大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

最近，找我咨詢買哪里、買哪個盤的粉絲格外多，今天和大家聊聊基礎(chǔ)的買房邏輯。

以前買房，是買到就好，反正試錯的成本低；但現(xiàn)在買房，請拋棄一些花里胡哨的想法，盡量回歸兩個“簡單”的邏輯：

要么買最好的，

要么買最對的。

因為犯錯成本高，代價大，一旦選錯，問題就嚴(yán)重了。

1、買最好的，也就是我最近一直跟大家強調(diào)的龍頭理論。

從此以后，放棄雜毛，只買龍頭盤！

像番禺萬博、黃埔科學(xué)城這樣的核心區(qū)域的龍頭盤，所有人都知道前景好，可以做到自住+投資兼顧，但價格擺在那里，多數(shù)人夠不上。

2、買最合適的，也就是以自住為核心，最重要的是滿足自己及家人短期的多數(shù)需求。在此之上，能兼顧長期的增值當(dāng)然更好，這才是多數(shù)人當(dāng)下最好的選擇。

在整個廣州東進(jìn)的發(fā)展戰(zhàn)略下，置業(yè)沿著21號線往東走，也成了不少人現(xiàn)階段買房的首選。

我們今天要聊的這個盤，或許就是21號沿線諸多項目中，更適合你的選擇。

21號線這個盤，為啥這么多人買？

最近一段時間，我發(fā)現(xiàn)至少有4個粉絲買了同一個項目——位于增城荔城板塊，21號線鐘崗地鐵口的佳澤園·帝景中央。

佳澤園·帝景中央實拍圖

第一位粉絲，想給孩子謀一個更好的學(xué)校，卻沒想到市中心的名校學(xué)區(qū)房這么貴，可望不可及。

直到他聽說了這個盤，在九年一貫制的執(zhí)信學(xué)校中小學(xué)學(xué)區(qū)的招生范圍內(nèi)。

廣州市執(zhí)信中學(xué)增城實驗學(xué)校效果圖

再去項目一考察，周邊的自然環(huán)境、生態(tài)資源也不錯，對孩子的成長大有好處，于是沒有任何猶豫，直接就買了。

第二位粉絲，在科學(xué)城上班，之前在云埔租房住。

由于樓盤不靠近地鐵，公交換乘啥的都不方便，每天必須在7點15分出門，幾經(jīng)周轉(zhuǎn)，才能趕上在9點之前到達(dá)公司，每天通勤就接近3個半小時。

地鐵21號線鐘崗站實拍圖（來源：Wikipedia）

于是，人生中的第一套房，她毫不猶豫選擇了這套地鐵口物業(yè)。

第三位粉絲，是黃埔的一位普通公務(wù)員。

他買這里的理由很簡單：家里有兩個孩子，兩位老人都有一些慢性疾病。

而這個盤對面，就是一所三甲醫(yī)院。不論是老人、小孩定期體檢、護(hù)理，還是平時家人有個頭疼腦熱，第一時間就能妥善處理。

廣州市婦女兒童醫(yī)療中心增城院區(qū)實拍圖（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

第四位粉絲，在知識城的鎮(zhèn)龍工作，最大的愛好就是周末去商場逛街。

但手頭的錢，買星匯城、御溪世家都有壓力，而且她感覺，鎮(zhèn)龍附近的配套現(xiàn)在還不太成熟，平時想逛個街都要跑好遠(yuǎn)。

增城萬達(dá)廣場（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

而這個盤呢，不但靠近地鐵口，各種該有的配套，也是一應(yīng)俱全，光大型商場就有萬達(dá)廣場、東匯城、錦繡廣場等好幾個。

聽完粉絲們這么一說，我還特意去查了下荔城區(qū)域住宅項目一季度成交情況。果然，佳澤園·帝景中央賣得確實不錯，蟬聯(lián)荔城芯一季度成交面積和金額雙料冠軍。

