這是雪貝財經第334篇原創文章

作者：周閃閃

策劃：老胡

和去年此時相比，中國房地產業現時的好消息是：已不全是壞消息。

政策面正肉眼可見、不遺余力地扭轉局面，過時的限售限貸政策正在被快速清除，哪怕是保持最嚴苛限制的北上深廣也已經加入到重新激活市場的序列。是的。相比自由交易市場，這依然是一個被嚴加看管、購買需求受到壓制的市場。

上市房企巨虧者過半，但能夠正向盈利、甚至獲得盈利增長的房企也不少；多數的違約房企成功完成了債務重組；最緊要的是，那些信用良好的房企的融資渠道已經重新回到正軌。

市場何時觸底不得而知，但是，正如萬科董事局主席郁亮在2023年的中報業績會上所說的，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。“在整體低迷的時候，向陽的一面會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業務機會在出現。”

行業的洗牌正在慢慢完成，那些熬過來、全力堅守信用的房企應該重新被信任。

我們此前說過，新城控股是一個值得研究的樣本。

一方面是，這家房企是少數幾家在過去幾年都能保持穩定盈利的民營上市房企；另一方面是，與去年同期相比，它已經是上市房企中，屈指可數的幾家不但至今保持良好信用，而且還能成功發行美元債的民營房企。

應該說，在過去幾年，新城控股所經歷的外部環境與內部環境相比多數民營房企都不占任何優勢。支撐新城控股保持較高安全性的邏輯我們認為有三點：

1、新城控股是一家恪守財務審慎原則的房企，尤其是現金流長期保持相對充裕，回款率都保持在行業較高水平；

2、新城控股的商業板塊外拓節奏把控較好，運營得當，保持了良好的韌性，與開發板塊形成業績雙輪驅動；

3、對再融資節奏把握較好，融資通道暢通，保障了公司的財務安全性。

我們先來看其2023年上半年的整體業績：營收417.68億，歸屬于上市公司股東的凈利潤22.79億，扣非歸母凈利潤19.38億；公司整體毛利率保持穩定，為19.04%；合同銷售金額424億元，合同銷售面積516.65萬平方米。

放在今日，我們得承認，能發出業績報表就是勝利，而能發出一份盈利報表的房企，尤其是民營房企，值得投資者珍惜。

再看資產負債表：在手貨幣資金284.89億，有息負債664.53億（短債225.94億，長債438.59億），合同負債1567.94億（歸母611.08億，少數股東283.93億）。在手現金/短債為1.26，凈負債率為42.4%，剔除合同負債的資產負債率為68.15%。

在此報告期內，新城控股凈還了55億元有息負債、22億元利息；應付票據和應付賬款兩項較相比年初減少了逾65億元；凈負債率保持在較低水平，且長債占比高。

最受關注的是現金流量表：經營端獲得現金流入370億，經營性現金流凈額為74.34億。

即便是在二季度銷售不景氣的境況下，月度經營性現金流持續保持為正。上半年，投資端也保持了現金正流入，這部分流出主要是用于吾悅商業板塊投資，但是通過收回投資收到了超過30億現金流入。

尤其要注意的是新城控股的籌資活動：新城控股作為民企在融資上已經逐步恢復正常。其上半年內籌資流入超過144億，這部分包括期內成功發行11億公司債，還完成1億美元境外債的以舊換新，這也是中國房企二季度唯一一筆地產境外債新發，且至今年年末的4個月尚余公開債規模較小，僅剩一筆CMBS待償還。公司整體平均融資成本已降至6.41%，同比下降0.09個百分點。1-8月，已如期償還境內外公開債達97億元。

截至上半年末，新城控股的銀行授信額度還有 849 億尚未使用。

最后看利潤表：417.68億的總營收中，來自開發板塊的營收為363億，毛利率12%，約合44億；吾悅廣場營收48.65億，毛利率接近70%，約34億。

這其中，商業板塊營收同比多增了10.2%，平均出租率較2022年末邊際改善，達95.2%。公司上半年實現不含稅物業出租及管理收入48.65億元，占公司營業收入的11.65%；物業出租及管理業務毛利33.83億元，占公司總毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%。

新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量為206座，截至8月25日，新城控股已開業吾悅廣場總數量達到151座，已開業數量位居境內外上市公司首位。

這一塊資產的價值不僅僅是營收與利潤，還為其融資渠道的穩定性增加砝碼，其融資特點相比開發貸及公司債“融資期限長、還款安全”，僅在今年前8月，以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資合計約110億。

同時，自2021年以來，新城控股的商業持續性經營收入持續大幅超過當期利息支出。2023上半年，該比例為2.12倍。這一塊資產將帶來源源不斷的現金流。

從以上業績數據來看，新城布局吾悅廣場業態是個極具遠見差異化策略，為業績儲備了蓄水池，也為應對風險儲備了護盾。

具體經營情況。保交付是所有房企的頭號任務，在上半年，新城控股的交付量為超5萬套物業，在所有房企中排在第11位。

現在能做的是，在慌亂中穩住盤面，發現機會，熬過周期。