大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

經常有粉絲在后臺問我，總價200萬，不去增城不去從化，是不是不配留在廣州啊？

一般看到這種問題，我的第一反應都是，格局小了。

能問這種問題的購房者，基本上都是把目光局限在住宅。

誠然，有房票，預算夠，住宅是必選項，這個當然是正確的買房思路。

但買房，不只有住宅這一條路。

預算有限，又想留在市中心，不想犧牲居住品質，咱總得把眼界再開闊一點不是么？

留在廣州的方法千千萬，住宅不行咱就換！

要知道，很多人已經開始行動了。

廣州中原研究發展部數據顯示，3月廣州公寓市場成交飆升至1251套，合計7.07萬㎡，環比增幅達180%。

而據克而瑞數據監測，2023年一季度在公寓項目成交金額TOP10排行上，海珠的星匯海珠灣以4.12億元成交金額斬獲冠軍寶座。

這些買入越秀星匯海珠灣的人，都是非常堅定要留在海珠的人群。他們用另外一種思路，選到了最合適的房子。

我對他們的選擇毫不意外。我好奇的是，為什么在他們的決策路徑里，越秀星匯海珠灣是最合適的那一個？

看完項目以后，我的總結是：位置硬核，總價合適，產品優質，妥妥的“明星臉”。

不管剛需還是剛改，海珠買房越來越難了

很多人說，海珠正在拋棄剛需。

其實更準確的說法是，海珠的住宅門檻，剛需越來越難夠得上。

1、海珠新房3年“大躍進”，成交均價直逼天河-珠江新城。

2020年，海珠成交均價6.7萬/㎡，而到了今年，海珠的成交均價已飆升至8萬+，這還是疫情3年。

即使在去年市場下行的大環境下，海珠房價依然逆勢上漲，海珠的價值是群眾用手投票的結果。

2、海珠二手置換需求強勁。

作為二手房流通最為活躍的區域，海珠的二手房交易量大價穩。

據廣州市房地產中介協會的數據，剛剛過去的一季度，海珠賣出3571套二手住宅，“賣一買一”將產生大量置換需求。

但普通人想在海珠上車二手房，成本也要400萬起，并且還很老很舊。

3、新房供應少，且全面豪宅化。

海珠新房的價格越來越高，2022年海珠一手成交均價91091元/平，同比上漲30%，漲幅位居全市第一。

且無論是在售項目或者即將入市的項目，戶型越來越大，基本都是三房起，套均價突破千萬。

隨著海珠在經濟產業蓬勃發展的強勁支撐下，人口流入帶來的源源不斷的置業需求，居住需求，購房的門檻只會越來越高，房子會越來越貴，也會越來越難買。

房價內卷，選擇大于努力

在海珠一騎絕塵的一手住宅價格面前，很多想要置換或者上車的人們，不再只盯著那些夠不到門檻的千萬豪宅。

當然，要想留在海珠，也并不是哪里都能閉眼買。

從最近熱銷的星匯海珠灣來看，能讓客戶閉眼買的“明星臉”，起碼有以下3個特點：

1、位置硬核：核心地段

對一座城市而言，稀缺的不是土地，而是位置。

區位優勢上，珠江后航道將是海珠的發展命脈，星匯海珠灣所在的珠江后航道，是廣州未來價值最高的富人生活區，已然是明牌?????????。

廣州的豪宅發展史，離不開珠江。

不管是廣州的初代豪宅區二沙島，還是現在的珠江新城，都集中在珠江前航道上。而隨著前航道開發飽和，將不可避免的面臨發展瓶頸問題。珠江后航道進入了大眾的視野。

根據規劃，后航道共有三大重點片區：廣鋼-廣船-廣紙片區、海珠灣-三枝香水道片區和深井-長洲島片區。

廣州進入后航道時代。現在買，長線占了未來，價值安全，以后都不用擔心。??????????

2、居住氛圍濃厚：人文配套+交通便利。

星匯海珠灣所在的廣紙新城，作為“海珠西引擎”，將打造珠三角西岸高端配套服務基地、高品質休閑生活港灣、廣州文化產業基地，未來容納約12.2萬人居住。

|廣紙新城規劃圖

海珠作為千年羊城的老城區，自有其歷史積淀。

而廣紙，則見證著近代廣州的興衰變遷：從廣紙路開始，近代工業文明之火熊熊燃起，工業大道上的沖鋒號，開啟了羊城轟轟烈烈的近代工業史。

歷史的筆墨從不吝嗇。廣紙歷史公園的舊廠建筑和陽光斑駁下熙熙攘攘的舊街景，這些刻在舊時光里的煙火氣，在老廣們的記憶里從未遠去。

| 廣紙歷史公園實景圖

而現代摩登創的意產業園的涂鴉墻已成為今天的網紅打卡地，每張流傳朋友圈的照片，都見證著文化的不息生命力。

四通八達的密集交通網絡以及齊全的市政配套也是廣紙新城受寵的重要原因。

廣佛線燕崗站距離項目大約500米，從這里出發向西直達佛山，向東接駁地鐵2、3號線，能快速抵達珠江新城、白云新城等核心CBD。

| 越秀·星匯海珠灣區位圖

地鐵11號線（在建）南石路站就在家樓下，開通后直接串聯5大中心區，一路經過廣州東、琶洲等核心商務區以及廣州火車站、廣州東站兩大交通樞紐，無論是上班通勤還是商務出差，一條地鐵就能解決出行問題。

