「春風」又綠大西安，明月何時照我「還」？

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最近一段時間，朋友圈的置業顧問和中介們瘋狂轉發一張已經“包漿”的截圖，圖片顯示：百度熱搜榜第一名的話題為“疫情三年，房價漲回來只用了一周。”

網上查了一下，這個話題最早應該是“每日經濟新聞”發的一篇文章，采訪了上海部分房產中介，文章內容也以上海（二手房）市場為主。隨后，這個話題登陸各大平臺熱搜榜，眾多媒體自媒體一擁而上。

作為中國的經濟龍頭，上海一向被視為“風向標”，金融市場如此，樓市也是如此，畢竟上一輪普漲就是從北上深等一線城市開始，短期內就席卷了整個中國，從一線到二三線城市甚至下沉到大城市周邊的衛星城。

無獨有偶，國家統計局恰好又發布了2023年1月70個大中城市中商品住宅銷售價格指數。數據顯示：2023年1月，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲的城市數量明顯增加，其中一線城市商品住宅銷售價格環比轉漲、二三線城市環比降勢趨緩，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比下降。

再加上此前大會確認房地產依然是“支柱產業”以及西安市最新政府報告中提及的各項發展計劃，對此前已經一只腳踏入ICU的地產業來說，簡直就是久旱逢甘霖般的利好，而且是喜上加喜，也難怪置業顧問和中介們歡天喜地的發朋友圈。

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首先我們要明確一點：疫情期間，西安的房價跌了嗎？

至少在新房層面上，查詢各大項目的備案價來看，并沒有出現明顯的降價情況，甚至就在疫情期間，西安新房備案價連續捅破天花板，毛坯均價2.5萬/㎡成為日常，3萬+甚至4萬+的房源也越來越多。

當然，備案價是一方面，還得看最終成交的價格。買房時開發商能給幾個點的折扣，一般都是隨市場行情和營銷節奏而定的，有時候給的多一些，有時候給的少一些。

一位和西安各大開發商都有業務往來的渠道商告訴我們：目前還沒有發現開發商年前年后在優惠力度上有什么明顯的變化，雖然每個項目的優惠力度不同，但相應都會有一定的折扣，不過這些政策也不是一成不變的，比如有的項目年前是2個點的折扣，年后變成1或1.5了，也有的項目年前本來沒有折扣，但年后反而有了折扣，政策每個月都會有調整，我們要隨時和對方保持溝通。

當然，我們也不能小看這一個點半個點的折扣，不說那些動輒大幾百萬或千萬級別的豪宅，就算是總價三四百萬的剛需房，開發商多給一個點的折扣，就能讓購房者省三四萬。

和有備案價卡著的新房市場不同，二手房市場明顯就靈活很多，此前因為經濟和指導價的原因，很多房源也確實跌的慘不忍睹，單套房源三五十萬的降價也是常有的事。

貝殼西安一位門店負責人告訴我們：自2023年以來，西安二手房成交量有了顯著增長，不但超過去年同期水平，甚至比疫情前同期成交量還高。

“不過價格上漲還不太明顯，畢竟現在還處在清疫情期間庫存房的階段，那些著急賣房的業主依然沒有漲價，等庫存清完之后，或許就不太好議價了，到時候可能會有上漲。”這位負責人隨后補充道。

新地產陜西在貝殼APP上查看了部分熱門二手房小區的掛牌房源，很多房源已經開始頻繁調價，有漲也有降，當然，議價空間依然存在，這點在部分小區樓下的線下門店和小區物業的租售中心同樣出現。

還有一個明顯的例子就是周末一些小區的帶看量明顯有了增加，在一些比較大、二手房成交比較活躍的小區，隨處可見房產中介帶意向客戶看房。

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種種跡象顯示，過完這個農歷年之后，西安樓市又開始活躍起來了，有一定程度的回暖。說實話，這對所有人來說都是好事，但是，要說“房價漲回來”還為時過早。

