|理解要到位，認(rèn)識(shí)要清晰！

NO.1 | 壹

現(xiàn)房銷售的背后洞察

“凡是開發(fā)商不喜歡的政策，買房人都喜歡

現(xiàn)房銷售就是個(gè)典范！”

2月初，當(dāng)鄭州、開封

作為河南省現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的消息

傳遍整個(gè)市場(chǎng)時(shí)

一位購房者，在和我們的對(duì)話中

意味深長(zhǎng)地留下了這樣的評(píng)價(jià)

一句話，在一定層面上

也足以映襯出

各方對(duì)“現(xiàn)房銷售”的態(tài)度！

但絕大多數(shù)購房者

甚至我市房地產(chǎn)的從業(yè)者

往往被“現(xiàn)房銷售”這四個(gè)大字

完全迷惑

出現(xiàn)了很多認(rèn)知偏差

總是自以為的把“現(xiàn)房銷售”

理解成他自己

想象中的狀態(tài)

其實(shí)，要深刻洞察

“現(xiàn)房銷售”的背后邏輯與核心

一切還要回溯到那場(chǎng)會(huì)議中

2月7日

河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開

會(huì)議明確指出，要以鄭州、開封為試點(diǎn)

積極探索“預(yù)售制度改革”和“現(xiàn)房銷售”

其中，排在首位的

“預(yù)售制度改革”才是當(dāng)下的重點(diǎn)

緊隨其后的“現(xiàn)房銷售”

則是未來需要推進(jìn)、落實(shí)的方向

理解到這層核心，再來回看市場(chǎng)

就會(huì)理順出

“現(xiàn)房銷售”對(duì)于開封樓市的意義：

1.并非全市所有樓盤項(xiàng)目一刀切，全部執(zhí)行現(xiàn)房銷售，而是個(gè)別全新項(xiàng)目試點(diǎn)推進(jìn)。

假設(shè)目前取得預(yù)售證，正在收款的樓盤，突然讓他不賣房，憋到兩年之后交付的時(shí)候再賣，試問哪個(gè)開發(fā)商會(huì)愿意？如果這樣不顧實(shí)際一刀切，一些中小開發(fā)商基本上就可以宣判死刑了。這就是為什么這次大會(huì)，要把積極探索“預(yù)售制度改革”放再第一位的原因。

2.現(xiàn)房銷售會(huì)有很明確的條文來規(guī)定，何時(shí)才能進(jìn)入市場(chǎng)，開啟售房收款模式。

結(jié)合外地市的現(xiàn)房銷售政策來看，要夯定“現(xiàn)房”的概念，不能有空子可鉆。比如，現(xiàn)房銷售的商品房應(yīng)通過竣工驗(yàn)收且供水、供電、供燃?xì)狻⑼ㄓ嵉然A(chǔ)配套設(shè)施交付條件，達(dá)到“一手交錢、一手交貨”，且“房本”直接到手的方式，才是“現(xiàn)房銷售”的真正完整體。

3.對(duì)開封樓市短期內(nèi)的影響，更多地是促進(jìn)市場(chǎng)消化，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)和價(jià)格起勢(shì)。

根據(jù)目前開封樓市行情來看，進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的樓盤，從2023年開始建設(shè)，最快起碼也要2年之后才能進(jìn)入市場(chǎng)。而在這段空檔期，市場(chǎng)在售期房房源的一步步減少，勢(shì)必會(huì)在一定的時(shí)間點(diǎn)上，引發(fā)價(jià)格上的反饋。畢竟這兩年靠城投公司大面積拿的地，短期內(nèi)基本上不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，供貨量驟減之下，價(jià)格自然就會(huì)呈現(xiàn)出“物以稀為貴”的走勢(shì)。

4.現(xiàn)房銷售，非?？简?yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力。

房地產(chǎn)開發(fā)，本身就可以看做是一個(gè)“資金滾動(dòng)帶來利潤(rùn)”的產(chǎn)業(yè)。一旦人為把資金鏈定格，沒有充沛自有資金實(shí)力的填充，很難有房企堅(jiān)持下去。因此，“現(xiàn)房銷售”是少數(shù)房企能玩、敢玩、玩得轉(zhuǎn)的事情！

5.在未來，“現(xiàn)房銷售”的項(xiàng)目一旦進(jìn)入市場(chǎng)，在保障購房者安全的同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲是必然。

被時(shí)間拉長(zhǎng)的資金成本，想都不要想，勢(shì)必會(huì)在房?jī)r(jià)中找補(bǔ)回來。況且在購房者眼中，現(xiàn)房本身就會(huì)比期房貴的觀念，根深蒂固。在如此的多方共認(rèn)下，房?jī)r(jià)抬升自然水到渠成！

