一

今天，如果你是一個(gè)錨定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)業(yè)者，下面這三個(gè)問題是你無(wú)法回避的：

股權(quán)類資金還會(huì)對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資感冒么？

產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)投資是否已經(jīng)拉黑了地產(chǎn)開發(fā)賽道？

地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上哪個(gè)環(huán)節(jié)還能被深度改造？

我沒有做過太多樣本調(diào)查，但我相信，很多創(chuàng)業(yè)者看到的是，2021年以后，各類資本就對(duì)地產(chǎn)開發(fā)賽道基本關(guān)閉了大門。

資本對(duì)地產(chǎn)的拒絕，既出于對(duì)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的恐懼，也受到了當(dāng)年地產(chǎn)大面積坍塌的打擊，更重要的是，資本的視角下，地產(chǎn)是一個(gè)太難改造的行業(yè)，幾乎沒有指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)的可能性。

來自金主的悲觀情緒籠罩房地產(chǎn)，令地產(chǎn)場(chǎng)景的創(chuàng)業(yè)寂靜無(wú)聲，直到最近一筆有趣的投資案例發(fā)生。

半個(gè)月前，我注意到，招商局創(chuàng)投與招商蛇口，以雙GP的形式共同股權(quán)投資了一家深圳公司，大樂裝。

官方披露，這是繼去年12月58產(chǎn)業(yè)集團(tuán)B輪領(lǐng)投大樂裝后的B+輪投資，也是招商系資金對(duì)大樂裝的二次追加投資，同時(shí)這也是大樂裝在成立不到三年時(shí)間內(nèi)，完成的第五次融資。

過去一年多，我也在以足夠的敏感度搜集有趣的地產(chǎn)新物種，為JUMP大會(huì)貢獻(xiàn)素材。資本因逐利而敏感，一筆投資案例的發(fā)生，往往意味著一個(gè)趨勢(shì)、一個(gè)新物種出現(xiàn)在賽道上。

所以，當(dāng)這筆投資案例發(fā)生后，我立刻找到了大樂裝。

與創(chuàng)始人近三個(gè)小時(shí)的溝通后，我認(rèn)為，那三個(gè)連環(huán)追問，回答起來要慎重了。

二

打破投資僵局的大樂裝，主攻裝配式建筑一站式交付。

2020年8月創(chuàng)立，三年特殊時(shí)間，大樂裝已逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)了4億元的交付。但比數(shù)字有趣的是它的創(chuàng)始人劉慧，一個(gè)14歲進(jìn)入少年班、賓大建筑系畢業(yè)的女生。在創(chuàng)業(yè)之前，她曾經(jīng)多年擔(dān)任遠(yuǎn)大住工、筑友智造的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和軟件數(shù)字化團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。眾所周知，這兩個(gè)前雇主，都是中國(guó)裝配式建筑賽道上屈指可數(shù)的頂級(jí)玩家。

不過，我還是花了不少時(shí)間來確定這家新公司的底層標(biāo)簽到底是什么。

總的來說，這取決于你從哪個(gè)角度來做出判斷。

大樂裝擁有一個(gè)非常受歡迎的軟件設(shè)計(jì)工具，與AI技術(shù)與數(shù)據(jù)庫(kù)的結(jié)合，在設(shè)計(jì)前端就可以完成AIGC智能一鍵設(shè)計(jì)與自動(dòng)報(bào)價(jià)，同時(shí)系統(tǒng)自動(dòng)推薦標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，大幅度提升了設(shè)計(jì)的效率。從投資背調(diào)的結(jié)果看，這個(gè)軟件在幾乎所有的實(shí)際用戶那里，都積攢了很多好評(píng)，這一度讓我覺得，它應(yīng)該是一個(gè)裝配式領(lǐng)域的SaaS公司。

