時(shí)隔10個(gè)月，央媽終于再次降息，將1年期和5年期以上LPR均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，分別降至3.55%和4.2%。

此前，常備借貸便利（SLF）和中期借貸便利（MLF）等利率均同步下調(diào)10bp。

此次政策性降息，意味著央媽對(duì)刺激經(jīng)濟(jì)又出招了，當(dāng)然，降息對(duì)樓市也有刺激作用，但并不是解決問題的關(guān)鍵。

常言道，兵無常勢(shì)，水無常形。審時(shí)度勢(shì)，窮則思變，是時(shí)候認(rèn)真審視當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)環(huán)境，下決心調(diào)整已不合時(shí)宜的調(diào)控政策，將扶持合理的購房需求落實(shí)到位，提振老百姓的信心，才是王道。

6月20日，除了降息外，北京還拍了7宗地，完成了今年第一輪23宗供地計(jì)劃，加上2月競(jìng)拍的2022年第五批次6宗地，共完成29宗地的出讓，總用地面積達(dá)119.5萬平米，共計(jì)攬金約854.5億元。

這29個(gè)項(xiàng)目中，已有4個(gè)項(xiàng)目取證、1個(gè)項(xiàng)目已入市，其中3個(gè)已開盤，其它24個(gè)項(xiàng)目將在未來2—3個(gè)月內(nèi)陸續(xù)推向市場(chǎng)。這些項(xiàng)目將有哪些看點(diǎn)？瞭望君做了一個(gè)詳細(xì)梳理。

01

海淀雙雄是戰(zhàn)是和？

海淀供地一向少而精。這次四季青鎮(zhèn)雙新村兩宗地花落越秀與天恒，這一南一北兩大老牌國企曾在懷柔合作開發(fā)大盤懷山府項(xiàng)目，此次在海淀同場(chǎng)競(jìng)技，是直面硬剛，還是合作共贏？

西山別墅區(qū)堪稱北京土地最珍稀的板塊，這兩個(gè)項(xiàng)目不僅是海淀區(qū)目前唯二的新盤供應(yīng)，而且還擁有明顯的倒掛優(yōu)勢(shì)，畢竟且12.1萬的指導(dǎo)售價(jià)相比芳鄰西山美廬的18萬二手房?jī)r(jià)便宜近1/3。只要產(chǎn)品不拉胯，熱銷是必然的，就像兩年前的頤和金茂府和香山壹號(hào)院一樣，二者打歸打，但在一個(gè)賣方市場(chǎng)，誰也不是輸家。

由于一年半網(wǎng)簽去化率還不足3%的懷山府讓越秀進(jìn)京出師不利，天恒也在2021年與越秀攜手拿地后再無斬獲，因此這次兩位老友必將志在打個(gè)翻身仗。

越秀在換帥后體現(xiàn)了換手如換刀的定律，越秀星樾和越秀天玥兩個(gè)項(xiàng)目都業(yè)績(jī)不俗，土拍也運(yùn)氣爆棚，搖中天字第一號(hào)地塊，正應(yīng)了那句話：選擇大于努力，運(yùn)氣大于選擇。

這次，越秀和天恒都很幸運(yùn)，昔日的戰(zhàn)友可以并肩笑傲江湖。務(wù)實(shí)的越秀已引入北京城建合作開發(fā)，減輕獨(dú)自承擔(dān)79.12億地價(jià)的壓力。

這兩個(gè)項(xiàng)目，就看誰操盤更快，二者產(chǎn)品會(huì)有什么樣的差異化，但注定都將是為富豪人群烹制的菜。

區(qū)位示意圖

02

要不要500萬買三環(huán)的機(jī)會(huì)？

供地大戶朝陽區(qū)成交5宗地，是上半年賣地最多的行政區(qū)，且有唯一一宗三環(huán)地塊。

這個(gè)位于東南三環(huán)小紅門的朝陽·中建星光里項(xiàng)目已經(jīng)取證，由首次進(jìn)京的中建八局（中建東孚）打造。

土拍搖號(hào)就像打麻將，第一次上桌新手往往能先胡牌，中建東孚也是搖號(hào)中拍。這個(gè)中建旗下最具實(shí)力、長期在南方深耕的子公司，進(jìn)京處子作出手不凡，竟然將入住三環(huán)的門檻拉低到500萬，其主力70余平米兩居戶型總價(jià)控制在500萬區(qū)間，讓人不得不佩服南方房企的精明。

