看來房企是真的繃不住了！

這兩天珠海五折賣房的信息不脛而走，可謂是沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

降價賣房在樓市里算不得什么新鮮事，但如果得到官方認(rèn)可，開發(fā)商可以隨意降價，這可是件大事情！

一、降價賣房

最近，位于珠海金灣區(qū)航空城的”金灣．寶龍城“項(xiàng)目五折出售。

新盤五折出售，降價幅度確實(shí)不小，難怪引起那么多人的關(guān)注。

其實(shí)最引人熱議的是珠海住建局對此的反應(yīng)。

珠海住建局對此降價行為如此回復(fù)：

寶龍城項(xiàng)目采取的降價推盤做法為合理的市場行為。在珠海，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商可以每個季度向珠海市住建局申請調(diào)整一次新房備案價，調(diào)整后，只要售價不低于備案價的八五折，就可以正常辦理網(wǎng)簽。

看來不是政府放開了限售令，而是金灣寶龍城這個樓盤是在可控的范圍之內(nèi)，那么五折又是怎么個說法？

“傳聞有失實(shí)和夸大的地方”開發(fā)商寶龍地產(chǎn)工作人員如是說，"坊間傳言的2.8萬元/平打?qū)φ凼鞘?shí)的，因?yàn)閭餮灾薪厝×俗畹蛢r的1.5萬/平那套與最初的備案價比對。"

事實(shí)是到底是怎么樣的呢？

金灣．寶龍城的備案名為"金灣寶龍廣場"，根據(jù)珠海市商品住房銷售價格備案公示表，其2020年9月底的備案均價在2.6萬元/平至2.7萬元/平。此后的2年時間，該項(xiàng)目的銷售價格都較為穩(wěn)定，直到2023年才有了較大規(guī)模的調(diào)價動作。

一月份調(diào)為1.9萬/平，4月份為2萬/平，7月份又降為1.8萬/平。僅備案價降幅就達(dá)到了30%左右。

看來金灣．寶龍城所謂的五折出售也不是短期內(nèi)的降價行為，是隨著市場的變化，隨形入市。

這次的熱度算是給這個項(xiàng)目做了一個大大的廣告，中介的功勞可謂是功不可沒！

二、陷入泥沼

珠海五折買房其實(shí)不只是受了市場的影響，也有開發(fā)商自身的戰(zhàn)略取舍。

22年7月，寶龍地產(chǎn)表示無法按期支付一筆美元債的本息，計(jì)劃推進(jìn)債務(wù)重組。

所以一連幾次的調(diào)價也是不得已的行為，畢竟現(xiàn)金流動對于房企來說更重要。

說到這，我想起了一個對話。

A：房地產(chǎn)徹底涼涼了。

B：國家在救市。

A：怎么救，光打雷不下雨。

B：08年比這還嚴(yán)重，不是照樣救起來了！

A：08年有房企暴雷嗎？

B：······

現(xiàn)在房企確實(shí)處于泥沼中。

和寶龍地產(chǎn)一樣，很多房企都有債務(wù)的現(xiàn)象存在。

自21年開始，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有超過30家知名房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)暴雷。

房地產(chǎn)面臨的問題嚴(yán)峻嗎？

可以說房地產(chǎn)面臨著近20年來最大的鴻溝，不知道有多少房企無法跳出。

房企為何暴雷，這和炒房客其實(shí)一個道理：

提前預(yù)支，依靠貸款獲得現(xiàn)金流。

簡單解釋一下：

開發(fā)商的項(xiàng)目即使不銷售，也可以通過抵押產(chǎn)權(quán)從銀行貸出至少7成的前期銷售款。拿到的錢再次買新地皮，再次投入到新的項(xiàng)目里，如此反復(fù)！

靠貸款獲取現(xiàn)金流的邏輯是各大開發(fā)商經(jīng)營的主邏輯。

但存在的風(fēng)險也很大，一旦貸款收緊，銷售無力，房地產(chǎn)市場立刻崩盤。

另外這一畸形操作對樓市帶來的結(jié)果就是，房地產(chǎn)的泡沫高漲！

買一套房意味著掏空六個錢包！

所以如果想要樓市回歸正確的軌道，房企的暴雷是在所難免的。

但這不是駭人聽聞的現(xiàn)象，而是正常的市場行為！

三、理性思考

撥亂轉(zhuǎn)正是現(xiàn)在最應(yīng)該做的，房地產(chǎn)應(yīng)該回到正確的軌道上去。

但談何容易！

時光不可倒流，過去的不可復(fù)制，只可參考。

比如說現(xiàn)在的物價吧，比如深圳，前幾年200能買個風(fēng)衣，現(xiàn)在只能買個短袖。以前200能聚個餐，現(xiàn)在500肚子也吃不飽。

簡單的道理適應(yīng)于一切買賣。

有人說房子如果想賣出去，降價就行了。

但你會發(fā)現(xiàn)，國家出臺諸如降息，取消限購限貸，增值稅年限減少等政策，就是沒有直接給你降房價，為什么？

讓我們再次回到房貸借貸上面。

開發(fā)商向銀行借貸7成，除了銀行外，也有大量的民間借貸加入，另外，房地產(chǎn)的利潤平均也不過15個點(diǎn)，如果房價下跌3成，不僅房企虧損，銀行也背負(fù)著資不抵債的風(fēng)險。

為何每個地方的住建局會規(guī)定，不能低于備案價的85%，這個是有依據(jù)的。

如果不聞不問，房地產(chǎn)一旦失控，金融風(fēng)險就會隨之而來，這就關(guān)系著整個民生。

到時大家關(guān)注的不是買房問題，而是一日三餐！

所以那些咋呼著房價跌到白菜價的人洗洗睡得了。

四、一線城市會漲嗎

大家普遍猜測一旦放開一線城市的限購，房價就會迎來大漲。

但政策為何遲遲不出？

大家都知道，買房最主要的是選對城市，選對板塊，選對片區(qū)！

城市是第一位的。

人往高處走，這個很好理解！

另外已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，生育率逐年降低，人口紅利已經(jīng)不復(fù)存在，城市化發(fā)展也進(jìn)入了下半場。

大城市將會是很多年輕人向往的地方，尤其是優(yōu)秀的年輕人，這里可以提供給他們更多的工作機(jī)會。

所以無論你家里現(xiàn)在有幾套房，如果在北上深沒有房，你來了就得買房。

所以聰明的投資人會選擇去一線城市買房，因?yàn)樗麄冎乐挥幸痪€城市房地產(chǎn)才不會缺少流動性！

所以說，一旦放開限購，一線城市的房子絕對會漲，漲幅到底怎樣，我們只能拭目以待！

政策什么時候會出爐，說實(shí)話，估計(jì)還得等段時間。

因?yàn)橐坏┛谧臃砰_，水將會流向這邊，那么二三線的房子將會怎么辦？

所以這次救市是從二三線開始，等熱情耗盡了，一線城市再次點(diǎn)燃！

你現(xiàn)在應(yīng)該做的就是做好準(zhǔn)備，下不下手不重要，重要的是你得隨時了解樓市動態(tài)。

降需要三年，而漲只需要一晚上！