這樣的網(wǎng)紅盤，也難怪這么多粉絲跑去買了。

21號線雖好，但這些地方，我下不去手啊！

這倒挺令人意外的。

他們的選擇，為什么和絕大多數(shù)人不太一樣，沒有選擇大熱的知識城、中新、鳳崗這些板塊，而是選擇了再往東走幾站的鐘崗？

是什么讓這些年齡收入各異、需求喜好也各不相同的粉絲，在買房這件事達(dá)成共識呢？

答案其實也很簡單。

因為這個盤能全方位滿足他們各自的核心需求。

整個21號線增城段，板塊很多，項目更多，但其中絕大多數(shù)地方，都不得不得犧牲和放棄一些需求，要么是地鐵、學(xué)校，要么是配套、戶型。

魚和熊掌，總是難以兼得。

1、如果追求居住體驗，21號線絕大多數(shù)板塊，多少都有點讓人下不去手。

中新：是21號線進(jìn)入增城的第一站，也是最近黃埔，緊挨知識城的板塊，通勤很有優(yōu)勢。

但一個是比較貴，另一個，城市界面反而弱于朱村鳳崗一帶。板塊內(nèi)除了地鐵外，其他配套基本都要靠小區(qū)自身。

我之前去中新踩盤，看到的景象是，很多施工圍擋，路面塵土飛揚，還有很多沒開始拆的村落。

鳳崗：是21號線最早連片開發(fā)的板塊，也是目前21號線沿線顏值最高的板塊之一。

我去踩盤的時候看到，每個小區(qū)的入住率都比較高，但區(qū)域最大的問題是缺少大型商業(yè)配套，只能算作一個合格的睡城。

鳳崗樓盤亮燈率實拍

加上在售樓盤太多，可以說是天量供應(yīng)，未來進(jìn)入二手市場也會面臨慘烈的競爭。

山田：位置尷尬，剛好處于地鐵沿線中間段，兩頭都不靠。

來自天河、黃埔的外溢，被前面幾站層層消化；來自荔城的需求，又會被鐘崗截流。

加上外圍以綠地為主，缺乏人口基礎(chǔ)和配套，需求也比較有限。

2、21號線沿線，想同時兼顧名校+地鐵，要么貴，要么將就。

科學(xué)城，蘇元站的A盤，自帶華南師范附屬黃埔實驗學(xué)校，單價5.5-6萬/㎡；水西站的B盤，學(xué)校還沒確定，均價3.6-4.2萬/㎡。

知識城，鎮(zhèn)龍站的C盤，自帶廣外附小，均價去到2.6萬/㎡，在售戶型最小95㎡，上車門檻最低也要250萬。

中新買得起的，有學(xué)校的，都不近地鐵。

朱村近地鐵的項目，學(xué)校又普遍一般。

坑貝雖然宣傳引進(jìn)了華師附雙語，但是民辦學(xué)校，不管你買不買在這里都可以報名搖號，不算啥獨一無二的優(yōu)勢。

很明顯，如果手頭不寬裕，或者不能掏空六個錢包，想要“名校+地鐵”兼得，在這些地方基本想都不敢想。

3、21號線沿線的很多剛需盤，戶型確實卷到極致，但換句話來說也是“剛到極致”。

部分項目70㎡不到就能做三房，還能給到兩個衛(wèi)生間，但每個房間面積都很逼仄，實際居住體驗一言難盡。

鳳崗某67㎡3室2廳2衛(wèi)戶型

如果追求居住的空間感和舒適度，這樣的戶型顯然無法滿足。

要是你以犧牲居住體驗為代價，買了那些無法滿足核心需求的房子，未來不得不換房時，恐怕也要付出更大的成本。

是真·地鐵盤，也是真·名校盤

但這世上，總有一些例外。

如果你把目光往東再進(jìn)一步，就會發(fā)現(xiàn)一個優(yōu)質(zhì)板塊，無論是交通、教育、商業(yè)還是生態(tài)，都有扎實的沉淀，更有超高性價比的寶藏盤。

