周期，樓市也是如此！

站在今天的樓市，復盤2008至2023年樓市的周期，你或許可以更加清晰認識到房價的預期。

那么，一起來復盤過去15年的國內房地產周期史。

2008年至2009年樓市周期

2023年的樓市是否會在政策大放松之下，迎來大回暖呢？

憑借著市場的記憶，過去的2009年和2014年是樓市低迷期周期，這兩輪樓市周期低迷可謂是一場“財富倍增計劃”。

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先從2008年和2009年這次樓市低迷期的說起，2008年剛好發生了“全球金融危機”，而2007年國內樓市表現出異常火爆，多地爆出新盤推出就售罄的頭條新聞。

2007年底，珠三角的代表城市，深圳樓市在政策調控下，開始逐漸轉入平靜期；同時進入2008年下半年，在“全球金融危機”影響下，外貿壓力陡增，各地樓市陸續進入低迷的周期。

值得注意的是2008年底，多地開始救市措施，大家熟悉的“4萬億”刺激計劃也亮相了。

此時，國內的樓市呈現為救市和打折促銷共存的現象，與今天2023年的樓市現象有相同之處。

進入到2009年的樓市小陽春，多地樓市開始回暖，一輪樓市狂飆的周期開啟了。

在2009年，多地爆出年初買房，年底房價翻倍的現象；回顧2008年和2009年的樓市周期，在政策刺激下，表現為市場快速復蘇的現象。

這一輪樓市周期的快速復蘇是建立在大部分行業處于擴張周期，市場增量空間大，同時沒有持續大面積出現降薪或裁員的氛圍。

經過2009年的樓市爆發期后，2010年至2013年發生了房企開始激進拿地、調控政策又陸續出臺、出現房企暴雷和購房者維權等事件。

本輪樓市周期重點是“半年蕭條，半年狂飆”；綜合表現為快速復蘇，震蕩行情。

2014年至2016年樓市周期

從2008年至2013年樓市周期發生的標志性事件來看，樓市的造富神話并沒有結束。

站在2023年的今天，樓市的低迷期已經快兩年，回顧樓市聚焦的關鍵因素在于眾多人吃到了2014至2016年的樓市紅利。

2014年的樓市行情可以對比2023年今天的樓市，市場同樣處于低迷狀態。

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2014年的樓市行情低迷狀態是基于2009年樓市爆發周期的“后遺癥”，多地出現降價促銷，并且還缺乏購房者的現象，觀望情緒達到高峰。

2014年的樓市有一個特點就是“虧本賣房”，與今天樓市現象也是類似；但是，進入2014年的下半年，樓市開始有回暖跡象了。

2014年下半年開始，樓市的量價開始復蘇，市場經過成交量的累積效應，2016年上半年房價又開始向上異動了。

本輪樓市周期重點是“半年蕭條，兩年平穩復蘇”；綜合表現為平穩發展的狀態，這是基于政策和市場共同作用下的結果現象。

另外，本輪樓市周期還是建立在經濟擴張周期；與今天的經濟環境有本質的區別。

房企開始意識到回歸一二線城市的重要性，開始在一二線城市瘋狂拿地，不斷擴張，沖刺千億規模。

值得關注的是“棚改貨幣化”工具的出臺，投資需求開始爆發了，樓市將要進入又一輪的狂飆期。

2016年又是一個房價的狂飆年，翻倍的行情在多地出現，與2009年的現象類似，調控政策又加碼。

2017年至2023年樓市周期

進入2017年的樓市，全國樓市繼續狂飆，土地市場一片火熱。

值得注意的是在2017年首次提出了“房住不炒”的宗旨，并在2017年下半年樓市有了分化現象。

緊接著的2018年和2019年樓市表現為更短的周期現象，上半年市場行情好，下半年市場行情略差。

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整體的樓市表現為震蕩向上和分化的現象，城市之間房價徹底分化，城市內部之間同樣房價分化。

后續進入了“三年小新階段”，2020年下半年開始核心城市的房價又開始狂飆，投資需求全面爆發，隱藏的問題開始有端倪了。

眾多房企在2016年至2021年完成了千億規模的沖刺目標，房企高債務的問題引起重視。

值得注意的是2020年底出臺了“三條紅線”的調控等，房企債務端的風險開始管控，部分房企在“三條紅線”調控下，出現暴雷事件。

這一輪樓市狂飆行情在2021年下半年宣告結束了。

尤其值得深思的是一二手倒掛現象，房價只漲不跌的幻覺，進而引發了市場不理性的行為，后續2022年和2023年的樓市行情又讓市場回到原點了。

從2018年開始，經濟環境開始切換，狂飆了15年的樓市行情在此要畫上階段性的“句號”？

進入2023年的樓市有一小股小陽春的現象，持續時間短暫；現在市場渴望有史詩級的救市措施出臺，扭轉樓市預期。

降息，房價會漲嗎？

6月20日，央行公布了最新LPR，一年期為3.55%，五年期以上為4.2%；下調了10個基點，降息空間打開了。

政策的呵護有滯后性，降息本質是撒錢，激發相關市場的活躍度；回顧2008年至2023年的樓市周期，每一輪樓市周期都會有你想要的結果。

雖然現在市場上充斥著各種的觀點情緒，例如出生率低和人口老齡化等問題；但是，今年高考報名人數約1291萬人，畢業生人數約1158萬人，這就是意味著未來幾年年輕人還是在增長，只是這些年輕人會去哪里的問題了。

注:“漂亮國”的動作，也要作為重要參考因素。

同時，國內很多行業進入存量市場，開拓國外增量市場是關鍵。

另外，國內的城市化率約65%，城市化并沒有結束，預計還有15年左右的增長空間，最高可能達到80%，對標發達國家的水平。

例如，東莞推進的“三年深度城市化的計劃”和“建設現代化產業園的舉措”，無疑傳遞著未來樓市新增量的空間。