每年農歷年前后，樓市都會有一波“小陽春”，這點類似于國慶年后和新年前后，所以才會有金三銀四、金九銀十的說法，不但二手房交易證明，各大項目發的年后戰報也能管中窺豹。

還有點就是過完年后，很多學齡兒童的家長會買學區房，準備給孩子上好一點的學校，這部分成交也是不可小覷的，畢竟西安是一座1300多萬人口的超大城市，即便比率比較低，算到總量上也不少了，也會造成一波短暫的繁榮。

如果大家還有記憶的話，可以回想一下前幾年真正的樓市火爆是什么樣子的，那時候是個項目都能搖號，雖然各種限制政策層出不窮，但依然無法澆滅大家涌進樓市的熱情。

不是說那樣的情形就是好的，對樓市來說，過熱和過冷都不是好事，所以才有了后來的“房住不炒”，才有了從中央到地方的層層限制。但是我們也應該明白，這些限制只是為了馴服樓市這個猛獸，而不是為了殺死它。

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那么樓市真正回暖的標志是什么呢？

簡單來說，是利好政策不斷加碼，是信貸政策不斷放松，是成交價量明顯增長，是開發商和媒體不再把“保交樓”掛在嘴上，是開發商不再把“按期如約交付”拿來宣傳，是資金斷裂的開發商開始有了復活跡象，是你身邊所有人或者大多數人都知道買房是不錯的投資，是那些鳥不拉屎的地都有開發商拿著錢往上湊，或者主城區的地又開始搖號搶。

或者可以看看你們家樓下的房產中介公司以及走進去的人是多了還是少了，看那些熱門的二手房小區帶看的人是多了還是少了，如果真的有買房需求的話，自己去各大售樓部走走，一目了然。

大家可以看看，現在才到哪兒。

房貸利率不斷下行，以至于引發了規模龐大的提前還貸潮，很多銀行甚至預約還貸都快排到年底了，以至于官方都出面要求銀行不能設置提前還貸的障礙。如果樓市真的如某些人所說開始有火爆的跡象，為什么這么多人排隊提前還貸？他們把手里的錢加杠桿不好嗎？

而且為了讓大家貸款買房，部分城市已經或明或暗出現了“接力貸”的跡象，子女擔保，房貸可以貸到80甚至100歲的新聞，真正意義上的“貸貸相傳”和“傳宗接貸”。

雖然從開發商到銀行都在極力否認，但也從側面說明一件事情——購房者對樓市的信心，遠遠沒有恢復過來。樓市真要是這么火爆的話，銀行還能這么著急的往出送錢？但凡前幾年在高點買過房子的人都知道，那時候想讓銀行放貸有多難。

大家要知道，個人住房貸款算是銀行最優質的資產之一了，每年穩定的利息收入簡直是躺著賺錢。銀行為啥不讓你提前還貸？還不是因為沒有更好的投資創收渠道么，銀行要自己的錢有啥用啊？他們要的是你的錢！

最后我們想說，無論是小宗消費的衣食還是大宗消費的住行，疫情之后，大家的信心都在逐漸恢復，但這注定是一個漫長的過程。

房地產躺了好幾年了，政策和市場上稍微有點風吹草動，大家就像抓住救命稻草一樣，恨不得把它宣傳成“靈丹妙藥”我們理解，畢竟樓市一直以來的傳統就是“買漲不買跌”，但是疫情好不容易才過去，現在正是休養生息的好時候，不要再制造焦慮了。

房地產市場離不開各種營銷手段，但是，最好的營銷就是踏踏實實做好產品，現在已經不是酒好也怕巷子深的時代了，只要你的產品真的好，多得是人愿意為你義務宣傳。

從元旦到現在，登記平臺上這么多房源入市，有搖號的嗎？

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作者| 何足道

主編| 王鵬飛

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