這個板塊，便是荔城；這個盤，則是21號線鐘崗地鐵口的佳澤園·帝景中央。

有地鐵、有商業(yè)、有學(xué)校，加上不錯的產(chǎn)品和較低的上車門檻，看得上、買得起、住得好，較好地滿足了大多數(shù)購房者的需求。

1、毗鄰增城區(qū)府，這里本就是增城的行政、商業(yè)和教育中心，城市面貌好、配套成熟。

教育、醫(yī)療、公園、文化、商業(yè)……你能想到的牛掰資源，都在這里云集。

商業(yè)方面，約3公里內(nèi)有增城萬達(dá)廣場、東匯城、錦繡廣場三大地標(biāo)商圈。

醫(yī)療方面，項目斜對面便是全亞洲最大的婦幼醫(yī)院——廣州市婦女兒童醫(yī)療中心增城院區(qū)，目視可及。此外，附近還有前海人壽醫(yī)院、增城中醫(yī)院兩所三甲級醫(yī)院。

文化休閑方面，增城圖書館、博物館、青少年宮3大綜合文化體，也在合理的生活圈內(nèi)。

增城增江畫廊綠道（圖源：廣州市林業(yè)和園林局）

外部環(huán)境也很優(yōu)秀，有風(fēng)景如畫的約40公里增江畫廊，有“天空之鏡”之稱的約7000畝荔湖，周邊還有增城廣場、荔枝兒童公園、雁塔公園、掛綠湖公園等，可以隨時來個休閑游。

2、教育資源的質(zhì)量和聚集密度，也是天花板級別。

項目處于增城執(zhí)信中小學(xué)學(xué)區(qū)招生范圍內(nèi)（以增城區(qū)教育局招生政策為準(zhǔn)）。執(zhí)信的實力，不用我多說：

它是廣州百年名校、廣州四大名校之一；

每年都有90%以上的畢業(yè)生被國內(nèi)重點大學(xué)錄取；

近百名畢業(yè)生被哈佛、斯坦福、康奈爾等全球名校錄取。

而且，廣州市執(zhí)信中學(xué)增城實驗學(xué)校還是執(zhí)信在增城區(qū)唯一的九年一貫制公辦學(xué)校，享受與本部同等優(yōu)質(zhì)教育資源，含金量十足。

項目周邊還有黃岡中學(xué)接管的荔湖街第一小學(xué)、省一級增城中學(xué)、荔景中學(xué)、荔城三中、實驗小學(xué)等多所知名院校。

買在這個幾乎是被學(xué)校團(tuán)團(tuán)包圍的項目，再也不用體驗?zāi)欠N孩子到了上學(xué)年齡，家長還在為入學(xué)問題發(fā)愁，甚至不得花大代價換房的窘迫了。

3、除了學(xué)區(qū)，項目還有另外一張王牌，那就是地鐵。

項目與地鐵21號線鐘崗站，步行距離不過約300米左右，不僅是21號線上，也是廣州東部為數(shù)不多的真·地鐵項目。

從項目出發(fā)，1站即可達(dá)到增城廣場，乘坐快線3站到黃埔、6站到天河，相當(dāng)便利。

整個21號線，一口氣串聯(lián)了荔城、科教城、知識城、科學(xué)城、智慧城，幾乎涵蓋了東部的半壁精華，同時又能無縫換乘14號線、6號線、4號線、5號線，通達(dá)性一流。

況且，站與站之間還有明顯的價差，從10萬+的頂部天河公園，到2字頭的增城廣場，樓價有4倍以上的差距。

增天高速效果圖

開車也很方便，等增天高速開通之后，項目去往天河的時間將大幅縮短至一集電視劇的時間。（項目周邊配套及景觀均為現(xiàn)狀，后續(xù)建設(shè)情況以政府規(guī)劃建設(shè)為準(zhǔn)，我司對此不予承諾。）

