地產財富會

美的置業最有意思的地方是

優點和缺點都很明顯

跌落千億陣營之后

美的置業迎來了新一輪的爬坡挑戰

2023-3-28

千億的位子還沒坐熱，美的置業就遭遇了失意“滑鐵盧”。

昨天，美的置業召開2022年業績會。作為民營陣營中少有的“示范房企”和過去多年行業的“黑馬”企業，美的置業交出了一份銷售額和歸母凈利雙雙腰斬、多項指標不同程度下滑的成績單，表現不及市場預期。

這是一家優點和缺點都很明顯的房企。

2018年實現港股上市、2019年躋身千億陣營，美的置業一路順風順水，顯示了較強的爬坡能力。

但2022年是一道分水嶺，千億之后的美的置業在結束“高光表現”之后，迎來了行業新一輪爬坡進程中的最大挑戰。

被腰斬和吃掉的“利潤”

“我們在債務方面保持健康，沒有任何一筆錢出現違約，同時去年還有適當的盈利，這兩方面非常不容易。”

這是美的置業主席、執行董事兼總裁郝恒樂在2022年度業績發布會上給出的自我點評。

但投資者們顯然不想認賬，這是為何呢？

具體來看，營收利潤上，美的置業2022年全年錄得營業收入736.31億元，同比基本持平；毛利113.06億元，同比減少16.22%；凈利潤35.77億元，同比減少32.55%。其中歸母凈利潤17.26億元，同比減少53.88%。

736.31億的營收里凈利潤不到35.77億，凈利潤率約4.8%，盈利水平在去年行業許多房企出現虧損的環境下還算可以。

但其實美的置業在挽救利潤上做了一些“手腳”。

比如大幅削減行政開支，下降約36.42%至21.50億，又將約25.90億融資成本全部利息資本化，但其他收入及其他虧損凈額同比下降約60.73%至約3.51億，融資活動匯兌虧損凈額約為4.84億。

一番操作下來，才勉強守住利潤，但公司股東到手利潤只有可憐的17.26億， 少數股東應占利潤為18.50億，少數股東分食了過半利潤 。

這是差點連湯都沒得喝了，于是砸場子的來了。

業績會后，美的置業股價已連續兩個交易日下跌。

無奈的合作開發“反噬”

2022年，美的置業在拿地動作上不是一塊地都沒敢拿，而是象征性的只拿了一塊地。

其余的精力美的置業花在了推動已有合作項目的選擇性收購和退出上。

管理層對此解釋稱：

“在土儲方面主要是根據現在存量的土儲做了改善，新增土儲主要是對現在存量的土儲做了一些換倉。”

但在地產財富會看來，這其實是合作開發“反噬”的效應。

去年，美的置業對于量級高城市的土儲，增加了股權比例的收購，提升權益；對于量級差城市的土儲，果斷地從合作項目中退出。

具體而言，美的置業將9個項目的權益比例提升至100%，同時退出了柳州、九江、岳陽、大理等城市的合作項目。

事實上，美的置業這些動作非常有針對性，交易多為項目合作方，且為出險房企或者資金面較為緊張的房企，如金科、融創等。

因此，這實際是一種被動行為，為了防止因關聯項目牽扯到出險房企的漩渦中，必須及早進行風險切割。

房地產市場上行階段，合作開發曾是撬動千億規模的利器，但如今不少合作開發風險隨暴雷房企的增多而被放大，成為爬坡路上的一道“隱形阻力”。

這是一種反噬，也不失為明哲保身之策。

融資開閘中的先發優勢

近兩年，“背靠大樹好乘涼”成了不少央國企逆勢爬坡中最顯著的優勢，不少民企更是眼睜睜看著身旁的央國企嗖的一聲從身旁劃過。

雖身為民企，但美的置業同樣具備這樣的優勢條件。

截至2022年末，銀行借款、境內公司債券分別占有息負債的58%、28%，且沒有境外美元債，不受美元加息的影響。

同時，2022年全年，其融資成本同比下降了20個基點至4.62%，接近央國企融資成本。而作為當前仍在債務方面保持著零違約的民營開發商，美的置業2022年還獲得了監管層的大力支持，發債額逆勢增加了20億元。

特殊的行業背景下，銀行不會無緣無故借出任何一筆錢。

尤其對民企融資本質上保持著謹慎和克制。

但為何美的置業不僅去年初成為首家中票發行成功的民營房企，還數次出現在融資開閘中，得到像龍湖一樣的政策傾斜與融資支持呢？

這其實離不開美的置業強大的大股東背景。

美的置業背后的是全球最大空調制造商之一、有著“家電茅臺”之稱的美的集團。這是支撐美的置業在行業下行狀況下依舊能夠融到便宜錢，依舊保持資產負債表和基本盤總體穩定的關鍵所在。

“在股東對支持下，我們的幾次發債基本上都能順利發行，尤其是在中債增提供了擔保的中票發行中，有25億是大股東提供了反擔保。”

美的置業管理層在業績會上毫不避諱的表示融資成本下降、發債逆勢增長離不開股東在背后的支持。

大股東也撐起了美的置業強勁的資產負債表。 截至2022年末，美的置業凈負債率下降至43.9%，現金短債比為1.60，剔除預收后的資產負債率下降至68.2%，邁入綠檔。

丟掉野心“定向收縮”

在外界看來，美的置業本該利用自身優勢抓住機遇彎道超車，但其卻在本次業績會上顯現出對規模的極低欲望。

對于后續發展戰略，美的置業主席、執行董事兼總裁郝恒樂定了個基本原則——

“追求各個指標良性、健康，不是簡單地規模擴張”。

這背后其實是“野心”向現實的妥協，是美的置業在拿地、成本以及城市層面的多維 “定向收縮” 。

一方面，美的置業看到業績增長的乏力。

2022年，美的置業合同銷售額同比下滑42.22%，為792.4億元，與此前定下的1400億元銷售目標相差甚遠。

另一方面，對業績增長缺乏信心的美的置業22年明顯開始了業務收縮。

拿地上 ，去年公開市場美的置業近乎“消失”，僅增加了上海一個項目，對于未來拿地，管理層則表示，“將根據每個城市的去化速度進行結構性補貨，對土地的研判上更加理性，更加慎重，更加聚焦，絕對不會多點開花。”

成本上 ，則充分“節流”，延續很多房企“刀刃向內”的做法。地產財富會發現，21年底，美的置業還有14908名員工。但22年底僅剩11159名。這意味著，過去一年，美的置業優化了超過了四分之一的員工。同時，員工福利開支同比減少19.38%。

城市層面 ，很明顯的能夠發現，美的置業和“順德老鄉”碧桂園采取了相似的戰略—— 逐漸退出三四線低能級城市城市，聚焦一二線核心城市。

美的置業在年報中表示：

行業已經進入“剩者為王”的時代，企業應當在“活下來”的基礎上，去思考如何走得更遠、走得更好。

盡管美的置業可能錯失行業變遷中的某些機遇，但換個角度看，其實美的置業和管理層所表現出來的謹慎、保守，很難說是對是錯。

畢竟，爬坡考驗的是持久力，只能說，把一切交給時間吧。

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