朋友圈被一條苦等了三年的消息刷屏。

這是一場屬于賣方的歡呼，地產(chǎn)從業(yè)人與掛牌房源的業(yè)主們，都在欣然轉(zhuǎn)發(fā)。

這其中有幾分苦盡甘來的激動，更有幾分示威般昭示：樓市風(fēng)頭變了！再不買可別說我沒給你機會！

買方則是用靜悄悄的集體沉默，來表達態(tài)度。

昨天發(fā)了關(guān)于解除限購的視頻，有粉絲說，不買房不當(dāng)韭菜。

我說你真多慮了，當(dāng)韭菜也是有條件的，兜里要是沒幾十萬一百萬的現(xiàn)金，都不能算是韭菜，最多只能算是頭上有點綠苗的草根。

救樓市，就是救城市？

解除限購，僅僅是政策起點。

比房企賣不出房子更重要的是：城市賣不出土地，拿不到房地產(chǎn)開發(fā)的稅收。

相比發(fā)展制造業(yè)的三年見規(guī)模、發(fā)展服務(wù)業(yè)的五年見效果，現(xiàn)在不管是一二線城市，還是三四線城市，都更需要立竿見影的成效。房地產(chǎn)行業(yè)，又一次緊急上馬。

所以廣州、深圳對待解除限購的態(tài)度，急切而且明顯。

其實這也表明，解除限購、限貸、降低首付和貸款基準(zhǔn)利率，至少在今后兩年內(nèi)，將是樓市政策調(diào)整的起點，而絕不是終點！

未來有可能會出現(xiàn)，更進一步的鼓勵性政策，或者補漏性的細則說明，但不會在出現(xiàn)翻覆的抑制型政策。

城市間的內(nèi)卷往往更加殘酷，幾乎所有城市的樓市因城施策，都對外來人口購房寄予厚望，希望更多的外地客戶落入購房。

政策已寬松，債務(wù)形勢還嚴(yán)峻？

只活血未輸血，房企仍需繼續(xù)割肉。

扼死房企的是兩支手，一只手是限購限貸，卡住的是房企銷售端。提高購房門檻，限制購買力流入售樓處。

另一只手是融資三條紅線，卡住的是房企借債路徑，斷了房企借新債還舊債的資金來源。

目前解除限購、放寬貸款，其實僅僅是松開了一只手。房企的銷售流水增加、銷售收入增加，窘迫的環(huán)境能得到一定程度的緩解。但距離滿血復(fù)活還差的很遠。

因為天津六成以上的樓盤，整盤利潤在零線以下，也就是在虧本銷售。這就是當(dāng)前行業(yè)的殘酷現(xiàn)實。

沒有利潤的銷售，成交越多虧損越多。這樣的銷售不但對房企償還債務(wù)沒有貢獻，反而成為飲鴆止渴的無奈之舉。

過往兩年里，房企的債務(wù)并沒有被真實償還，僅僅是得到了展期。用無利潤的銷售收入，對沖未來兩年的展期債務(wù)，這個更像一場躺在病床上的臨終等待。

可以說未來兩年才是行業(yè)房企的真正分水嶺。

有些房企借助形勢，實現(xiàn)快速出貨、技術(shù)性換倉、梳理資產(chǎn)配置，雖然傷筋動骨，但還是能掙脫困境。

而有些房企概算一下自家?guī)齑媪浚枰獦菚r間價格上漲200%才能浮出水面，對于這些房企，緩期的結(jié)果，依然是一聲響。

政策為什么要剔除市內(nèi)六區(qū)？

因為盤活近郊，天津樓市才有未來。

前段時間，天津土地出讓，房企扎堆流向市區(qū)，這并不是一件值得夸耀的事情。

它恰恰說明了，各路房企對這座城市的未來發(fā)展，謹(jǐn)慎保守、猶疑觀望。

近郊遠郊土地，要么流拍，要么下架、要么內(nèi)部消化。要有多少城投企業(yè)、渤化企業(yè)，能托得住那么多近郊遠郊土地。

以今年上半年為例，中心六區(qū)的新房成交量，只占全市的15%左右，大約六分之一。

盤活環(huán)城四區(qū)、遠郊、濱海樓市，天津樓市才能真正肉眼可見的回暖起來。市區(qū)之外的土地價值才能恢復(fù)認(rèn)可和重視。

因城施策的再細分就是因區(qū)施策，從這個層面來說，環(huán)城與遠郊需要進一步更好的鼓勵性政策。

但是對于高*移民甚至中*移民，也需要打上合理的政策補丁。畢竟天津的頂層政策，要的是吸納真正的人才落入。

政策效果何時顯現(xiàn)？

撬動天津的樓市，只需要一千套房。

要撬動一個天津這樣千萬量級的城市，讓樓市出現(xiàn)明顯的變化，需要增加多少成交量？

只需要一個月，成交量只需要增加一千套。

以環(huán)城四區(qū)為例，只需要銷售榜頭部TOP10樓盤，當(dāng)月成交量增加一成，由此產(chǎn)生1.2~1.5倍的到訪量看房量加成，造成的連帶效果，就能夠形成明顯的傳遞效應(yīng)，達到有效傳播，引起更多的購買關(guān)注。

樓市并不需要所有的房源都好賣，也不需要所有的房源都降價。

只需要最便宜的、性價比最高的塔尖部分房源，能夠在短時間迅速出清，造成局部多搶一的效果。讓更多的客戶，不得不面對退而求其次的局面，購買自然就會跟進。

一千套房的增量成交，足夠帶動更多的客戶走進樓市，鼓勵更多的意向購房者下定決心。

很多時候，樓盤并非在漲價，而是最便宜的部分房源，被迅速的選走。給客戶造成的局面就是，心儀的房源流失，只能從性價比次一等的房源中再挑選，形成漲價的錯覺。

但這個時候，敢于高調(diào)官宣全線價格上調(diào)的樓盤，個人認(rèn)為很不明智。

因為供需關(guān)系并沒有倒轉(zhuǎn)，客戶的選擇面依然寬泛。

這個周期不一樣，以往的周期是政策不許買，客戶不想買。現(xiàn)在是想買沒錢買，有錢有心買房的客戶只有這么多，狼太多而肉太少。

不用往遠處看，你就去問問這兩年，就你們公司裁員的那些人，95%的人掙錢都不如從前多，你覺得他們會買房嗎？你只要敢提價，客戶就敢去別人家看房，你的房子賣給誰呢？

樓市周期，會不會重演？

一切交給市場，穩(wěn)定的樓市眾望所歸。

今年是2023年，并非2009年，也并非2014年。不扯國際環(huán)境、金融環(huán)境。只說眼下。

樓市購買力不足的問題，沒有能得到實際解決，只是把入市門檻一再降低，把閘口一再放寬。

購買力不足，但是需求方對品質(zhì)的需求在增長，客戶的胃口被一再拔高。

收入錨定房價，房價錨定地價，整個城市的樓市價值圈，正在被重新定義。

樓市周期起落的征兆，歷來是量在價先，但是這一次成交量回升的過程，相比以往，可能要更漫長一些。

樓市不具備快速上漲的基礎(chǔ)條件，經(jīng)濟環(huán)境也不需要再一次快速城市化進程。

持續(xù)穩(wěn)定的樓市，才是房住不炒的實現(xiàn)目標(biāo)，也是這一次調(diào)控真正想要的目的。