我是紫沐，這是我第319篇日記。

上篇日記（保利錦上印的合理價位在5.5萬），分析了一個荔灣網紅新盤，可點擊鏈接了解。

濱江東的江景豪宅，目前處境有點尷尬。

從住的角度去看，一線臨江看珠城，周邊又有成熟配套，確實很舒服。

但從資產的角度去看，它的流通性在減弱。

雖然濱江東離琶洲不算遠，未來3-5年琶洲起來了，還是能吃到一波外溢紅利。

但這里面，不包括濱江東的江景豪宅。

原因也簡單，性價比太低了。

像珠江廣場、海珠半島、中信君庭、中海錦苑這些，一套大平層要2000多萬。

一看產品，港式設計、陽臺小氣，沒有豪宅感，對品質有要求的買家不喜歡。

一算前景，又打不過廣州塔的同級產品。

比如珠帝的克萊252也是2000多萬，離琶洲更近，本身又有廣州塔的規劃紅利，漲幅肯定更好。

所以濱江東豪宅現在的情況就是有價無市。

單看掛牌價，好像表現還不錯，有跟上市場漲幅。

但事實上，成交很難，真想賣得降價。

不知道大家有沒有看出來，濱江東豪宅尷尬的原因，就是總價太貴。

光從單價去看，核心區臨江盤單價10萬左右還可以。

但面積一疊上去，200多平，放在一個逐漸老去的板塊，就有點老破大的味道出現了。

而老破大和老破小，現在都是被拋棄的，是買房要避開的。

加上總價一上去，競爭對手就變強。

濱江東放在廣州，確實能把很多板塊比下去。

但對手換成珠城、琶洲、廣州塔，該打不過還是打不過。

所以濱江東存在總價約束。

超過2000萬，是不太建議買濱江東的，容易跑輸。

事實上1500-2000萬這價位，濱江東的競爭力已經下降了。

珠城中、天河公園、廣州塔這三個板塊，就能分掉很大一批追求漲幅的、追求學位的、追求預期的買家。

濱江東比較能打的，還是1000-1500萬這價位段。

幾個對手板塊，金融城和牛奶廠住得沒它舒服；天河北沒有江；廣州塔買不到太好的產品..

濱江東的三四房，也就更容易進到買家的選擇名單。

老牌豪宅的流通性，往往受制于板塊上限。

天花板很重要，但前期往往看不出來。

比如珠城中和珠城東，前兩年大家都漲得很開心，看著沒啥差別。

但到現在，23萬的花城灣已經很難再突破，30萬的廣粵尊府和匯悅臺上沖擔子還很輕。

天花板的影響力，越到后期才越明顯。

可惜很多人看到的時候，已經有點晚了。