地產財富會

炒房客們在忙著解套，

中介們在忙著出逃，

政策在忙著放連招，

樓市“新常態”真的來了。

2023-5-26

5月23日，前鏈家研究院院長、貝殼找房首席經濟學家楊現領在朋友圈發文稱——

住房市場“天象”已變，不要幻想，接受事實、積極改變。

他總結了當前住房交易市場正在形成的幾個“新常態”，引發熱議。

樓市從大起大落，走向今天的“新常態”，像是帶著所有人玩了個“過山車”。

那些曾經在樓市輝煌中享受超級紅利的城市，最終也不得不從幻想回歸現實。

比如，曾創下房價漲幅“全球第一”的省會城市——合肥。

今年四月，合肥二手房成交量暴跌40%，掛牌量直逼12萬+高位，新房市場則持續分化，上演一邊打新一邊無人無津的矛盾局面。

從一路高歌猛進，到如今市場變天，這個過程中，中介之間的博弈、進退，買房人和賣房人心理的變化，政策調控的變化等等，合肥堪稱這幾年樓市變遷大潮里典型中的典型。

01

2016年，合肥街邊的二手房門店突然多了起來。

某些街道甚至出現10家店面中6家是二手房的盛景。

彼時，楊現領所任職的鏈家正進入飛速發展期。

2016年9月，鏈家嗅著氣味殺入合肥，并一口氣開業50多家門店，讓一眾小中介看傻了眼。

二手房的爆火，讓外地中介大鱷紛紛覬覦合肥市場。

易居房友見勢迅速行動，并在當年11月25日高調舉辦了二手房交易服務戰略合肥發布會，同時大量收購小中介，公開與鏈家“對劈”。

大家大路朝天各走一邊，這股斗狠勁，絲毫不輸這些天BYD和長城公開掐架罵街的場面。

大中介的瘋狂涌入，將2016年合肥樓市氛圍烘托到了極點。

日光盤、夜光盤、天價號頭費、地王頻出、大量炒房團洶涌而至，一些樓盤不但捆綁車位，甚至捆綁寫字樓和理財產品……

有人曾用“買房就像買白菜”來形容合肥買房人當時的瘋狂，不顧樓層、不顧戶型、不顧地段，只要能買到就下手，想方設法能買幾套是幾套，新房買不到就買價格倒掛的二手房。

有人形容當時的熱度說：

就是售樓處栓條狗，一天也能賣好幾套房。

一些炒房客更甚，一時間，合肥云集了“金融炒房客”、“主流炒房團”兩股勢力。

這些炒房客們在合肥搶不到，就去房價洼地長沙搶。

那段時間，長沙的置業顧問都在微信朋友圈刷屏說：

“合肥炒房團又來搶房啦！”

就這樣，合肥的房價被推高到史無前例的高點，并以超48%的漲幅成為當年全球房價漲幅第一的城市。

02

2016年合肥樓市一路狂飆之時，住建部召集合肥主管領導去北京商討調控政策，一位住建部官員當場求證：

“在合肥買房要找副市長以上的領導，找不到副市長就買不到房，是不是真的？”

2016年10月2日晚，合肥調控新政重磅砸下。

這個被稱為合肥“史上最嚴限購令”出臺后，合肥樓市一夜入冬。

很快，合肥政府網站12345服務直通車上陸續收到了一些關于房價下跌的投訴。

有位憤怒的業主在投訴信件中寫道：

進入12月合肥各區二手房紛紛開啟暴跌模式，蜀山區二手房暴跌16%，下跌幅度各區之最。

并把矛頭直指合肥政府請功心切，違背上級“防止房價大起大落”政策。

對此，合肥市房產局回復稱：

房價有漲有跌是正常市場現象。

合肥新政之后長達一年的時間，房價猛烈回落。 其中，濱湖區二手房個別房源高降價四成多，幾近“腰斬”，拋盤現象嚴重，炒房團倉皇出逃。

03

2021年3月，后知后覺的我愛我家殺入合肥市場，并在首月火速開了130家門店。

看上去，我愛我家似乎要在合肥這個充滿想象的市場與老對手們掰掰手腕。

我愛我家選擇此時進軍合肥，是因為覺得——

合肥又行了。

2021年，合肥樓市在結束為期數年的橫盤過后，再次瘋狂。

大量購房者再度蜂擁而至，熟悉的2016年仿佛又回來了。

當時，在合肥房價最高的政務區核心商圈一小區的業主，甚至成立了“房價指導委員會”，要求賣房者要按照“指導價”掛牌，并稱——

“任何賤賣行為必將受到全體業主的唾棄”。

雖然4月調控加碼，但限購、搖號、限售乃至于疫情，根本阻擋不了購房者的熱情，他們以一己之力將合肥樓市此前積壓的庫存拉了下來。

2021年1-6月合肥新房供應23667套，成交32587套，供需嚴重失衡，在房源缺少的背景下，合肥新房成交量再創新高，高新、廬陽和經開庫存面積下降幅度更是超過50%。

