撰文@房小密

4月14日，賀州市住建局及賀州市自然資源局聯合發布了《關于滿足多元化新建商品住房需求的通知》（以下簡稱《通知》）。

核心政策的內容很簡單：

1、對于同樓層左右相鄰的兩套商品住房，可以從兩套商品住房調整為一套，一套商品住房也可以調整為兩套商品住房。

2、對于上下相鄰樓層的兩套商品住房，可以調整為一套商品住房。

字雖少，事非難，但牽一發，可動全身。

這項新政的出臺，對于開發商的產品設計，市場的需求趨勢，購房者的置業規劃，在當下或未來或將帶來顛覆性的影響。

為什么這么說？今天且從這三個問題來探討一下。

1、對于購房者，這項新政哪些人群可以重點關注？對買房的資金和計劃有什么影響？

先說人群，建議三類購房者可以重點關注：

①想買大平層、復式樓的；

②想“組隊”買小戶型的；

③想買多一套房子的；

第①、②類人群，在問題二和問題三再聊。

這里先說說，這項新政允許申請調整商品住房“合二為一”，最直接影響的，就是購房者名下房屋的套數認定。

而眾所周知，首套房與二套房、三套房，在首付比例、貸款政策及利率上是有所不同的，也會關系到后期房屋出售時業主所要繳納的稅費。

比如說子女或父母一方出資，想購買兩套相鄰的住房，既能保留互相獨立的空間，又能方便就近照顧。

那么在這項新政之下，有可能買“一套”就能實現，不需要再占用兩套房的名額。如果還是購買首套房的話，在首付比例及貸款利率上，那將會大大減輕資金負擔。

2、對于市場，這項新政打開了什么新思路？

在《通知》中，政策的目的很清晰，滿足多元化新建商品住房需求，精準定位消費人群去化新建商品房庫存。

商品房是標準化產品，開發商在建設前，對戶型產品早已規劃“定型”，推出多大面積的戶型，做成什么樣的格局，往往取決于開發商對市場的提前研判。

每個樓盤根據自身的定位，通常會推出幾個戶型產品，購房者按需選擇。

在這項新政之下，房子可以合二為一，一分為二，面積段則有了很大的靈活性。

比如A樓盤，在售戶型的建面約90-120㎡，以中小面積為主，如果申請將兩套建面約90㎡的戶型，調整合并成一套建面約180㎡的大平層或復式樓，那么可以覆蓋的購房人群，將從剛需升級到初級改善、高端改善。

再比如B樓盤，在售建面約120㎡的中大戶型，如果申請將一套調整為兩套，做成建面60㎡的一房或兩房，那么可以填補沒有小戶型的空白。

戶型不再是“一錘定音”，開發商可以根據樓盤的地段條件、市場需求、樓棟結構等進行靈活調整，提供多元化的產品，實現產品的“跨界”，購房者也有機會“定制”自己的戶型。

對房子的想象空間，對買房賣房的思路，是不是一下就打開了？

3、對于開發商，未來住宅產品的開發會帶來什么變化？

房子可以大變小，小變大，但也并不是說變就變的，必須考慮到建筑結構的安全性，消防要求的安全性，居住的功能性。

如果大家去看樓層平面圖，賀州在售的商品房樓盤中，不管是塔樓結構的，還是板樓結構，大多數房子與相鄰的房子，有共用的墻體或公共入戶通道。

這為調整房子的合并分拆，提供了一定的空間條件基礎。

▲樓層平面圖示例（圖源網絡）

但在安全性和功能性之外，承重墻體的結構、上下水的設計、煙道的位置、采光面的分布等，會影響到調整后戶型空間的合理性、舒適性。

當市場“定制化”的購房需求增多，也會倒逼開發商在產品打造上進行迭代升級，不再局限于一套房的設計，而是要思考如何讓房子從內到外、從外到內，能夠做到更靈活、更多變。

不過，需要注意的是，如果想要把房子合二為一，或者一分為二，還是有前提條件的。

在《通知》中，對于實施對象、申請條件、申請流程等也做出了規定。

【實施對象】

市直管房地產開發項目的新建商品房，也就是說，新房，不包括二手房。

【申請條件】

首先需要滿足房子的結構安全、消防安全、功能齊全、綠色節能等要求。

如果房子存在已銷售或查封、抵押、監管等情況，還需要取得相關權利人的同意。

【申請條件】

根據不同的開發和預售階段，由土地使用權人（此處指開發商）提出調整申請并提交相關資料，再經過有關部門的審批。

這里需要注意的是，想要把房子合二為一或一分為二，需要在房屋未竣工之前提交調整申請。

表面上看，這是房屋之間拆幾面墻，砌幾面墻的事情。

但實際上，會從根本上影響著樓盤產品規劃設計的思路、市場需求的挖掘、樓盤的營銷方向、購房者的置業計劃等，從開發，到市場，到金融產生連環效應。

這為當下樓市去庫存，打開了更廣闊的思路。

這波“神操作”，著實得給市住建局和市自然資源局扣個666。

我們有的網友也是大開腦洞，玩起“自由組合”。

對于這項新政，你有怎么看法呢？

今天先這樣。

①

②

③

④

⑤

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