項(xiàng)目開盤在即，只有322套房源，500萬買三環(huán)的機(jī)會(huì)，會(huì)不會(huì)一炮打響，既是對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)的驗(yàn)證，也是對(duì)中建東孚產(chǎn)品的考驗(yàn)。

朝陽·中建星光里效果圖

另外4宗地，中建一局（中建智地）抄底的孫河前葦溝地塊，公布案名為“中建璞園”，同樣劍走偏鋒。他們?cè)诒本┲敿?jí)豪宅九章別墅對(duì)面，打造了983套72—116平米二至四居洋房產(chǎn)品，讓朝陽青年可以花不到600萬的價(jià)格，就可以與富豪和明星們做鄰居。

不過，該板塊既無地鐵，也無商業(yè)，雖然據(jù)說朝陽區(qū)承諾將引入一所重點(diǎn)學(xué)校，但是會(huì)有那么多人買單嗎？

奶西315地塊和東壩北西區(qū)兩宗地新鮮出爐，北京城建成為進(jìn)駐奶西的第5家房企，保利則聯(lián)手京投包攬了東壩，在朝陽區(qū)這兩個(gè)最熱的板塊，由老牌央國企操刀還是令人放心的，未來買房人可大膽買。

03

土拍馬甲何時(shí)現(xiàn)形？

今年土拍亂象頻出，先是政府意識(shí)到熱門地塊往往出現(xiàn)同一企業(yè)集團(tuán)下屬多家子公司報(bào)名的情況，如中建系，這不是違背了搖號(hào)的公平性嗎？

于是，自5月份豐臺(tái)青塔地塊上拍起，這種現(xiàn)象被明令禁止。但是“上有政策，下有對(duì)策”，6月前三批次拍地，頻頻出現(xiàn)一宗地引發(fā)動(dòng)輒3、40家房企圍獵的狀況，來自五湖四海的各路諸侯、不知來歷的火線注冊(cè)公司紛紛參與搖號(hào)大戰(zhàn)，反正注冊(cè)個(gè)1000萬的公司，就可以來賭一把，賭不中也沒啥損失。

于是，上海大華、福建雄旺、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、中皋置業(yè)等4家外地房企，相繼成為昌平朱辛莊、順義后沙峪、順義第2街區(qū)、亦莊X47等熱門地塊的中獎(jiǎng)?wù)撸尵┏且槐娧雵蟆?shí)力民企實(shí)在是意難平。

熱鬧的土拍場(chǎng)面

當(dāng)然，明眼人都能看出，像一些新注冊(cè)的小公司肯定是某家大佬房企的馬甲，以極低的成本加大中拍的概率，反正報(bào)名條件也不要求公司注冊(cè)資金有多高、有沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、甚至公司就2、3個(gè)人員都沒關(guān)系，空子是游戲制定者給的，不鉆白不鉆。

這種低級(jí)的bug比起同一企業(yè)集團(tuán)下屬幾家子公司報(bào)名同一塊地，更加沒有公平、公正可言，拍地不像買彩票，誰都可以花2塊錢去賭一把運(yùn)氣。

上述幾家外地房企，上海大華是老牌選手，但從沒在北方做過項(xiàng)目，拿地3個(gè)月仍無動(dòng)靜，明顯有水土不服的感覺。

據(jù)悉，福建雄旺是同省國企建發(fā)的馬甲，石家莊創(chuàng)世紀(jì)的合作伙伴是龍湖，中皋置業(yè)的亦莊X47大概率是與招商合作，如果是這三家房企操盤，起碼可以讓買房人放心了。否則，像福建雄旺這樣注冊(cè)僅半年、主業(yè)是做金屬門窗的公司，就算他敢干，你敢買嗎？