NO.2 | 貳

現(xiàn)房銷售如何開展？

就“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)項(xiàng)目如何確定？

如何實(shí)施而言

無外呼，有以下三種方向

一、對(duì)已經(jīng)拿地的私營(yíng)房企

在政策上進(jìn)行引導(dǎo)、扶持或彌補(bǔ)

讓其新開發(fā)樓盤，執(zhí)行“現(xiàn)房銷售”

這就非常考驗(yàn)

政府與私營(yíng)房企之間的談判能力

以及私營(yíng)房企的資金實(shí)力

這種方式雖然困難

但開發(fā)商在某種程度上

有了談判的砝碼，占據(jù)了主動(dòng)

在資金充沛的前提下

與其期房賣不出溢價(jià)和銷量

倒不如用“現(xiàn)房”

來達(dá)成自己多方面的需求

二、對(duì)準(zhǔn)備出讓的土地

在土地端設(shè)置“現(xiàn)房銷售”的條件

一方面，這樣無形中

提高了土拍入場(chǎng)門檻的要求

資金實(shí)力不夠的小房企

基本上對(duì)這樣的地塊完全放棄

而大型房企也會(huì)綜合考量、嚴(yán)格測(cè)算

畢竟，兩三年之后的市場(chǎng)如何演變

誰心里都沒底

另一方面，執(zhí)行現(xiàn)房銷售的地塊

一定是自身素質(zhì)非常亮眼

要么是城市核心之巔

要么是有肉眼可見的絕對(duì)潛力之地

缺少任何一個(gè)因素

都不會(huì)打動(dòng)開發(fā)商前去“冒險(xiǎn)”

三、政府城投平臺(tái)下

已經(jīng)收入囊中的地塊

這個(gè)很好理解

這樣的地塊，無論做什么

都會(huì)按照政府的意愿來推進(jìn)

不管位置好壞

自然就成為了政府

試行“現(xiàn)房銷售”的不二之選

結(jié)合這樣的方式

再揉進(jìn)開封樓市行情中來看

2023年開封首批“現(xiàn)房銷售”的試點(diǎn)項(xiàng)目

輪廓、方位就逐漸清晰起來

根據(jù)坊間流傳出的消息

一大街龍首、龍尾西岸的兩宗地塊

以及開尉路馬家河處的一宗地塊

大概率會(huì)成為開封“現(xiàn)房銷售”的先鋒軍

吹響一個(gè)全新時(shí)代的到來

只不過，這樣的產(chǎn)品

最快也要在2025年或2026年才能進(jìn)入市場(chǎng)

那些滿心歡喜期待“現(xiàn)房銷售”的購房者

真的有耐心愿意等待嗎？

NO.3 | 叁

從“鼓勵(lì)”到“試點(diǎn)”

現(xiàn)房銷售是否是未來?

熟悉房地產(chǎn)的人們都清楚

現(xiàn)房銷售并非突然出現(xiàn)的產(chǎn)物

在之前，全國市場(chǎng)中

“現(xiàn)房銷售”已經(jīng)逐步開啟

之前的說法是

鼓勵(lì)性說辭，并非強(qiáng)制

一些城市也確實(shí)推出了現(xiàn)房銷售的土拍地塊

而到了今年，住建部明確提及

“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”之后

試點(diǎn)城市便如雨后春筍多了起來

“現(xiàn)房銷售”對(duì)于購房者來說，確實(shí)很贊

但對(duì)于開發(fā)商，則是非常棘手

因?yàn)楝F(xiàn)房銷售，將拉長(zhǎng)銷售和回款周期

無形中增加融資成本，侵蝕利潤(rùn)

甚至對(duì)未來市場(chǎng)不明朗的預(yù)期

也是阻礙開發(fā)商

擁抱現(xiàn)房銷售的最大障礙

但不可否認(rèn)，現(xiàn)房銷售

正在從“建議”走向“落地”

將來也將會(huì)持續(xù)推進(jìn)下去

吸收市場(chǎng)的多方反饋，進(jìn)行優(yōu)化革新

未來，“預(yù)售制度”與“現(xiàn)房銷售”

會(huì)是并駕齊驅(qū)的兩種方式

來貼合不同人群的選擇

“萬一將來現(xiàn)房?jī)r(jià)格太貴

反向推著一些人，來買更便宜的期房呢？”

看著答案已經(jīng)寫在明面上的讀者提問

也更加印證了

市場(chǎng)需求的多樣性

所以，現(xiàn)房銷售

是讓房地產(chǎn)更加平穩(wěn)發(fā)展的一劑藥方

說到底

還是要讓房地產(chǎn)

健康、穩(wěn)健、茁壯的積極成長(zhǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，不言而喻

那么，除了被動(dòng)地接受

開封樓市

會(huì)不會(huì)有房企，自告奮勇率先站出來

宣告踐行現(xiàn)房銷售呢？

大家都在期待，這一刻的到來！

------The end------

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