時隔10個月，央媽終于再次降息，將1年期和5年期以上LPR均下調10個基點，分別降至3.55%和4.2%。

此前，常備借貸便利（SLF）和中期借貸便利（MLF）等利率均同步下調10bp。

此次政策性降息，意味著央媽對刺激經濟又出招了，當然，降息對樓市也有刺激作用，但并不是解決問題的關鍵。

常言道，兵無常勢，水無常形。審時度勢，窮則思變，是時候認真審視當下的經濟與市場環境，下決心調整已不合時宜的調控政策，將扶持合理的購房需求落實到位，提振老百姓的信心，才是王道。

6月20日，除了降息外，北京還拍了7宗地，完成了今年第一輪23宗供地計劃，加上2月競拍的2022年第五批次6宗地，共完成29宗地的出讓，總用地面積達119.5萬平米，共計攬金約854.5億元。

這29個項目中，已有4個項目取證、1個項目已入市，其中3個已開盤，其它24個項目將在未來2—3個月內陸續推向市場。這些項目將有哪些看點？瞭望君做了一個詳細梳理。

01

海淀雙雄是戰是和？

海淀供地一向少而精。這次四季青鎮雙新村兩宗地花落越秀與天恒，這一南一北兩大老牌國企曾在懷柔合作開發大盤懷山府項目，此次在海淀同場競技，是直面硬剛，還是合作共贏？

西山別墅區堪稱北京土地最珍稀的板塊，這兩個項目不僅是海淀區目前唯二的新盤供應，而且還擁有明顯的倒掛優勢，畢竟且12.1萬的指導售價相比芳鄰西山美廬的18萬二手房價便宜近1/3。只要產品不拉胯，熱銷是必然的，就像兩年前的頤和金茂府和香山壹號院一樣，二者打歸打，但在一個賣方市場，誰也不是輸家。

由于一年半網簽去化率還不足3%的懷山府讓越秀進京出師不利，天恒也在2021年與越秀攜手拿地后再無斬獲，因此這次兩位老友必將志在打個翻身仗。

越秀在換帥后體現了換手如換刀的定律，越秀星樾和越秀天玥兩個項目都業績不俗，土拍也運氣爆棚，搖中天字第一號地塊，正應了那句話：選擇大于努力，運氣大于選擇。

這次，越秀和天恒都很幸運，昔日的戰友可以并肩笑傲江湖。務實的越秀已引入北京城建合作開發，減輕獨自承擔79.12億地價的壓力。

這兩個項目，就看誰操盤更快，二者產品會有什么樣的差異化，但注定都將是為富豪人群烹制的菜。

區位示意圖

02

要不要500萬買三環的機會？

供地大戶朝陽區成交5宗地，是上半年賣地最多的行政區，且有唯一一宗三環地塊。

這個位于東南三環小紅門的朝陽·中建星光里項目已經取證，由首次進京的中建八局（中建東孚）打造。

土拍搖號就像打麻將，第一次上桌新手往往能先胡牌，中建東孚也是搖號中拍。這個中建旗下最具實力、長期在南方深耕的子公司，進京處子作出手不凡，竟然將入住三環的門檻拉低到500萬，其主力70余平米兩居戶型總價控制在500萬區間，讓人不得不佩服南方房企的精明。

項目開盤在即，只有322套房源，500萬買三環的機會，會不會一炮打響，既是對當下市場的驗證，也是對中建東孚產品的考驗。

朝陽·中建星光里效果圖

另外4宗地，中建一局（中建智地）抄底的孫河前葦溝地塊，公布案名為“中建璞園”，同樣劍走偏鋒。他們在北京著名頂級豪宅九章別墅對面，打造了983套72—116平米二至四居洋房產品，讓朝陽青年可以花不到600萬的價格，就可以與富豪和明星們做鄰居。

不過，該板塊既無地鐵，也無商業，雖然據說朝陽區承諾將引入一所重點學校，但是會有那么多人買單嗎？

奶西315地塊和東壩北西區兩宗地新鮮出爐，北京城建成為進駐奶西的第5家房企，保利則聯手京投包攬了東壩，在朝陽區這兩個最熱的板塊，由老牌央國企操刀還是令人放心的，未來買房人可大膽買。