如果這樣來看，它的對(duì)手其實(shí)是各類建筑設(shè)計(jì)院，裝配式顧問公司，以及廣聯(lián)達(dá)這樣的行業(yè)巨頭。

但是，與它的對(duì)手不一樣的是，大樂裝還直接賣貨，向各類客戶銷售標(biāo)準(zhǔn)化PC構(gòu)件。貨品不僅來自加盟的協(xié)作工廠，還來自自己的直營(yíng)工廠。

截至今年8月，大樂裝已在大灣區(qū)布局10多家分布式云工廠，服務(wù)了100多個(gè)智能建造項(xiàng)目。

這樣看的話，它還是一個(gè)垂直于裝配式領(lǐng)域的平臺(tái)型電商公司，被客戶青睞的AIGC設(shè)計(jì)與報(bào)價(jià)，只是前端的一個(gè)優(yōu)質(zhì)獲客工具。

賣貨，為大樂裝本已擁有的高大上標(biāo)簽增添了一種奇怪的氣質(zhì)。我甚至開始為劉慧感到擔(dān)心，投資人或許更喜歡硬科技、新概念，賣貨并不是一個(gè)高級(jí)詞匯，也許不會(huì)讓大樂裝更得分。

但是事實(shí)證明我錯(cuò)了。

那么，它到底是誰(shuí)？又想成為誰(shuí)？

三

出現(xiàn)在我面前的創(chuàng)始人劉慧異常篤定，堅(jiān)定的推進(jìn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)化路線，不關(guān)心投資人視角，不受任何外部關(guān)于公司形象的干擾，也不允許自己犯「路線定位」錯(cuò)誤。

她說，大樂裝不是SaaS公司，也不是PaaS公司，「我們是一家電商公司，我們目前暫時(shí)就是賣PC板的。」

PC板（混凝土預(yù)制件）是裝配式建造市場(chǎng)的形象代言人，自它出現(xiàn)后的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)以后，它就被寄托著一個(gè)美好的愿望：像拼樂高一樣蓋出高質(zhì)量的房子。

大樂裝所處的裝配式建造賽道，已經(jīng)完成了用戶教育，它的發(fā)展上限很高，與國(guó)外80%以上的滲透率相比，當(dāng)前中國(guó)本土市場(chǎng)只有15%左右。但在政策加持下，市場(chǎng)規(guī)模正在迅速膨脹。

這個(gè)賽道的對(duì)立面，是龐大而無(wú)比傳統(tǒng)的建造市場(chǎng)，被灰蒙蒙的塵土與屢屢發(fā)生的工地事故所籠罩，終端的產(chǎn)業(yè)工人不僅缺乏技術(shù)應(yīng)用能力，而且年齡正在變大，越來越多的年輕人拒絕進(jìn)入，導(dǎo)致工資成本也在攀升。如果有人告訴你，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的建造質(zhì)量需要明顯的提高，那么中國(guó)的工地可能是最需要率先改造的場(chǎng)景。

而如何改造，不完全是一個(gè)管理精細(xì)化問題，還是一個(gè)嚴(yán)肅的產(chǎn)業(yè)路線問題。

很多地產(chǎn)大玩家已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)掘金。碧桂園選擇了建造機(jī)器人路線，萬(wàn)科也進(jìn)行了十余年的住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐，遠(yuǎn)大住工，筑友智造布局裝配式建筑多年，產(chǎn)業(yè)鏈上也出現(xiàn)了設(shè)計(jì)公司、裝配式顧問、造價(jià)軟件公司等豐富的生態(tài)。

但是，在大樂裝看來，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，才是殺手級(jí)的入口。

劉慧對(duì)我說，中國(guó)隨便一個(gè)房屋建造合同里，大部分的材料品類，非物化成本占比到了60%以上。任何一個(gè)行業(yè)，非物化成本占比過半，就說明它是一個(gè)低效手工行業(yè)，后面的無(wú)效管理成本會(huì)很高。她認(rèn)為，真正的癥結(jié)是，正因?yàn)榍岸说脑O(shè)計(jì)沒有解決標(biāo)準(zhǔn)化問題，所以后面的供應(yīng)鏈完全是非標(biāo)的，生產(chǎn)效率就會(huì)整體低效。

