(dāng)于減少了4成首付，這可不是一筆小錢。

第二條，利好賣一買一的置換買家。

只要賣掉房子之后再買房，就可以三成首付。

原本原本200萬首付，只能買總價(jià)500萬的房子，現(xiàn)在變?nèi)墒赘逗螅涂梢再I600萬的房子了。

第三條，對(duì)掉進(jìn)坑里的剛需買家，屬于重大利好。

很多人的第一套房買在增城、從化，不僅占掉了貸款名額，還漲不動(dòng)、賣不掉，以后再想去市區(qū)買房，還得7成首付，對(duì)剛需來說簡(jiǎn)直是地獄難度。

而新政策，讓之前買這兩個(gè)區(qū)域的人，多了一次選擇的機(jī)會(huì)。

總的來說，誠意很大，久旱逢甘霖，讓人看到了希望！

最近這一個(gè)月，我的粉絲群里很多人非常著急：

到底什么時(shí)候松綁？！廣州樓市等不及了！搞快點(diǎn)啊！隔壁的佛山、東莞都全面放開限購了，廣州啥時(shí)候會(huì)出放松政策？

我一直跟大家說：

這是一場(chǎng)全國范圍自上而下的大救市，放松樓市拉攏經(jīng)濟(jì)正循環(huán)已經(jīng)是政治正確，廣州的放松大概率正在路上，可能比我們之前想的還要浪一些。

現(xiàn)在事實(shí)也證明，我的判斷是對(duì)的。

再遲鈍的人，這次也能感受到，樓市風(fēng)向，真的徹底變了。

前些天，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人說了這么一番話：

要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。

比如，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。

啥叫阻礙需求釋放的“限制性政策”？

限購、限售和限貸，顯然都是。

你看，為了“讓有能力買房的人都去買房”，佛山、東莞、南京、廈門紛紛心領(lǐng)神會(huì)，不同程度地放松了限購。

不久的將來，可能還會(huì)有更多“限制性政策”壽終正寢。

但是呢，到目前為止，放松的都是二三線城市，一線城市還沒看到動(dòng)靜。

這顯然還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

從去年9月末至今，“政策底”已經(jīng)喊了15個(gè)月，但樓市依然冰涼。

原因就在于，指望不靠北上廣深幾個(gè)一線城市的恢復(fù)就完成救市大業(yè)，不符合客觀規(guī)律。

就大灣區(qū)來說，東莞和佛山今年已縮小過一次限購范圍，前些天把剩余的限購區(qū)也撤了，底褲終于扒干凈了。反正對(duì)上面來說，但凡強(qiáng)二線城市能完成歷史使命，他們絕不想啟用一線城市。

可惜現(xiàn)實(shí)很骨感，舍不得孩子套不著狼，舍不得老婆套不著流氓。你如何扭扭捏捏救市，市場(chǎng)就如何扭扭捏捏回報(bào)你。

今時(shí)不同往日，救市十萬火急，現(xiàn)在也到了該一線城市站出來起帶頭作用的時(shí)候了。

過去一兩年，廣州樓市確實(shí)活得很艱難，是一線城市中成交萎縮最嚴(yán)重、房?jī)r(jià)回調(diào)最明顯、庫存壓力最大的城市。

此時(shí)此刻，廣州樓市正頭頂三座大山：

第一座大山，來自居高不下的新房庫存。

現(xiàn)在的廣州想賣出一套新房，平均得花多久？

21.2個(gè)月。

而住建部和自然規(guī)劃部的大佬們?cè)?jīng)劃過一條安全線：12個(gè)月。

廣州的節(jié)奏已經(jīng)拉長了足足9個(gè)月，非常危險(xiǎn)。

全市11個(gè)區(qū)，南沙去化周期超過38個(gè)月，從化、增城、花都、越秀也都在20個(gè)月以上；

今年，廣州沒有一個(gè)月新房成交量超過8000，除了6月，其余月份同比全是負(fù)數(shù)。

第二座大山，來自掛牌量飆升的二手房。

貝殼上，廣州二手房掛牌量已經(jīng)去到12.6萬套。

放眼全國，也就輸給杭州、重慶和武漢等少數(shù)幾個(gè)城市。

從10萬套到11萬套，廣州花費(fèi)了將近5個(gè)月；從而從11萬套到12萬套，只用了2個(gè)月。

天量二手房庫存，不僅綁架了大量置換購買力，而且也讓真心想賣房的人，只有降價(jià)這一條路可選。

第三座大山，來自一潭死水的土地市場(chǎng)。

房?jī)r(jià)不漲，群眾不下場(chǎng)，開發(fā)商難扛，土拍牽連變涼，連宇宙中心天河都流拍了。

四輪土拍下來，廣州今年賣地收入只有可憐的1221億，比去年的1777.6億縮水了31%，也就是556.6億。這還是在有央國企和城投公司兜底的情況下。

今年前三季度，廣州全市一般公共預(yù)算收入也只有1400.4億元。556.6億，相當(dāng)于廣州一個(gè)多季度的財(cái)政收入，消失了。

這讓對(duì)土地財(cái)政依賴度超過100%的廣州，相當(dāng)難受。（另外三個(gè)一線城市北京、上海、深圳土地財(cái)政依賴度都不到50%。）

但樓市一天不起來，土地市場(chǎng)又怎么可能起得來？

既然全國上下都開始救市了，上頭對(duì)于樓市的定調(diào)風(fēng)聲改變，那壓力巨大的廣州，顯然會(huì)率先跟進(jìn)。

過去幾個(gè)月，廣州其實(shí)也有不少的放松政策出臺(tái)，但都是一些邊緣性的政策，比如雙證合一、帶押過戶、落戶門檻降低等，基本沒在市場(chǎng)上掀起什么水花。

但現(xiàn)在廣州已經(jīng)正式啟動(dòng)了放松的進(jìn)程，接下來，廣州樓市繼續(xù)加大放松力度，應(yīng)該是大概率事件。

剩下的問題就是，該怎么松，松什么方面，才能松到點(diǎn)子上？

大膽猜想，廣州接下來可能這樣松：

1、短期內(nèi)，廣州完全放開限購，向佛山和東莞看齊的可能性不大。

因?yàn)閺V州的限購和政策，已經(jīng)是一線城市中門檻最低、最友好的了，沒必要大幅調(diào)整。

增城和從化本地戶籍不限購，其他區(qū)域只要有本科學(xué)歷就能落戶，也能很輕松地獲得購房名額。開頭說的新政，又再次變相降低了限購門檻。

加上廣州作為一線城市的敏感性，步子一下子不敢邁太大，也是能理解的。

2、但在房住不炒的前提下，廣州的政策工具箱里，還是有不少政策能拿出來用的。比如：

進(jìn)一步放松限價(jià)，尤其是放開豪宅的價(jià)格天花板；

重新打開黃埔和南沙的人才購房政策；

降低限售年限，比如從2年變成1年，增加市場(chǎng)流動(dòng)性；

繼續(xù)降低首付門檻，比如允許二套房貸增加杠桿；

增值稅5年免征，重新變回2年免征，降低二手房交易成本；

總之一句話，今年廣州的樓市政策，可能會(huì)是這么多年以來最友好的；今年的廣州樓市，小陽春是值得期待的。

既然放松已經(jīng)加速推進(jìn)，如果你有錢，沒必要等，只要遇到合適的產(chǎn)品，就可以下手。