就在中國金茂控股集團有限公司（以下簡稱“中國金茂”，00817.HK）即將發布年報的當口，一則傳聞不脛而走：中國金茂地產板塊要并入另一央企地產巨頭華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”，01109.HK）。

傳聞的依據是中國中化控股有限公司（中國金茂的母公司，以下簡稱“中化集團”）與華潤（集團）有限公司（華潤置地的控股股東，以下簡稱“華潤集團”）能源板塊、地產板塊進行置換。

然而，對于這樣的傳聞，中國金茂相關人士予以否認，她認為，相關消息突然傳起來，也覺得很奇怪。

不過，匯生國際資本總裁黃立沖認為，中化集團與華潤集團離得挺遠，這種置換難度有點大。但如果是因為國家意志，要求央企做大做強，對兩大集團的資產進行整合重組，也有可能傳聞會變成現實。

另有專家認為，今年“兩會”上，不少代表委員都提出，央企要利用好資本市場做強做優做大。金茂和華潤置地的整合，有這種可能性。

網傳金茂和華潤置地合并。

01 運營效率高下立判

2022年，是中國房地產行業的深度調整期。

樓市告別了多年以來的高增長，房地產行業進入了調整周期。

但在地產寒冬里面，卻能看出，誰是真的強者。

2022年，華潤置地累計實現合同銷售額約3013.3億元，總合同銷售建筑面積約1425.46萬平方米，分別同比減少4.6%及14.4%。

克爾瑞的數據顯示，從2022年新增貨值來看，華潤置地的全年新增土地貨值或為2393.8億元，是全國排名第二的國內房地產企業，僅次于央企保利發展。易居的數據顯示，2023年1月，華潤置地的新增土地價值為29.8億元人民幣，也是全國排名第二的房地產企業。

而從招銀國際發布的研究報告來看，預計2022年公司核心凈利潤與2021年增長持平。據中國房地產TOP10研究組的統計數據顯示，2022年百強房企營業收入均值達371.6億元，凈利潤均值達21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%。

在各大房企凈利大幅下降54%的情況下，華潤置地能夠保持利潤穩定，確屬難能可貴。

與之形成對比的是，同是央企，中國金茂在2月24日公告稱，預期2022年度公司歸母凈利潤將較2021年錄得約50%至60%的下降，剔除投資物業公平值收益，該指標的降幅達到70%至85%。

一個利潤保持穩定，一個利潤降幅超過50%，華潤置地和中國金茂的高下立判。

當然，隨著市場的好轉，華潤置地和中國金茂的銷售速度同樣大幅回暖。從2023年1-2月的銷售表現來看，華潤置地累計合同銷售金額為402.2億元，同比增長60.4%，前2個月，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計241.30億元，同比增長約41.94%。依然是華潤置地略勝一籌。

02 堅挺和疲軟

華潤置地和中國金茂運營效率的高低，在資本市場上得到了充分的體現。

縱觀2022年，華潤置地的股價可以用“堅挺”兩個字來形容，并且一直走在一個上升通道中。

2022年1月3日，華潤置地股價為30.908港元，2022年12月30日，其股價為33.75港元。其間，華潤置地的股價一度大幅下挫至23.95港元，但很快又被拉回。最終，2022年全年，華潤置地股價漲幅9.19%。這在整個地產板塊是很少有的現象。

華潤置地的股價表現良好。

隨著市場的好轉，華潤置地的股價在2023年1月26日甚至創出了歷史新高，最高達40.5港元。

中國金茂的股價可以用“疲軟”兩個字來形容。

相比較而言，中國金茂的股價卻可以用“疲軟”兩個字來形容。

拉長周期來看，中國金茂的股價一直在走一個下降通道。自2020年1月17日中國金茂創出歷史新高5.88港元以后，其股價一直在下行，至2022年10月31日一度創出1.01港元的歷史新低。而相對于2022年1月3日收盤價2.28港元，到2022年12月30日收盤時的1.68港元，中國金茂2022年全年股價下跌26.3%，最高時股價甚至是腰斬。

華潤置地盈利能力排名第一。

如果從凈利潤率來比較的話，2022年上半年，華潤置地的凈利潤率是17.4%，位居2022年上半年千億房企盈利能力排行榜第一位，而2022年上半年，中國金茂的凈利潤率是14.33%，屈居第三位；但是再來看一個指標，華潤置地的市凈率是0.92，中國金茂的市凈率是0.35，華潤置地的市凈率是中國金茂的2.63倍。也就意味著，在資本市場上，投資者對于中國金茂不看好，因而被大幅折價交易。

正如股神巴菲特所言：短期內市場是投票機，長期是稱重機。

資本市場充分體現了華潤置地和中國金茂的運營效率。

03 新的地產巨無霸誕生？

也許正是看到華潤置地的運營效率遠遠高于中國金茂，華潤置地和中國金茂的合并有著現實意義。

因而有著看不見的大手想要主導華潤置地和中國金茂的合并。

實際上，在下屬公司層面，華潤置地已經和中國金茂有過合作。

2022年11月，中國金茂和華潤置地分別對南京潤茂提供擔保，中國金茂下屬上海金茂為南京潤茂27.5%的債務提供擔保，而華潤置地同意就南京潤茂在投資合同下剩余72.5%的債務提供擔保。

當然，華潤置地已經和中國金茂如果能夠合并，也有著非常重要的意義。

地產大咖薈查閱保利發展（600048.SH）公告得知，2023年前2個月，保利發展的合同銷售額金額是638億元，榮登房企銷售排行榜第一位。

而今年前2個月，華潤置地的合同銷售額為402.2億，中國金茂的合同銷售額241.30億元，兩者相加的結果是643.5億元。

顯然，如果華潤置地和中國金茂一旦合并，其合同銷售金額將一舉超過保利發展，又一個新的央企地產巨頭霸將誕生。

當然，重組合并后的效果不能用簡單的數學計算來表示，實際合并后，是上演1+1>2，還是1+1<2，現在還不好說。

但至少說，華潤置地和中國金茂的合并有著非常重要的現實意義。

網上的傳言也許真的是無風不起浪。

THE END

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