「我們?cè)谘b配式建筑行業(yè)大概燒了幾十億的資金，才燒出來一個(gè)六個(gè)字的產(chǎn)業(yè)認(rèn)知：設(shè)計(jì)奠定一切。供應(yīng)鏈問題的解決不能靠頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，反而要靠產(chǎn)業(yè)鏈起點(diǎn)的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)；通過設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)（需求側(cè)的表達(dá)方式），反向驅(qū)動(dòng)的供應(yīng)鏈重構(gòu)，才是解決方案。

大樂裝正是這個(gè)認(rèn)知的產(chǎn)物。

從2020年7月創(chuàng)業(yè)，大樂裝把絕大多數(shù)募資與精力投入到設(shè)計(jì)管理軟件的開發(fā)中，并最終實(shí)現(xiàn)了一個(gè)個(gè)令人驚奇的畫面：

房地產(chǎn)行業(yè)的本地化特征，貫穿了幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)，從拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造審批到銷售監(jiān)管，每個(gè)城市都有自己的規(guī)定。相應(yīng)地，這也要求大樂裝的設(shè)計(jì)軟件，必須因城制宜，才有落地性。

從珠三角市場(chǎng)起步，短短三年，大樂裝的這個(gè)設(shè)計(jì)報(bào)價(jià)一體化軟件平臺(tái)展示了大面積的殺傷效果，客戶不僅有工程總包公司，還直接面向開發(fā)商甲方，比如招商，保利，中海，華潤(rùn)，萬(wàn)科等。

劉慧說，大樂裝AIGC設(shè)計(jì)與報(bào)價(jià)平臺(tái)，不僅是為了讓設(shè)計(jì)師一鍵智能設(shè)計(jì)，而是你最好別設(shè)計(jì)。公司的算法，可以通過大數(shù)據(jù)提煉抽象出標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件的尺寸與數(shù)量，它是跨越不同公司的，即使有一些定制修改，也在冗余空間內(nèi)。你之所以用它，是因?yàn)樗馨咽〕鰜淼腻X量化出來。

「設(shè)計(jì)師最好引用我們數(shù)據(jù)庫(kù)里的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，AIGC軟件也能一鍵智能識(shí)別并直接調(diào)用能匹配上的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，這樣的話，既能實(shí)現(xiàn)建筑外輪廓的多樣性，也能兼顧高標(biāo)準(zhǔn)化率，供應(yīng)鏈就變得非常標(biāo)準(zhǔn)，低成本和高效率了。」她說。

在用這個(gè)免費(fèi)軟件殺傷用戶的同時(shí)，大樂裝做了一件更令人瞠目結(jié)舌的事情——直接下場(chǎng)制造PC構(gòu)件。

兩條路線用來兌現(xiàn)這種超級(jí)野心。一個(gè)是自營(yíng)工廠，一個(gè)是經(jīng)過認(rèn)證的協(xié)同工廠。目前10余個(gè)工廠基本以平均250公里為半徑分布在大灣區(qū)的多個(gè)城市。

我十分好奇，為什么要做這么重?背后邏輯又是什么？

劉慧說，利潤(rùn)是買出來的，不是賣出來的。

「基于PC構(gòu)件一個(gè)單品，我們通過設(shè)計(jì)管理軟件獲得了龐大的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件需求，然后就可以向下管理供應(yīng)鏈，我們提供訂單，抽象標(biāo)準(zhǔn)件，然后分類分發(fā)采購(gòu)，物流交付給客戶。這是對(duì)供應(yīng)鏈的結(jié)構(gòu)性改造。而我們之所以能夠買到更便宜的貨，就是因?yàn)槲覀儎?chuàng)造性地改造了產(chǎn)業(yè)鏈，讓每個(gè)環(huán)節(jié)的效率都提高了。」