3、配套成熟：公寓商辦也享醇熟大城的配套

鳥叔身邊就有好幾個老海珠，要么為了老換新，要么娃出生以后發現兩房不夠住要置換，要么為了給孩子置業，全都是自住，但拿著有限的預算在海珠看來看去，就是沒有合適的。

目前在廣州中心區，沒有四五百萬籌碼買不到一手樓。而在外圍區，你也很難找到一套總價200萬左右的一手“三房”，更別說有地鐵、有江景、有豐富配套的新房。

但他們去看完海珠灣以后就果斷下手了，他們的理由也非常簡單：住這里什么都有，很全能。

經過7年的發展，星匯海珠灣已經是非常成熟的超大型社區，而且項目本身就是一個超55萬方的商住綜合體，商場菜場是基本標配，附近還有超大型商場。

|越秀·星匯海珠灣實景圖

不管產品、配套還是設計，基本跟住宅無差別；

不僅位置、產業、交通這些條件通通滿足，還有地鐵+超大型shoppingmall的配置，自住的需求遇上這種“六邊形戰士”級別的產品，可不就完全被戳中了！

再加上超高的性價比，那就真的是“不買后悔”系列。

你想啊，只要不到200萬的總價買一套三室的商辦，跟花700萬買一套三房的住宅，享受到的醇熟社區和商業配套是一樣，這種性價比去哪里找？

還真別說，被戳中需求的人不在少數。

在大多數人的認知里，商辦產品買來一般是用來出租賺租金收益的。但星匯海珠灣，居然有7成業主買來自用，可以說是全廣州自用率最高的商辦產品了。

|越秀·星匯海珠灣實景圖

能做到這一點，最重要的原因在于，星匯海珠灣本身就是一個成熟的超大型社區。

這種濃厚的居住氛圍本來就是市面上少有的，又有非常成熟的商圈和公園配套，也難怪多數人都愿意買一套來自己住。

據了解，越秀·星匯海珠灣在售55－95㎡公寓產品，都是全明火設計。項目一期已經交房，入住率接近100%。

所以，與其眼睜睜看著海珠的新房越來越遠，不如從內卷的房價中脫離出來，選擇一套門檻能夠著、又能享受同等地段、同等配套的“不限購”資產。

所幸，現在還有上車機會。

|廣紙歷史公園實景圖

星匯海珠灣近期會推出最后30套約55㎡的小戶型，均為低密小高層，樓層、視野極佳，總價約168萬起。

海珠江景房最后的3房門票，只要168萬起

其實很多人對商辦loft比較猶豫的點在于，如果層高不足，那這種loft整體的居住尺度比較一言難盡，不僅影響居住舒適度，也影響租金收益。

而星匯海珠灣則是直接捅破層高天花板。

建面約61㎡的戶型，享受江園雙景，直接將層高做到5米，商辦產品少有的尺度，保證了上下兩層的舒適。

首層負責起居，一家人坐在沙發，邊看江景變聊天，請親戚朋友來做客也綽綽有余。

|約61㎡戶型創意設計圖源@廣州房產

二層是休憩區，樓下party，不妨礙樓上清靜，加上兩個獨立空間，也正好能打造成小孩與父母的休息區。

|約61㎡戶型創意設計圖源@廣州房產

建面約55㎡的戶型，東南向看園林，層高也能做到4.5米，可拆分成互不干擾的上下兩層，靈動百變，讓你任意調配改造。

|建面約55㎡戶型圖

雖然房產證上只有55㎡，但雙層加起來實際使用面積超80㎡，這就相當于市面上單層95㎡左右的住宅。

如果家里有老人，一層可以隔一個長輩房出來，方便起居。廚房則是背靠客廳，一字布局，功能齊全。

二層可以根據年輕人的喜好來布置，不管休憩空間還是游戲房，都能滿足需求。而且上下兩層互不干擾，也不用擔心打擾家人。

要知道，這種層高帶精裝修的超高層瞰江景的小戶型loft，在全廣州范圍內都是稀缺資產：

上下兩層獨立空間，附近的金領買來，用一間租一間；經常能步行上班，還可以每月收租金，很完美。

|約55㎡戶型創意設計

更重要的是，從戶型創新上，星匯海珠灣還做出可明火的封閉式廚房設計和兼具通風采光的生活陽臺。

|約55㎡戶型創意設計

這種尺度感和生活的舒適度，海珠區僅此一家。

相比于那些總價千萬起的住宅，在海珠這個市中心，以總價約168萬起，就能拿下一套55㎡的不限購Loft商辦產品，有江景、有地鐵還有配套，這個配置基本碾壓市面上的眾多商辦小戶型。

|越秀·星匯海珠灣實景圖

當然，如果你想買大面積段的，海珠灣還有建面約136-350㎡商業大平層，大視野，大空間，匹配人生的大寬境。

|海珠灣壹號合成圖

無論你追求老城區的繁華，還是大平層的品質，越秀星匯海珠灣都能滿足。最關鍵的是，價格上也符合很多人能夠得上的門檻。

看到這里，你就明白，為什么真正有實力的聰明人，都紛紛選擇星匯海珠灣。

因為買入這里，不管自住還是投資，最終都是把現金變成資產，從而賺更穩健的錢，賺更有確定性的錢。

當然，如果你也想珍藏這樣的資產，這個五一就是最好的機會。

請注意，這一次推出的4.5米層高的55㎡小戶型，是整個海珠灣最后的30套，總價僅168萬起（價格有效期：截至5月7日），賣完就沒有了，五一期間有特惠。

五一小長假，星匯海珠灣的網紅市集「閑來吾市」還將舉辦萌寵露營節，匯聚各種愛寵好物文創，高燃的萌寵運動會、升級版萌寵互動樂園，還有專業的萌寵醫生助陣。