容積率2.5，2梯4戶，還有會成長的戶型

一切是不是美妙極了？先別急，我們再來看看產(chǎn)品。

在產(chǎn)品打造上，項目也拿出了100%的誠意與匠心。

2.5的容積率，約70米超寬樓距，在東部的一眾高密度剛需盤里，尤為難得；

樓棟采用點式布局，保證戶戶朝南；

兩梯四戶，是豪宅才有的配置，比市場上常見的兩梯六戶舒適度更高；

地面抬高設(shè)計，2樓就相當(dāng)于別人的4樓，采光通風(fēng)、景觀面都要更好；

還為業(yè)主打造了5000㎡的休閑廣場，260㎡的文化長廊，700㎡的陽光草坪；

項目小區(qū)園林實拍

至于戶型，我也去實地體驗了樣板間，感觸就三個字：

不簡單！

跟21號線其他項目比，項目并沒有刻意追求房間數(shù)量，而是利用更充足的面積打造出更舒適開闊的格局，既保證了當(dāng)下的居住體驗，未來進(jìn)入二手交易，也會更具優(yōu)勢。

項目樣板間實拍

建面約96㎡2+1房戶型，做到了大開間、寬尺度、三開間朝南、通風(fēng)采光佳，在21號線難得一見，還有約17㎡的超大主套，更適合有進(jìn)階居住需求的三口之家選擇。

建面約108㎡3+1房戶型，更是做到了南北對流，四開間朝南。加上是單邊位，北望后山美景，高層南望約7000畝荔湖景觀，可謂是“家在景中，景在窗中”。

建面約116㎡3+1房戶型，則是約108㎡戶型的PLUS版，空間尺度又升了一級。

這三個戶型“同等面積多一房”的“+1”空間，更是完美契合了三孩家庭的全齡段生活需求：

當(dāng)孩子還小，作為兒童游樂房，在里面拼樂高，畫畫，進(jìn)行早期啟蒙；

長大些了，作為才藝訓(xùn)練處，彈鋼琴、練古箏、甚至是奧數(shù)天地；

孩子到了上學(xué)的年紀(jì)，作為全心全意學(xué)習(xí)的書房，或者是閱讀角；

等孩子外出求學(xué)，作為會客的茶室，獎牌的收納展示處，父母的工作間，或者是陶冶情操的天地......

住在“會成長的房子”里，不僅孩子們的生活可以有一百種可能，大人的生活質(zhì)量也絲毫沒有被犧牲。

如果用一句話總結(jié)，就是“為三胎家庭和三代同堂家庭量身定制”，看完只想生三胎！

單價1.5萬起，拿下舒適準(zhǔn)現(xiàn)樓

如此內(nèi)外兼修，懂得購房者需求、懂得美好生活的房子，猜猜拿下它，需要多少錢？

沒看錯，只需1.5萬/㎡起，還是準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售！

項目已是準(zhǔn)現(xiàn)樓狀態(tài)

這些年，大家普遍擔(dān)心的就是開發(fā)商交樓問題。既怕他“出問題交不了樓”，又怕他“交了樓出問題”。

樓盤廣告再好，不如準(zhǔn)現(xiàn)樓，房子可以用尺比劃，裝修質(zhì)感看得見，園林搬到眼前，不用擔(dān)心貨不對板。

此外，廣州二手售賣證滿5年才免征增值稅，而準(zhǔn)現(xiàn)樓一般比期房更快拿到房產(chǎn)證，更快交易。

總結(jié)一下：

1、荔城板塊，雖然樓市熱度不算高，但板塊醇熟，配套沉淀多年，不畫大餅，確定性強，恰恰是整個21號線上，居住體驗最高的選擇。

2、佳澤園·帝景中央這個盤，不僅地鐵、名校、配套應(yīng)有盡有，產(chǎn)品也適合現(xiàn)在主流的居住需求，在整個21號線都是相當(dāng)能打，大大降低了購房者的試錯成本。

我建議，大家還是眼見為實，直接去項目現(xiàn)場了解，如果覺得綜合素質(zhì)高，匹配需求，而且還有性價比，完全可以考慮入手。

而且，增城還不限購哦。