在這個(gè)過程中，大樂裝的意圖與定位也逐漸清晰起來：

第一步，成為PC構(gòu)件領(lǐng)域的“亞馬遜”商城。

第二步，選擇性擴(kuò)張其他品類。做成“everything store”

第三步，變身建筑行業(yè)的“大數(shù)據(jù)+基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)商”

這個(gè)故事打動(dòng)了一眾金主。

四

招商不是第一個(gè)嘗到甜頭，但是它行動(dòng)很快，迅速下注夢(mèng)想，成為大樂裝股東序列里一位身份感很強(qiáng)的股東兼大客戶。

在此之前，大樂裝已經(jīng)被東方富海、騰訊、貝塔斯曼，鐘鼎資本，58產(chǎn)業(yè)基金等下注。根據(jù)我的了解，未來，更有力量的「股東兼客戶們」也正在快速擴(kuò)容中。

為什么這樣一個(gè)初創(chuàng)公司表現(xiàn)出如此強(qiáng)烈的資金引力？劉慧告訴我?guī)讉€(gè)細(xì)節(jié)，讓我非常驚訝。

第一，老板很容易聽懂成本殺手的故事。

以招商蛇口為例。2022年，招商一年的PC單品采購(gòu)額是20億元，大樂裝介入后，通過優(yōu)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化率和供應(yīng)鏈，不僅能節(jié)省大約4億元的利潤(rùn)，而且每個(gè)合作項(xiàng)目還節(jié)省了20天的設(shè)計(jì)時(shí)間，以及高達(dá)近4000萬(wàn)元的智能建造設(shè)計(jì)費(fèi)用。

入股+下單，意味著，原來錢是以成本的名義花了出去，現(xiàn)在變成了被投企業(yè)的營(yíng)業(yè)額。錢還在碗里，但是大家都變得更有效率了。

第二，釋放出透明的力量，改變了內(nèi)卷的方向。

大樂裝目前實(shí)現(xiàn)的一站式交付，AIGC不僅能夠?qū)崿F(xiàn)設(shè)計(jì)提速，把一個(gè)項(xiàng)目的PC構(gòu)件設(shè)計(jì)與造價(jià)計(jì)量，從以前一個(gè)多月的時(shí)間變成在2-3個(gè)小時(shí)內(nèi)完成，而且，PC構(gòu)件從下單，生產(chǎn)、運(yùn)輸?shù)焦さ噩F(xiàn)場(chǎng)，這一整個(gè)多方多崗位工種協(xié)同的復(fù)雜線下網(wǎng)絡(luò)，都可以通過PC端，APP和各種小程序的軟件矩陣，實(shí)時(shí)看到狀態(tài)，不夸張地說，如果應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件越來越多，基本上可以把一個(gè)工程裝入到手機(jī)程序里。

這種技術(shù)創(chuàng)新，大概率會(huì)向房地產(chǎn)行業(yè)輸入改變潮水方向的力量，降低房地產(chǎn)行業(yè)與公司無(wú)處不在的「內(nèi)卷」化。

至于誰(shuí)會(huì)是那個(gè)被改變命運(yùn)的人，其實(shí)答案已經(jīng)不言而喻。

劉慧說，阿里與京東，在很大程度上已經(jīng)解決了工業(yè)品交付交易環(huán)節(jié)的數(shù)字化、一站式效率的問題，但是，它們?yōu)槭裁吹浇裉鞄缀醪荒苋局阜康禺a(chǎn)建造行業(yè)，就是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)目前每棟建筑物都是定制品，還沒被設(shè)計(jì)出來，也無(wú)貨可賣，同時(shí)交付產(chǎn)業(yè)鏈冗長(zhǎng)，難度太大、太不標(biāo)準(zhǔn)化了。

