看來房企是真的繃不住了!
這兩天珠海五折賣房的信息不脛而走,可謂是沸沸揚(yáng)揚(yáng)。
降價賣房在樓市里算不得什么新鮮事,但如果得到官方認(rèn)可,開發(fā)商可以隨意降價,這可是件大事情!
一、降價賣房
最近,位于珠海金灣區(qū)航空城的”金灣.寶龍城“項(xiàng)目五折出售。
新盤五折出售,降價幅度確實(shí)不小,難怪引起那么多人的關(guān)注。
其實(shí)最引人熱議的是珠海住建局對此的反應(yīng)。
珠海住建局對此降價行為如此回復(fù):
寶龍城項(xiàng)目采取的降價推盤做法為合理的市場行為。在珠海,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商可以每個季度向珠海市住建局申請調(diào)整一次新房備案價,調(diào)整后,只要售價不低于備案價的八五折,就可以正常辦理網(wǎng)簽。
看來不是政府放開了限售令,而是金灣寶龍城這個樓盤是在可控的范圍之內(nèi),那么五折又是怎么個說法?
“傳聞有失實(shí)和夸大的地方”開發(fā)商寶龍地產(chǎn)工作人員如是說,"坊間傳言的2.8萬元/平打?qū)φ凼鞘?shí)的,因?yàn)閭餮灾薪厝×俗畹蛢r的1.5萬/平那套與最初的備案價比對。"
事實(shí)是到底是怎么樣的呢?
金灣.寶龍城的備案名為"金灣寶龍廣場",根據(jù)珠海市商品住房銷售價格備案公示表,其2020年9月底的備案均價在2.6萬元/平至2.7萬元/平。此后的2年時間,該項(xiàng)目的銷售價格都較為穩(wěn)定,直到2023年才有了較大規(guī)模的調(diào)價動作。
一月份調(diào)為1.9萬/平,4月份為2萬/平,7月份又降為1.8萬/平。僅備案價降幅就達(dá)到了30%左右。
看來金灣.寶龍城所謂的五折出售也不是短期內(nèi)的降價行為,是隨著市場的變化,隨形入市。
這次的熱度算是給這個項(xiàng)目做了一個大大的廣告,中介的功勞可謂是功不可沒!
二、陷入泥沼
珠海五折買房其實(shí)不只是受了市場的影響,也有開發(fā)商自身的戰(zhàn)略取舍。
22年7月,寶龍地產(chǎn)表示無法按期支付一筆美元債的本息,計(jì)劃推進(jìn)債務(wù)重組。
所以一連幾次的調(diào)價也是不得已的行為,畢竟現(xiàn)金流動對于房企來說更重要。
說到這,我想起了一個對話。
A:房地產(chǎn)徹底涼涼了。
B:國家在救市。
A:怎么救,光打雷不下雨。
B:08年比這還嚴(yán)重,不是照樣救起來了!
A:08年有房企暴雷嗎?
B:······
現(xiàn)在房企確實(shí)處于泥沼中。
和寶龍地產(chǎn)一樣,很多房企都有債務(wù)的現(xiàn)象存在。
自21年開始,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),已經(jīng)有超過30家知名房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)暴雷。
房地產(chǎn)面臨的問題嚴(yán)峻嗎?
可以說房地產(chǎn)面臨著近20年來最大的鴻溝,不知道有多少房企無法跳出。
房企為何暴雷,這和炒房客其實(shí)一個道理:
提前預(yù)支,依靠貸款獲得現(xiàn)金流。
簡單解釋一下:
開發(fā)商的項(xiàng)目即使不銷售,也可以通過抵押產(chǎn)權(quán)從銀行貸出至少7成的前期銷售款。拿到的錢再次買新地皮,再次投入到新的項(xiàng)目里,如此反復(fù)!
靠貸款獲取現(xiàn)金流的邏輯是各大開發(fā)商經(jīng)營的主邏輯。
但存在的風(fēng)險也很大,一旦貸款收緊,銷售無力,房地產(chǎn)市場立刻崩盤。
另外這一畸形操作對樓市帶來的結(jié)果就是,房地產(chǎn)的泡沫高漲!
買一套房意味著掏空六個錢包!
所以如果想要樓市回歸正確的軌道,房企的暴雷是在所難免的。
但這不是駭人聽聞的現(xiàn)象,而是正常的市場行為!
三、理性思考
撥亂轉(zhuǎn)正是現(xiàn)在最應(yīng)該做的,房地產(chǎn)應(yīng)該回到正確的軌道上去。
但談何容易!
時光不可倒流,過去的不可復(fù)制,只可參考。
比如說現(xiàn)在的物價吧,比如深圳,前幾年200能買個風(fēng)衣,現(xiàn)在只能買個短袖。以前200能聚個餐,現(xiàn)在500肚子也吃不飽。
簡單的道理適應(yīng)于一切買賣。
有人說房子如果想賣出去,降價就行了。
但你會發(fā)現(xiàn),國家出臺諸如降息,取消限購限貸,增值稅年限減少等政策,就是沒有直接給你降房價,為什么?
讓我們再次回到房貸借貸上面。
開發(fā)商向銀行借貸7成,除了銀行外,也有大量的民間借貸加入,另外,房地產(chǎn)的利潤平均也不過15個點(diǎn),如果房價下跌3成,不僅房企虧損,銀行也背負(fù)著資不抵債的風(fēng)險。
為何每個地方的住建局會規(guī)定,不能低于備案價的85%,這個是有依據(jù)的。
如果不聞不問,房地產(chǎn)一旦失控,金融風(fēng)險就會隨之而來,這就關(guān)系著整個民生。
到時大家關(guān)注的不是買房問題,而是一日三餐!
所以那些咋呼著房價跌到白菜價的人洗洗睡得了。
四、一線城市會漲嗎
大家普遍猜測一旦放開一線城市的限購,房價就會迎來大漲。
但政策為何遲遲不出?
大家都知道,買房最主要的是選對城市,選對板塊,選對片區(qū)!
城市是第一位的。
人往高處走,這個很好理解!
另外已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會,生育率逐年降低,人口紅利已經(jīng)不復(fù)存在,城市化發(fā)展也進(jìn)入了下半場。
大城市將會是很多年輕人向往的地方,尤其是優(yōu)秀的年輕人,這里可以提供給他們更多的工作機(jī)會。
所以無論你家里現(xiàn)在有幾套房,如果在北上深沒有房,你來了就得買房。
所以聰明的投資人會選擇去一線城市買房,因?yàn)樗麄冎乐挥幸痪€城市房地產(chǎn)才不會缺少流動性!
所以說,一旦放開限購,一線城市的房子絕對會漲,漲幅到底怎樣,我們只能拭目以待!
政策什么時候會出爐,說實(shí)話,估計(jì)還得等段時間。
因?yàn)橐坏┛谧臃砰_,水將會流向這邊,那么二三線的房子將會怎么辦?
所以這次救市是從二三線開始,等熱情耗盡了,一線城市再次點(diǎn)燃!
你現(xiàn)在應(yīng)該做的就是做好準(zhǔn)備,下不下手不重要,重要的是你得隨時了解樓市動態(tài)。
降需要三年,而漲只需要一晚上!
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