年報直擊 重磅來襲

2022年房企整體上交出了一份“史上最慘”財報，超過六成房企預告虧損。熬過2022之后，所有房企都必須面對陡坡、直視挑戰，修煉保持主動的能力——填好過往的坑，尋找向上的動力。

復盤房企財報，誰正斷臂求生尋求重組，希望重新獲取向上的入場券？誰在主動降速、“自我瘦身”，以更輕盈的身姿直面挑戰？誰又在借助優勢試圖彎道超車卻又遇上新阻力？

地產財富會「爬坡吧！房企」2022年報專題系列已開啟，接下來，我們將密切關注房企年報動向，解析他們在年報中顯露的存量實力或存量危機，隱藏風險或隱藏能量，探討未來房企爬坡中的新規則和新趨勢。

地產財富會

提前了一周的年報和業績會

應聲漲起的紅色股價

年輕沉穩的接班人

三十歲龍湖的新氣象來了

2023-3-20

2022年度業績會，是陳序平以龍湖集團董事長身份參與的第一個年度業績會。

從年報披露的核心數據來看，創始人交到陳序平手上的，是一個底盤足夠安全、筋骨還算強健的龍湖：

營收2505.7億元，同比增長12.2%；

核心權益后凈利225.4億元，同比微增0.5%；

平均借貸成本4.1%，平均貸款年限6.67年；

現金短債比3.52，外債掉期比例98%；

“三道紅線”連續七年保持綠檔……

管理層在業績會上透露，2023年龍湖債務會保持平穩，但是結構會進一步優化，加大國內的銀行融資，加大經營性開發貸，適度減少境外融資，繼續保持行業較優的短債比和現金覆蓋倍數，讓龍湖整個的現金流盤面和債務結構能應對行業的周期。

行業爬坡模式下，龍湖憑借優等生的自律和自覺，為行業開辟了一條健康發展之路。

拿下爬坡小目標有挑戰

陳序平在業績會上說，過去行業在高歌猛進的時候，幾乎所有開發商都是資產和負債同步增長，以此驅動公司的利潤和收入增長；這個邏輯在2021年下半年以來，已經變得非常兇險。

龍湖這兩年選擇了一條有挑戰的路，既要控制負債總額，又要實現利潤穩中有增，還要優化資產質量。

“就像你要增肌，但體重不能增加”。

目前來看，龍湖的控負債功課做得不錯。

截至2022年底綜合借貸總額2080億元，控負債額的同時也在優化負債結構，控制短債比及外債占比，于2022底提前償還2023年到期的全部境外債務，外幣債務掉期比例至98%，基本規避匯率風險。

但利潤這門功課，受累于行業大形勢，龍湖也顯出了吃力。

2022年核心權益后凈利達到225.4億元，毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%；核心稅后利潤率為12.3%，核心權益后利潤率為9.0%。

去年10月的投資者電話會上，新接班人陳序平透露了龍湖的“爬坡小目標”：

未來五年，龍湖的商業、租賃住房、空間服務、智慧營造四個經營性航道產生的利潤占比要過半，收入占整個集團的30%，屆時龍湖將完成去地產化。

從2022年財報不難看出，龍湖由運營及服務組成的經營性業務收入為236億元，在集團2505.7億元營收中占比9.4%，距離30%的小目標還有一段坡要爬。

2022年經營性利潤占比27%，實現未來五年占比過半的目標，龍湖管理層表示“很有信心”。

業績會上陳序平提出“1+2+2”的航道聚焦協同模式，即形成開發（地產開發）、運營（商業投資、長租公寓）、服務（物業管理、智慧營造）三大業務板塊，協同作戰，合力爬坡，更好地抵御行業與市場波動。

藏在土儲里的新動向

為了提升爬坡體能和技能，龍湖還梳理了一份城市聚焦名單：20個重點城市和14個機會城市，以更合理地處理好整個供、銷、存的關系。

并從2021年8、9月開始，只在重點城市拿地。

截至2022年底，龍湖土地儲備合計5795萬平方米，權益面積為3975萬平方米；土地儲備的平均成本為每平方米5221元，約88%的銷售貨值集中在高能級城市，為盈利的持續增長奠定基礎。

當行業波動、市場承壓，高能級城市項目對業績和利潤的貢獻更為穩定。而筑底回暖的通道一旦開啟，最先感受到“春江水暖”的，也是高能級城市。這是龍湖等房企近年來堅持在一線和強二線城市布局的原因。

“我們關注到，并非所有的城市都在同步回暖。總體來看，一線的城市和高能級的二線城市市場是比較穩定的，一些相對能級比較弱的城市還是繼續在承壓。”

龍湖管理層指出，像杭州、成都、武漢、西安等城市，今年1-2月份的簽約成交金額整體同比上升20%。

從2022年新增土儲情況看，龍湖進一步加強高能級城市的土儲，新增土地面積中，過半都在長三角地區。

根據披露，龍湖2022年新增收購土地儲備總建筑面積448萬平方米，權益面積291萬平方米，平均權益收購成本10461元/平方米。按地區看，長三角地區、西部地區、華南地區、環渤海地區及華中地區的新增面積分別占比為51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。

對于今年的拿地計劃，龍湖管理層表示依然會堅持兩個方向：

一是以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動態匹配，主動把握好投資節奏，保證盤面的安全性；二是嚴守投資刻度，盡可能優中選優。

具體操作上，一方面堅持按照20個主力城市和14個機會城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區域；另一方面，在拿到土地之后，將通過產品力的打造等動作進一步提升盈利能力和周轉能力。

保持發展的主動性

在回答龍湖智創生活上市計劃相關問題時，龍湖管理層表示：

“保持主動性，不著急，順勢而為。龍湖堅持長期主義，不會為了短期謀求一個上市資格而喪失發展的主動性。”

面對物業上市熱潮，不隨資本起舞，保持自己的判斷和節奏。

如何「保持發展的主動性」？龍湖給了很好的答案：

房地產上行期不濫用優勢，保持高度警覺，留足財務余量和空間，從而在行業下行時穩住不跌落，保持繼續爬升的態勢。

爬坡預告

招商蛇口、路勁地產：3月21日發布2022年報

華發股份：3月21日發布年報，3月23日召開業績會

美的置業：3月24日發布年報

華潤置地：3月29日發布年報

萬科A、碧桂園：預計3月30日發布年報

保利發展、中國海外發展、華僑城A：預計3月31日發布年報

新城控股：預計4月1日發布年報

中交地產：預計4月8日發布年報

建發股份：預計4月18日發布年報

廈門國貿：預計4月21日發布年報

綠地集團、中南建設：預計4月25日發布年報

陽光城：預計4月28日發布年報

金地集團、濱江集團、榮盛發展：預計4月29日發布年報

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