「今天運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新對(duì)地產(chǎn)的改變意義已經(jīng)有限了，行業(yè)需要結(jié)構(gòu)性創(chuàng)新的手段。況且，管理端的創(chuàng)新還滲透著每一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人或老板的個(gè)人偏好，變成各種卷，最后每個(gè)人都很痛苦。今天，中國(guó)很多產(chǎn)業(yè)面臨的不是單點(diǎn)效率提升的問題，而是結(jié)構(gòu)性的效率很低。這也是我們線上線下全做的理由。」她說。

此刻，大樂裝最想影響的是另一類人。

她對(duì)我說，我與地產(chǎn)老板交流，他們非常清楚自己想要什么，也知道行業(yè)潮水的方向，大樂裝目前所賣的PC板品類只占總建安成本里很小的比重，所以節(jié)省了多少錢，對(duì)于他們不是最重要的，他們大多能敏銳洞察到的是，大樂裝的全產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)性改造和數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施賦能能力。地產(chǎn)行業(yè)在變化，未來的開發(fā)商除了融資與投資這兩種最重要的非標(biāo)能力之外，還有哪些能力是別人取代不了呢？

但是，「老板的認(rèn)知轉(zhuǎn)變成組織的認(rèn)知，需要時(shí)間。我們希望影響更多的城市總與項(xiàng)目總。」

五

三個(gè)小時(shí)的聊天里，底層思考占了一大半。高質(zhì)量的心思互動(dòng)，教人神清氣爽。

對(duì)杰總來說，這個(gè)有趣的案例，最大的價(jià)值在于，它告訴我們，地產(chǎn)依然是一個(gè)GDP占比最大的富礦，依然有大量的場(chǎng)景值得被改造，依然會(huì)輸出很多創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。

一個(gè)能夠圍繞混凝土做出創(chuàng)業(yè)模式的獨(dú)角獸公司都可以，其他公司與創(chuàng)業(yè)者為什么敢說自己不行？

而且，大樂裝與其說是一個(gè)地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)案例，倒不如說，是一個(gè)認(rèn)知改造的產(chǎn)物。

它對(duì)地產(chǎn)人最大的體會(huì)就在于，外行人改造房地產(chǎn)的時(shí)間，正在發(fā)生，已經(jīng)到來。地產(chǎn)的終局還是地產(chǎn)，變化的是場(chǎng)景與形態(tài)，但未必是你能夠看到大結(jié)局。

最后，放幾組對(duì)話，來看一看大門口的陌生人準(zhǔn)備如何砸碎地產(chǎn)舊飯碗？

杰總：創(chuàng)業(yè)最難的場(chǎng)景是什么？

劉慧：公司融資很順利，全產(chǎn)業(yè)鏈人才梯隊(duì)也快速完成組建。我印象最深刻的反倒是，剛開始創(chuàng)業(yè)的頭兩個(gè)月時(shí)，去惠州郊區(qū)租一個(gè)廠房，不小心掉到了一個(gè)大水坑里，整個(gè)人摔倒在里面，一身泥爬起來。就那一刻，我略微有點(diǎn)沮喪，覺得一個(gè)海外回來的人為什么干這么土的產(chǎn)業(yè)。

杰總：那你當(dāng)時(shí)怎么入坑地產(chǎn)的？

劉慧：我奶奶是一個(gè)核化學(xué)家，她說自己通過顯微鏡看了一輩子的世界，報(bào)考專業(yè)時(shí)，就建議我不要再微觀，去干一件宏觀的大事。在我當(dāng)時(shí)有限的認(rèn)知里，蓋房子是件大事。后來我在美國(guó)學(xué)了規(guī)劃，意識(shí)到城市規(guī)劃是更大的事。畢業(yè)之后就開始看產(chǎn)業(yè)，我發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)更大的結(jié)構(gòu)。

這種觀念深刻影響了我。我認(rèn)為，人生的意義在于結(jié)構(gòu)性的改變一個(gè)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)歷史進(jìn)入突變。我們從PC件起步，但這只是一個(gè)載體，通過這個(gè)小場(chǎng)景先改變小江小河，驗(yàn)證閉環(huán)，最終改變大海的流向。比較難的是，怎么在早期一個(gè)很小的公司規(guī)模里，撐出一個(gè)很大的且完整的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