新房的火爆也徹底帶動了二手房成交走熱。2021年，合肥二手房成交量徹底反彈，單月銷量屢屢超過萬套。

2022年6月，我愛我家突然發布公告，宣布退出合肥區域加盟商業務。

才來一年就上演大撤退，我愛我家退出背后的真相是合肥新房二手房市場全面滑坡，虧錢效應明顯。

2022年1-5月，合肥新房成交面積同比下降四成，二手房成交面積則大降七成。

當年，不止我愛我家，22年鏈家等中介機構在合肥也悄悄關了不少門店。

游走在行業前端的中介帶著他的客戶們，一起虧錢離場了。

曾經，跟著行情賺錢，以為是能力，后來才發現，所有的能力在趨勢面前都不值一提。

04

大力出奇跡，今年4月以來，合肥相繼打出政策連環招，試圖提振市場信心。

4 月 4 日，合肥擴大非限購區域，降低剛需購房門檻，再次降低第三套房的購房資格；

4 月 10 日，合肥恢復住房公積金異地貸款業務，省外的職工符合條件的可以申請公積金貸款；

4 月 13 日，合肥出臺 " 提取公積金付首付 " 的新政，本人及配偶賬戶內公積金可以作為首付支付房款。

4 月 24 日，合肥非限購區域首套房首付降至 2 成，二套房降至 3 成，即日執行。

但效果看上去并不理想。

有樓盤眼看限購解除、首付降到兩成甚至0首付購房還不奏效，這主要是一些存在短板的弱勢項目。

合肥目前更棘手的問題不在于新房，而在于二手房。

今年4月，合肥二手房成交量僅有2127套，環比暴跌40%！

合肥出現了很多二手房降價數十萬、掛牌一兩年都無人問津的情況，越來越多的降價房源扎堆出現在市場。

三月沖得有多高，四五月跌得就有多猛。

與合肥一起站在暴跌隊伍中的是北京、上海、杭州、南京這樣的面孔。

4月份，上海、北京、杭州、南京二手住房成交環比下跌26.71%、37.3%、32.7%、13%。

與此同時，越來越多一二線城市二手房掛牌量沖上新高。

地產財富會發現，截至5月25日，一線城市除深圳外，二手房掛牌量均突破10萬＋，二線城市中，重慶突破21萬+，南京、天津17萬+緊隨其后， 成都、南京、蘇州也均達到15萬+，而杭州、合肥、西安、鄭州均突破10萬＋大關。
都知道二手房是市場晴雨表，但現在很多城市成交失靈，掛牌和庫存暴漲，成交周期不斷拉長，降價房源占據主力。
賣方信心也在持續摧殘回落，并逐漸接受一個現實：

想賣房，先自刀。

05

現在的合肥樓市和很多城市一樣，呈現出一個非常有意思的現象。

一半是準備逃頂解套的，一半是打新的。

因為一二手房房價倒掛，更多人涌向新房市場，由此造成二手房市場變得更加窘迫。

一邊是愈演愈烈的二手房拋售潮；一邊是越來越差的變現能力，尤其是那些地段、配套、品質都不占優的二手房，如果不進一步降價自刀，說實話很難出手。

合肥是大潮褪去的一個縮影。

市場認知的變化、買賣雙方情緒的變化以及中介策略進退的選擇等等，都在這些城市多年樓市沉浮中表現得無比清晰和真實。

這是一個逐利的市場。

以前，人們不買房，是因為不讓加杠桿。現在杠桿給足，限購限售放松，大家又不買賬了。

以前，人們不賣房，是因為覺得房子還能漲。現在人們扎堆賣房，是覺得放在手上能虧成翔。

繁華落幕曲聲哀，“秘不發喪”新常態。

很多時候，一旦預期變了，就真的很難再回去了。

我們唯一能做的就是，回歸現實，一起改變。

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