03

土拍馬甲何時現形？

今年土拍亂象頻出，先是政府意識到熱門地塊往往出現同一企業集團下屬多家子公司報名的情況，如中建系，這不是違背了搖號的公平性嗎？

于是，自5月份豐臺青塔地塊上拍起，這種現象被明令禁止。但是“上有政策，下有對策”，6月前三批次拍地，頻頻出現一宗地引發動輒3、40家房企圍獵的狀況，來自五湖四海的各路諸侯、不知來歷的火線注冊公司紛紛參與搖號大戰，反正注冊個1000萬的公司，就可以來賭一把，賭不中也沒啥損失。

于是，上海大華、福建雄旺、石家莊創世紀、中皋置業等4家外地房企，相繼成為昌平朱辛莊、順義后沙峪、順義第2街區、亦莊X47等熱門地塊的中獎者，讓京城一眾央國企、實力民企實在是意難平。

熱鬧的土拍場面

當然，明眼人都能看出，像一些新注冊的小公司肯定是某家大佬房企的馬甲，以極低的成本加大中拍的概率，反正報名條件也不要求公司注冊資金有多高、有沒有開發經驗、甚至公司就2、3個人員都沒關系，空子是游戲制定者給的，不鉆白不鉆。

這種低級的bug比起同一企業集團下屬幾家子公司報名同一塊地，更加沒有公平、公正可言，拍地不像買彩票，誰都可以花2塊錢去賭一把運氣。

上述幾家外地房企，上海大華是老牌選手，但從沒在北方做過項目，拿地3個月仍無動靜，明顯有水土不服的感覺。

據悉，福建雄旺是同省國企建發的馬甲，石家莊創世紀的合作伙伴是龍湖，中皋置業的亦莊X47大概率是與招商合作，如果是這三家房企操盤，起碼可以讓買房人放心了。否則，像福建雄旺這樣注冊僅半年、主業是做金屬門窗的公司，就算他敢干，你敢買嗎？

馬甲終歸是馬甲，當天上的餡餅掉到頭上時，他的使命就結束了。只是，這種有違公平和兒戲般的操作，不是對土拍規則制定者的一種調戲嗎？

04

連中海都不接盤的石景山廣寧村能買嗎？

眾所周知，石景山素有中海“主場”的說法。

在石景山出讓的三宗地中，中海只拿下衙門口713地塊，招商雖然報名參與競拍，但只充當了陪太子讀書的角色，蘋果園地塊被越秀虎口拔牙，廣寧村地塊則是虛晃幾槍，讓給了急需拿地補倉的保利。

中海再度入主衙門口，對該板塊的開發建設是件好事，此前中海學仕里做得很成功，而中海參與石景山板塊整體改造的成功案例很多，因此石景山唯一在五環內的衙門口板塊還是值得期待的，新地塊有可能做學仕里二期產品。

保利昨天聯合京投包攬了東壩北西區兩宗地后，不知會不會對爭奪廣寧村的沖動產生后悔。

要知道，連“地主”中海都不愿搶的地塊，一定有陷阱，廣寧村這個被高架橋和山包圍的角落，之前就沒有建過商品房，誰會選擇在這個逼仄角落里生活呢？

論居住環境，廣寧村與指導售價相同的五里坨相比，除了離核心城區近些，生活環境和教育配套根本無法比擬；

論價格優勢，廣寧村雖然是石景山區最低，但隔條阜石路的門頭溝四道橋板塊，存量新房成交價只有5萬多，還有地鐵配套，一站即可到達金安橋交通樞紐，這種有著整體規劃的新區難道不更香嗎？

因此，保利廣寧村項目未來賣給誰，是個頭疼的問題。

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05

通州雙限政策能否松綁？

全國調控最嚴的城市是北京，北京調控最嚴的區域是通州，雙限政策不僅束縛了買房人的合理需求，而且制約了通州區的土地供應。

問題是，北京城市副中心規劃已落地多年，“房住不炒”這么久了，現在還用擔心一個已時過境遷的重大利好助燃一個沉寂冷卻的市場嗎？

瞭望君以為，是時候對通州雙限政策適度松綁了！去年通州臺湖、馬駒橋并入亦莊且解除雙限，區域市場有暴漲嗎？沒有。

因此，通州更大范圍解除雙限，有利于讓更多的需求進入市場，對區域市場成交量有作用，會促進去庫存，但房價暴漲是不大可能的，畢竟此一時、彼一時，現在持幣待購的還有多少是投機炒房的。

通州區已經成交4宗宅地，除招商東小馬地塊競至頂格外，其它3宗地都是兜底成交，可見開發商并不看好通州的市場環境。

窮則變，變則通，是亙古不變的真理。

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