杰總：創(chuàng)業(yè)中，哪筆訂單尤其顯得最重要？

劉慧：不太記得了，在沒有形成完整商業(yè)模式和體系能力之前，訂單沒有決定性意義。公司的創(chuàng)業(yè)融資一直很順利，第三輪拿到過億資金的時(shí)候，公司才28個(gè)人。前幾輪融資，因?yàn)槎荚谝咔槠陂g，投資人幾乎都是網(wǎng)友，跟我過往沒有一毛錢關(guān)系。

杰總：地產(chǎn)大面積坍塌，是不是對(duì)你們制造了很大的痛苦？

劉慧：我們反而認(rèn)為這是最好的時(shí)刻，所有具有顛覆性的公司全是誕生于經(jīng)濟(jì)最差的時(shí)期，產(chǎn)業(yè)端因?yàn)樾袠I(yè)下行，大家才會(huì)真正關(guān)注行業(yè)本質(zhì)，降本提效，才會(huì)被巨大的痛苦驅(qū)使愿意嘗試改變；資本端好的時(shí)候雞犬升天，我們這種初創(chuàng)公司一開始沒有足夠的體量，一定會(huì)拒絕很多錢，被拒絕的錢就會(huì)投入到一堆類似公司，把市場(chǎng)攪渾。但三年疫情，資本賽道和產(chǎn)業(yè)賽道低迷，導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)圈靜悄悄，只有我們拿了一線基金的錢，安靜的把數(shù)據(jù)與軟件的壁壘全部做完了，新的公司其實(shí)已經(jīng)很難出來了。

現(xiàn)在還是挖坑的時(shí)間。先發(fā)優(yōu)勢(shì)不是優(yōu)勢(shì)，先發(fā)優(yōu)勢(shì)給你的時(shí)間里，讓你挖出來的戰(zhàn)壕深度才是優(yōu)勢(shì)。我們沒有任何焦慮，只是覺得時(shí)間不夠用。

杰總：你如何定義自己的角色？

劉慧：軟件只是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力，但是不代表我們是個(gè)軟件公司。我們只不過是賣貨的電商平臺(tái)。只是所有的電商平臺(tái)，都會(huì)有自己的效率工具。淘寶有支付寶、菜鳥、云計(jì)算，我們也一樣，區(qū)別是，我們還直接下場(chǎng)干活。

根據(jù)結(jié)構(gòu)洞理論，創(chuàng)造性改變了產(chǎn)業(yè)鏈連接結(jié)構(gòu)的人會(huì)成為真正的鏈主。我們的能力其實(shí)不在設(shè)計(jì)，也不是生產(chǎn)，也不是安裝，也不是物流，也不是報(bào)價(jià)，而是先在PC構(gòu)件這個(gè)單一場(chǎng)景里，實(shí)現(xiàn)一鍵設(shè)計(jì)、報(bào)價(jià)、交易，積累數(shù)據(jù)，然后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)與交付的一站式平臺(tái)能力。

我們的成長(zhǎng)過程，會(huì)很像亞馬遜當(dāng)初賣書一樣，最終賣了全部的商品。在投資人的視角里，我們甚至不是賣PC的，他們通過你賣PC的能力，發(fā)現(xiàn)你可以把這個(gè)能力復(fù)用到陽(yáng)臺(tái)、門窗、幕墻等其他品類上。

我們的路徑從開始到現(xiàn)在都是清晰的，沒有任何模糊。房地產(chǎn)市場(chǎng)好不好，不影響我們的篤定。 建筑業(yè)是地球上最大的經(jīng)濟(jì)生態(tài)系統(tǒng)，也是最后一片“未聯(lián)網(wǎng)，未云化”的蠻荒之地，地大物博，值得被改造。

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