馬甲終歸是馬甲，當(dāng)天上的餡餅掉到頭上時(shí)，他的使命就結(jié)束了。只是，這種有違公平和兒戲般的操作，不是對(duì)土拍規(guī)則制定者的一種調(diào)戲嗎？

04

連中海都不接盤的石景山廣寧村能買嗎？

眾所周知，石景山素有中海“主場(chǎng)”的說法。

在石景山出讓的三宗地中，中海只拿下衙門口713地塊，招商雖然報(bào)名參與競(jìng)拍，但只充當(dāng)了陪太子讀書的角色，蘋果園地塊被越秀虎口拔牙，廣寧村地塊則是虛晃幾槍，讓給了急需拿地補(bǔ)倉的保利。

中海再度入主衙門口，對(duì)該板塊的開發(fā)建設(shè)是件好事，此前中海學(xué)仕里做得很成功，而中海參與石景山板塊整體改造的成功案例很多，因此石景山唯一在五環(huán)內(nèi)的衙門口板塊還是值得期待的，新地塊有可能做學(xué)仕里二期產(chǎn)品。

保利昨天聯(lián)合京投包攬了東壩北西區(qū)兩宗地后，不知會(huì)不會(huì)對(duì)爭(zhēng)奪廣寧村的沖動(dòng)產(chǎn)生后悔。

要知道，連“地主”中海都不愿搶的地塊，一定有陷阱，廣寧村這個(gè)被高架橋和山包圍的角落，之前就沒有建過商品房，誰會(huì)選擇在這個(gè)逼仄角落里生活呢？

論居住環(huán)境，廣寧村與指導(dǎo)售價(jià)相同的五里坨相比，除了離核心城區(qū)近些，生活環(huán)境和教育配套根本無法比擬；

論價(jià)格優(yōu)勢(shì)，廣寧村雖然是石景山區(qū)最低，但隔條阜石路的門頭溝四道橋板塊，存量新房成交價(jià)只有5萬多，還有地鐵配套，一站即可到達(dá)金安橋交通樞紐，這種有著整體規(guī)劃的新區(qū)難道不更香嗎？

因此，保利廣寧村項(xiàng)目未來賣給誰，是個(gè)頭疼的問題。

區(qū)位示意圖

05

通州雙限政策能否松綁？

全國調(diào)控最嚴(yán)的城市是北京，北京調(diào)控最嚴(yán)的區(qū)域是通州，雙限政策不僅束縛了買房人的合理需求，而且制約了通州區(qū)的土地供應(yīng)。

問題是，北京城市副中心規(guī)劃已落地多年，“房住不炒”這么久了，現(xiàn)在還用擔(dān)心一個(gè)已時(shí)過境遷的重大利好助燃一個(gè)沉寂冷卻的市場(chǎng)嗎？

瞭望君以為，是時(shí)候?qū)νㄖ蓦p限政策適度松綁了！去年通州臺(tái)湖、馬駒橋并入亦莊且解除雙限，區(qū)域市場(chǎng)有暴漲嗎？沒有。

因此，通州更大范圍解除雙限，有利于讓更多的需求進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)成交量有作用，會(huì)促進(jìn)去庫存，但房?jī)r(jià)暴漲是不大可能的，畢竟此一時(shí)、彼一時(shí)，現(xiàn)在持幣待購的還有多少是投機(jī)炒房的。

通州區(qū)已經(jīng)成交4宗宅地，除招商?hào)|小馬地塊競(jìng)至頂格外，其它3宗地都是兜底成交，可見開發(fā)商并不看好通州的市場(chǎng)環(huán)境。

窮則變，變則通，是亙古不變的真理。

示意圖